Заплатит ли даритель налог, если расторгнет договор дарения за две недели до продажи квартиры?

Добрый день. Подарила квартиру сыну 11 декабря, нашёлся покупатель, если расторгнем договор дарения, буду ли я обязана заплатить налог с продажи квартиры, если прошло полмесяца?

Здравствуйте!

Коротко: квартиру Вам вернуть можно, но срок владения ею для налога начнётся заново — с даты новой записи в ЕГРН (ст. 217.1 НК РФ). Через полмесяца после дарения минимальный предельный срок владения не соблюдён, поэтому продажа облагается НДФЛ; налог считается не с цены, а с дохода за вычетом 1 млн рублей или подтверждённых расходов (ст. 220 НК РФ).

Ниже приведён подробный разбор: как вернуть право собственности на квартиру, с какого дня в этом случае считается срок владения, по какой ставке начисляется налог и какой вариант в Вашей ситуации обычно оказывается выгоднее.

Можно ли расторгнуть договор дарения, если переход права уже зарегистрирован?

После государственной регистрации перехода права собственник квартиры — Ваш сын (ст. 8.1, 131, 223 ГК РФ). Договор дарения к этому моменту исполнен, а исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ), поэтому «расторгнуть» его в обычном смысле — как действующий договор по ст. 450 ГК РФ — уже нельзя: расторжение прекращает обязательства на будущее время и само по себе не возвращает переданное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Возврат квартиры оформляется одним из следующих способов.

• Соглашение сторон о расторжении договора дарения с возвратом квартиры. Заключается в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ), обратный переход права регистрируется в ЕГРН. Из возможности такого соглашения и его регистрации исходит и налоговая служба — письмо ФНС России от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@.
• Отмена дарения по ст. 578 ГК РФ. Основания в законе исчерпывающие: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленное причинение дарителю телесных повреждений, обращение одаряемого с подаренной вещью, создающее угрозу её безвозвратной утраты (для вещи, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность). При отмене дарения вещь возвращается, если сохранилась в натуре.
• Признание договора недействительным судом — при наличии оснований, предусмотренных ГК РФ (обман, насилие, угроза, заблуждение, неспособность дарителя понимать значение своих действий и т. п.). Основание придётся доказывать, а последствия недействительности определяются судом (ст. 167 ГК РФ).
• Новый договор — обратное дарение или купля-продажа от сына Вам. Это не отмена прежней сделки, а самостоятельный переход права, который тоже регистрируется в ЕГРН.

Ни один из этих способов не «стирает» состоявшееся дарение: для реестра и для налогового органа это новая запись о Вашем праве на квартиру, а не продолжение прежнего владения. Именно поэтому вопрос о налоге решается не датой первоначальной покупки квартиры, а датой возврата.

С какого дня считается срок владения квартирой после её возврата дарителю?

Право собственности на недвижимость возникает с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ), и от этой же даты налоговый орган отсчитывает минимальный предельный срок владения по ст. 217.1 НК РФ. В письме ФНС России от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@ (доведено вместе с письмом Минфина России от 03.12.2020 № 03-04-07/105643) прямо разъяснено: при расторжении договора дарения минимальный предельный срок владения объектом у дарителя исчисляется с даты государственной регистрации его права собственности на основании соглашения о расторжении договора дарения. Период, когда Вы владели квартирой до дарения, к новому сроку не прибавляется.

Придётся ли платить НДФЛ, если продать квартиру сразу после возврата?

Да. Доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, только если квартира была в собственности не меньше минимального предельного срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Этот срок составляет три года в случаях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, — если право получено в порядке наследования, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если продаваемая квартира на дату перехода права к покупателю — единственное жильё налогоплательщика. В остальных случаях срок равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Полмесяца владения не укладывается ни в один из этих вариантов, поэтому доход от продажи придётся декларировать и облагать налогом.

Ставка налога для налоговых резидентов Российской Федерации по доходам от продажи недвижимости с 2025 года двухступенчатая (п. 1.1 ст. 224 НК РФ): 13 % применяется к налоговой базе в пределах 2,4 млн рублей и 15 % — к сумме превышения. Для лиц, не являющихся налоговыми резидентами, действует ставка 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ), а освобождение по сроку владения к ним не применяется. Общая прогрессивная шкала со ставками до 22 %, введённая с 2025 года, к доходам от продажи недвижимости не относится — для них установлены отдельные ставки.

Как уменьшить налог: вычет 1 млн рублей или расходы на покупку?

Налог платится не с цены квартиры, а с дохода, уменьшенного на один из вариантов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Выбирать нужно то, что выгоднее в конкретной ситуации.

• Имущественный вычет до 1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат и долей в них. Документы о расходах для него не нужны.
• Уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой квартиры. Подойдут договор, платёжные документы, расписки.
• Расходы дарителя — отдельное правило ст. 220 НК РФ: если имущество получено в дар и при его получении налог не взимался, то при продаже такого имущества учитываются документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение, если сам даритель их для налогообложения не учитывал.

Учитывайте и правило о кадастровой стоимости: если цена в договоре окажется меньше кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом для расчёта налога признаётся именно эта величина (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Занижать цену в договоре ради экономии на налоге бессмысленно и рискованно.

Что выгоднее: возвращать квартиру себе или продавать её от имени сына?

Это главный практический вопрос, и ответ чаще всего не в пользу возврата. Ваш сын получил квартиру в дар от матери, то есть от близкого родственника, — такой доход НДФЛ не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а минимальный предельный срок владения для него составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). За полмесяца он, конечно, не истёк, но при продаже сын вправе применить те же правила ст. 220 НК РФ: вычет в 1 млн рублей либо учёт Ваших документально подтверждённых расходов на приобретение квартиры как расходов дарителя. Если квартира когда-то покупалась и документы сохранились, налоговая база может оказаться нулевой или небольшой.

Возврат квартиры Вам, наоборот, добавляет проблем: понадобится ещё одна регистрация перехода права, срок владения начнётся заново, а вопрос об учёте Ваших давних расходов на покупку квартиры после того, как право вернулось к Вам безвозмездно, придётся отдельно обосновывать перед налоговым органом. Само по себе получение квартиры обратно налога у Вас не создаст — доход в виде недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, освобождён п. 18.1 ст. 217 НК РФ, — но налог с последующей продажи никуда не денется. Поэтому до сделки стоит просчитать оба варианта в рублях: продажу от имени сына и продажу после возврата квартиры Вам.

Как действовать по шагам

1. Поднимите документы на квартиру: чем и на какую сумму подтверждается её приобретение Вами, сохранились ли договор и платёжные документы.
2. Узнайте кадастровую стоимость квартиры на 1 января текущего года — от неё зависит нижняя граница налогооблагаемого дохода (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
3. Посчитайте налог для двух сценариев: продажа сыном (с вычетом 1 млн рублей или с учётом Ваших расходов как расходов дарителя) и продажа Вами после возврата квартиры.
4. Проверьте, не подходит ли семья под освобождение для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) — оно действует независимо от срока владения, но при одновременном соблюдении всех перечисленных в норме условий.
5. Выберите вариант оформления и только после этого подписывайте договор с покупателем: переоформление права до сделки меняет и сроки, и налог.
6. После продажи подайте декларацию 3-НДФЛ в срок, установленный ст. 229 НК РФ, и уплатите налог в срок по ст. 228 НК РФ.

Частые вопросы

Суммируется ли срок владения квартирой до дарения и после её возврата?

Нет. Минимальный предельный срок владения по ст. 217.1 НК РФ отсчитывается от даты государственной регистрации права, возникшего в результате возврата квартиры (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Годы владения до дарения к нему не прибавляются — на это прямо указано в письме ФНС России от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@.

Нужно ли подавать декларацию, если налог к уплате получился нулевым?

По общему правилу доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности меньше минимального срока, декларируется по форме 3-НДФЛ (ст. 228, 229 НК РФ). Исключение установлено ст. 229 НК РФ для случая, когда доход от продажи жилья не превышает размер имущественного вычета в 1 млн рублей: такой доход в декларации можно не указывать.

Можно ли оформить возврат квартиры куплей-продажей от сына, чтобы потом получить вычет на покупку?

Оформить сделку можно, но вычет на приобретение жилья Вы не получите: он не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами, а родители и дети признаются взаимозависимыми (п. 5 ст. 220 НК РФ, ст. 105.1 НК РФ). Кроме того, у сына в этом случае возникнет доход от продажи квартиры, находившейся в собственности меньше трёх лет.

Что будет, если продать квартиру дешевле кадастровой стоимости?

Налог всё равно посчитают от кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на коэффициент 0,7, если она окажется больше цены договора (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Экономии такой приём не даёт, а покупателю создаёт риски при возможном оспаривании сделки в будущем.

Освободит ли от налога льгота для семей с детьми?

Пункт 2.1 ст. 217.1 НК РФ освобождает от НДФЛ доход от продажи жилья независимо от срока владения, если в семье двое и более детей и одновременно выполняются все остальные условия нормы, включая приобретение другого жилья и требования к его площади или кадастровой стоимости. Условия нужно сверять с редакцией нормы на дату сделки.

Краткая сводка: главное о налоге при возврате подаренной квартиры

• Исполненный договор дарения не расторгается «сам собой»: квартира возвращается соглашением сторон, отменой дарения (ст. 578 ГК РФ), решением суда о недействительности сделки или новым договором; в любом случае нужна новая запись в ЕГРН (ст. 8.1, 131, 223 ГК РФ).
• Минимальный предельный срок владения после возврата считается заново — с даты регистрации права дарителя (ст. 217.1 НК РФ, письмо ФНС России от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@).
• Продажа через полмесяца после переоформления облагается НДФЛ: три года по п. 3 ст. 217.1 НК РФ или пять лет по п. 4 той же статьи не истекли.
• Ставка для резидентов — 13 % с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ); для нерезидентов — 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ).
• Налоговую базу уменьшают вычет до 1 млн рублей, документально подтверждённые расходы на приобретение или расходы дарителя (ст. 220 НК РФ); нижняя граница дохода — 0,7 кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
• Продажа квартиры сыном без возврата её Вам часто выгоднее: он вправе учесть Ваши расходы на приобретение как расходы дарителя (ст. 220 НК РФ), а лишняя перерегистрация права не потребуется.

Таким образом, вернуть квартиру Вы вправе, но налог на этом не экономится: срок владения начнётся с даты новой записи в ЕГРН, и продажа спустя полмесяца будет облагаться НДФЛ по ставкам п. 1.1 ст. 224 НК РФ. Прежде чем переоформлять право, посчитайте оба сценария — продажу от имени сына с учётом расходов дарителя и продажу после возврата квартиры Вам, — и выберите тот, где налоговая нагрузка ниже, а сделка не создаёт рисков для покупателя.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по гражданским делам: оспаривание договора дарения
• Налоговый адвокат
• Верховный Суд поправил практику по спорам о дарении: когда договор дарения можно оспорить