Земельный участок с 1990-х: юридическая сила план-схемы и порядок действий для собственника

Здравствуйте. В 1990-х годах был выделен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Имеется план-схема этого участка. Кто должен утвердить данную план-схему?

Добрый день!

Если вы получили земельный участок под ИЖС в 1990-х годах и у вас на руках осталась план-схема, первое, что важно понять: этот документ не нужно переутверждать. Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 13 мая 2008 года №66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», до 1 ноября 2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускалось изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков. 

Проект границ земельного участка, утверждённый в установленном порядке до 1 ноября 2008 года, признавался действительным и имел равную юридическую силу с утверждённой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.  Следовательно, ответ на вопрос «Кто должен утвердить план-схему?» — план-схема уже утверждена в 1990-х годах тем органом, который выделял землю: местной администрацией, исполкомом или комитетом по земельным ресурсам.

Чтобы грамотно распорядиться своим правом на участок, рекомендую придерживаться следующего алгоритма. Начните с того, чтобы собрать все имеющиеся документы: план-схему, постановление о выделении земли, свидетельство на право собственности (если есть). Если схема содержит необходимые данные (площадь, конфигурацию, привязку к местности) и на ней есть подпись, печать и дата — это полноценный проект границ, который не нужно переутверждать. В 1990-х годах землю оформляли также свидетельствами или государственными актами, и такие документы имеют равную юридическую силу с современными записями в ЕГРН и не требуют принудительной замены.

Далее определите, кто сейчас уполномочен распоряжаться вашей землей. Современную схему расположения земельного участка утверждает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На практике это чаще всего местная администрация. Услуга по утверждению схемы предоставляется в электронном виде через портал «Госуслуги» или при личном обращении в МФЦ. Если оригинал документа утерян или пришел в негодность, его можно восстановить, обратившись в уполномоченные органы (например, архив или бывший комитет по земельным ресурсам).

Иногда старая план-схема не позволяет однозначно определить местоположение границ (например, нет привязки к координатам). В этом случае необходимо подготовить новую схему. Это может сделать только аттестованный кадастровый инженер, который выезжает на местность и производит необходимые обмеры. Закон предусматривает четкие основания для отказа в утверждении схемы (статья 11.10 Земельного кодекса РФ). К ним, в частности, относятся несоответствие схемы установленной форме или требованиям к ее подготовке, пересечение границ образуемого участка с границами смежных земельных участков, уже поставленных на кадастровый учет, а также несоответствие вида разрешенного использования утвержденным документам территориального планирования и зонирования. В случае неправомерного отказа вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Если на участке уже построен жилой дом, который не оформлен должным образом, вы можете воспользоваться упрощенным порядком, известным как «дачная амнистия» (Федеральный закон от 30 июня 2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Срок ее действия в последней редакции продлен до 1 марта 2031 года. Для ИЖС этот механизм позволяет оформить право собственности на дом без получения разрешения на строительство и уведомления о его окончании, при условии, что дом соответствует параметрам объекта ИЖС.

Таким образом, ваша главная задача сегодня — не искать того, кто должен утвердить вашу старую план-схему, а правильно использовать ее как правоустанавливающий документ. Получив выписку из ЕГРН, вы поймете, нужно ли вам просто зарегистрировать ранее возникшее право (если участок вообще не учтен) или провести уточнение границ. В любом случае начать стоит с анализа имеющихся у вас документов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры» (С).

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.   

С дополнительной информацией по вопросу вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. ЗК РФ Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
2. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 13.05.2008 N 66-ФЗ (последняя редакция)
3. Федеральный закон от 30 июня 2006 года №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».