Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК.

Коротко: ЖК и ЖСК — это объединения жильцов для покупки, строительства (либо реконструкции) и последующего содержания многоквартирного дома, а ЖНК — кооператив, где граждане копят паевые взносы на будущее жильё вне привязки к конкретному дому. Вступить может гражданин, достигший 16 лет (ст. 111 Жилищного кодекса РФ). При выходе или исключении пай обязаны вернуть — по ЖК и ЖСК не позднее двух месяцев со дня решения об исключении (ст. 132 ЖК РФ), за вычетом долгов и пени по уставу.

Жилищная кооперация в России известна с 1920-х годов, но действующее регулирование с тем историческим опытом почти не связано: сегодня оно целиком строится на разделе V Жилищного кодекса РФ и Федеральном законе от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Ниже — подробный разбор того, чем отличаются ЖК, ЖСК и ЖНК, как в них вступить и выйти, какие права и обязанности есть у пайщика и что грозит за просрочку взносов.

Чем ЖК, ЖСК и ЖНК отличаются друг от друга?

Все три вида кооперативов — некоммерческие организации в форме потребительского кооператива (ст. 123.2, 123.3 Гражданского кодекса РФ): добровольное объединение граждан (а для ЖК и ЖСК — иногда и юридических лиц) на основе членства для удовлетворения жилищных потребностей за счёт паевых взносов. На них не распространяются Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации» и Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» — статус ЖК, ЖСК и ЖНК определяют свои профильные нормы. Различия между ними — в цели создания, составе участников и роли в строительстве.

ЖСК, в отличие от ЖК, сам выступает застройщиком: обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство или реконструкцию дома по полученному разрешению на строительство и обязан раскрывать пайщикам сведения о ходе стройки (ст. 123.1 ЖК РФ). Разбор того, в каких пределах устав кооператива может расширять эти полномочия, — в материале «Правомерность осуществления ЖСК функций застройщика согласно уставу».

Кто может стать членом кооператива и как в него вступить?

Членом ЖК или ЖСК может стать гражданин, достигший 16 лет, а также юридическое лицо в установленных законом случаях (ст. 111 ЖК РФ); членом ЖНК — только физическое лицо. Решение об организации кооператива принимает собрание учредителей, оформляя протокол и утверждая устав. Устав должен, в частности, содержать порядок внесения и размер паевых взносов, ответственность за их неуплату, порядок вступления и выхода из кооператива, а также сведения об органах управления и их полномочиях (ст. 113 ЖК РФ; для ЖНК — аналогичные требования к уставу в ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ). Сам кооператив регистрируется как юридическое лицо в общем порядке.

Если кооператив создан при содействии органов государственной власти или местного самоуправления, преимущественное право на вступление в него имеют малоимущие и другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из числа перечисленных в ст. 49 ЖК РФ. Приём в члены кооператива оформляется решением общего собрания — одного договора о приобретении пая для этого недостаточно.

Какие права и обязанности есть у члена кооператива?

Член кооператива вправе пользоваться предоставленным ему жилым помещением до полной выплаты пая, участвовать в управлении кооперативом через общее собрание (или конференцию — при числе членов более 50, если это предусмотрено уставом), избирать и быть избранным в правление и ревизионную комиссию, знакомиться с документами о деятельности кооператива. После полного внесения паевого взноса право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива автоматически (ст. 129 ЖК РФ) — отдельно оформлять сделку купли-продажи с кооперативом не требуется, регистрируется уже возникшее право.

Основная обязанность — вносить вступительный, паевой и (если предусмотрено уставом) членские взносы в установленные сроки и в установленном размере, покрывать причитающуюся долю убытков кооператива и участвовать в общих собраниях. Подробный разбор всего перечня прав и обязанностей — в материале «Права и обязанности членов ЖК, ЖСК, ЖНК».

Что будет, если не платить паевые и членские взносы?

За нарушение срока внесения паевого взноса уставом может быть установлена неустойка в размере не более 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ставка рефинансирования с 1 января 2016 года приравнена к ключевой ставке Банка России — Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У, поэтому в старых уставах и нормативных актах формулировка «ставка рефинансирования» сохраняет тот же смысл). Актуальное значение ключевой ставки на конкретную дату можно посмотреть на официальном сайте Банка России (cbr.ru) — оно регулярно пересматривается.

Систематическая неуплата паевых или иных обязательных взносов — основание для исключения из кооператива по решению общего собрания (ст. 130 ЖК РФ). Прекращение членства не освобождает от обязанности внести взносы, начисленные до выхода или исключения. Аналогичный принцип для ЖНК закреплён в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ.

Как выйти из кооператива и вернут ли пай?

Выйти из ЖК или ЖСК можно добровольно (по заявлению, в порядке, определённом уставом) либо оказаться исключённым за систематическую неуплату взносов или иное грубое нарушение обязанностей. В обоих случаях, если пай не выплачен полностью, сумму пая обязаны вернуть — не позднее двух месяцев со дня принятия решения об исключении, за вычетом долга по взносам и пени, начисленной по уставу (ст. 132 ЖК РФ). Для ЖНК похожий принцип закреплён в ст. 9 и 32 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ: при прекращении членства кооператив выплачивает действительную стоимость пая, а конкретные сроки и порядок такой выплаты устанавливает устав кооператива в пределах, заданных законом.

Чем жилищный кооператив отличается от ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) регулируется другим разделом Жилищного кодекса РФ и создаётся собственниками уже существующих, как правило приватизированных, помещений исключительно для совместного управления общим имуществом дома — оно не строит и не покупает жильё для своих членов и не аккумулирует паевые взносы на эти цели. ЖК и ЖСК, напротив, изначально создаются именно для приобретения или строительства жилья, а управление домом после расчётов по паям — их дополнительная, а не основная функция. Правление ЖК или ЖСК избирается на срок, установленный уставом, тогда как для правления ТСЖ Жилищный кодекс РФ прямо закрепляет двухлетний срок полномочий.

Частые вопросы

Можно ли продать пай в кооперативе, не дожидаясь окончания выплат?

Да, но сам по себе договор купли-продажи пая не делает покупателя членом кооператива: для этого нужно отдельное решение общего собрания о приёме нового члена (ст. 121 ЖК РФ). Пока такое решение не принято, права и обязанности члена кооператива сохраняются за прежним пайщиком.

Что будет с паем, если член кооператива умер?

Наследники вправе вступить в кооператив на освободившееся место; если часть пая принадлежала супругу умершего, у супруга — преимущественное право вступления перед другими наследниками (ст. 131 ЖК РФ). Если никто из наследников не вступает в кооператив, им выплачивается пай в порядке, аналогичном возврату при выходе.

Нужно ли отдельно регистрировать кооператив как юридическое лицо?

Да, ЖК, ЖСК и ЖНК регистрируются в общем порядке, установленном для юридических лиц. Устав, утверждённый собранием учредителей, подаётся в регистрирующий орган вместе с остальными документами; без государственной регистрации кооператив не вправе привлекать паевые взносы граждан.

Куда жаловаться, если кооператив нарушает права пайщика?

За ЖСК, привлекающим средства пайщиков на строительство, надзирает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (ст. 123.2 ЖК РФ) — ему можно подать жалобу на нарушения. За ЖНК контроль за привлечением и использованием денег граждан осуществляет Банк России как финансовый мегарегулятор (Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ). В любом случае пайщик вправе обратиться в суд, в том числе с требованием о защите своих прав вплоть до постановки вопроса о ликвидации кооператива при систематических нарушениях.

Краткая сводка: что нужно знать пайщику ЖК, ЖСК или ЖНК

• ЖК и ЖСК — потребительские кооперативы для покупки или строительства дома и его последующего содержания, ЖНК — для накопления паевых взносов на жильё (ст. 123.2 Гражданского кодекса РФ, раздел V Жилищного кодекса РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ).
• Вступить в ЖК или ЖСК может гражданин с 16 лет или юридическое лицо (ст. 111 ЖК РФ); в ЖНК — только физические лица, их число — от 50 до 5000 (ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ).
• За просрочку паевого взноса грозит неустойка не более 1/300 ключевой ставки Банка России, а за систематическую неуплату — исключение из кооператива (ст. 130 ЖК РФ).
• При выходе или исключении пай возвращают за вычетом долгов и пени — по ЖК и ЖСК не позднее двух месяцев со дня решения об исключении (ст. 132 ЖК РФ).
• Продажа пая не делает покупателя членом кооператива автоматически — нужно решение общего собрания о приёме (ст. 121 ЖК РФ); у супруга есть преимущественное право вступления при наследовании пая (ст. 131 ЖК РФ).
• В отличие от ТСЖ, которое только управляет уже существующим домом, ЖК и ЖСК изначально создаются для приобретения или строительства жилья.

Таким образом, прежде чем вступать в жилищный, жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив, стоит внимательно изучить устав — именно он определяет размер и сроки взносов, ответственность за просрочку и порядок возврата пая при выходе. Основные гарантии при этом задаёт закон: минимальный срок возврата пая, преимущественные права при наследовании и обязательный порядок приёма новых членов через общее собрание.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Долевое строительство