Правомерность осуществления ЖСК функций застройщика согласно уставу

Добрый день. В Уставе ЖСК есть такой пункт: предметом деятельности кооператива является деятельность в качестве застройщика и обеспечение строительства многоквартирного жилого дома и последующая эксплуатация многоквартирного жилого дома. Может ли кооператив выступать застройщиком? Законно ли это?

Здравствуйте!

Коротко: Да, это законно. Часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ прямо разрешает жилищно-строительному кооперативу выступать застройщиком и строить многоквартирный дом на своём земельном участке по выданному ему разрешению на строительство.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, условий, исключений и практических вариантов: что именно должен содержать устав, при каких условиях кооператив реально становится застройщиком, когда ЖСК вправе привлекать деньги граждан, а когда такое привлечение запрещено, и как проверить законность деятельности конкретного кооператива.

Может ли ЖСК выступать застройщиком многоквартирного дома?

Да, может, и это прямо предусмотрено законом. Согласно части 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Само понятие застройщика раскрывается в пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ: это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. Никакой специальной лицензии или организационно-правовой формы коммерческой организации закон для этого не требует, поэтому потребительский кооператив вполне вписывается в эту модель. Более того, для жилищно-строительного кооператива строительство дома силами и средствами его членов — это не побочная, а основная, изначально заложенная в законе цель существования (части 1 и 2 статьи 110 Жилищного кодекса РФ). Подробнее о правовом положении разных видов кооперативов мы писали в материале Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК.

Отсюда прямой ответ на Ваш вопрос: включение в устав пункта о том, что предметом деятельности кооператива является деятельность в качестве застройщика, обеспечение строительства многоквартирного дома и его последующая эксплуатация, закону не противоречит. Такая формулировка лишь воспроизводит ту модель деятельности ЖСК, которую описал сам законодатель, и сама по себе не даёт оснований считать кооператив созданным незаконно или ведущим запрещённую деятельность.

Что должно быть в уставе ЖСК, который строит дом?

Требования к содержанию устава установлены статьёй 113 Жилищного кодекса РФ, и указание на предмет и цели деятельности — одно из обязательных. Именно поэтому фраза про функции застройщика в уставе не только допустима, но и уместна: без неё предмет деятельности кооператива, который собирается строить дом, был бы описан неполно. Устав жилищного кооператива должен содержать:

• наименование кооператива и место его нахождения;
• предмет и цели деятельности — сюда и вписывается осуществление функций застройщика, строительство и последующая эксплуатация многоквартирного дома;
• порядок вступления в члены кооператива, выхода из него и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок их внесения, ответственность за нарушение обязательств по их внесению;
• состав и компетенцию органов управления и органов контроля, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• порядок покрытия членами кооператива понесённых им убытков, а также порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Полезно помнить и об организационных требованиях статьи 112 Жилищного кодекса РФ: число членов кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать числа жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме, а решение об организации кооператива и утверждении его устава принимается собранием учредителей. Кроме того, для кооперативов, которые именно строят многоквартирный дом, статья 123.1 Жилищного кодекса РФ устанавливает дополнительные обязанности по раскрытию информации и ведению реестра членов, а статья 123.2 Жилищного кодекса РФ — государственное регулирование и контроль их деятельности со стороны уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Если устав такого кооператива этих особенностей вовсе не учитывает, это повод его доработать, но не признак незаконности самой формулировки о застройщике.

Какие условия нужны, чтобы кооператив действительно строил как застройщик?

Запись в уставе — только заявление о намерении. Реальный статус застройщика возникает не из текста устава, а из совокупности юридических фактов: прав на землю, разрешительной документации и соблюдения градостроительных процедур. Проверять законность деятельности конкретного ЖСК нужно именно по этим позициям.

Если хотя бы одного из этих элементов нет, речь идёт уже не о законности устава, а о нарушениях в конкретной стройке: возведение дома без разрешения на строительство влечёт риск признания объекта самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ со всеми последствиями для будущих собственников квартир. Отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения при этом не всегда обоснован — такой отказ можно оспорить, о чём мы рассказывали в материале Отказ в выдаче разрешения на строительство: как признать его незаконным.

Вправе ли ЖСК привлекать деньги граждан на строительство дома?

Это самый чувствительный вопрос и главное ограничение современной кооперативной модели. По части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения не введены в эксплуатацию, допускается лишь строго определёнными способами: по договору участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными кооперативами, но только двух категорий. Это кооперативы, которые строят на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное пользование из государственной или муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», и кооперативы, созданные в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — то есть в рамках дела о банкротстве прежнего застройщика, когда пайщикам передаётся недостроенный объект. Это ограничение введено Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ, которым для кооперативов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, предусмотрены переходные положения, поэтому в конкретной ситуации имеет значение дата выдачи разрешения на строительство.

Практический вывод такой: сам по себе устав с функцией застройщика законен всегда, а вот сбор паевых взносов граждан на строительство нового дома законен только тогда, когда кооператив относится к одной из перечисленных категорий либо подпадает под переходные положения. Привлечение денег гражданина лицом, не имеющим на это права, образует состав административного правонарушения по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а при крупном размере привлечённых средств — преступления, предусмотренного статьёй 200.3 Уголовного кодекса РФ. Поэтому вопрос «законен ли устав» и вопрос «законно ли кооператив собирает деньги» — это два разных вопроса, и ответы на них могут не совпадать.

Как проверить законность деятельности конкретного ЖСК?

Проверка строится от документов, а не от обещаний правления. Разумная последовательность действий для пайщика или потенциального члена кооператива выглядит так:

1. Получить действующую редакцию устава и выписку из ЕГРЮЛ: сверить наименование, сведения о лице, действующем без доверенности, и предмет деятельности.
2. Запросить документы о правах кооператива на земельный участок и проверить их по выписке из ЕГРН, а также убедиться, что вид разрешённого использования участка допускает строительство многоквартирного дома.
3. Проверить разрешение на строительство: выдано ли оно именно этому кооперативу, на этот участок и не истёк ли его срок (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).
4. Выяснить, на каком основании кооператив привлекает деньги: предоставлен ли участок по Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ, создан ли кооператив в деле о банкротстве застройщика, когда получено разрешение на строительство.
5. Воспользоваться правом члена кооператива на информацию по статье 123.1 Жилищного кодекса РФ: запросить для ознакомления документы кооператива, реестр членов, сведения о ходе строительства.
6. При выявленных нарушениях обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль за деятельностью таких кооперативов (статья 123.2 Жилищного кодекса РФ), а при признаках хищения средств — в правоохранительные органы.

Такая проверка занимает немного времени, но снимает главный риск: вложить паевые взносы в стройку, которая юридически не может быть завершена и передана пайщикам. Если проблемы уже возникли, оценивать перспективы нужно с учётом того, что и сам кооператив может оказаться в процедуре банкротства — этой теме посвящён отдельный материал Может ли обанкротиться жилищный кооператив.

Частые вопросы

Нужно ли переделывать устав, если налоговая инспекция зарегистрировала его с пунктом о функциях застройщика?

Нет, сам по себе такой пункт закону не противоречит и в изменении не нуждается: он воспроизводит модель, описанную в части 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ. Дорабатывать устав имеет смысл по другой причине — чтобы учесть особенности статей 113, 123.1 и 123.2 Жилищного кодекса РФ, если кооператив действительно ведёт строительство многоквартирного дома.

Распространяется ли на ЖСК закон о долевом строительстве?

Не полностью. Отношения между кооперативом и его членами строятся на членстве и паевых взносах, а не на договорах участия в долевом строительстве, поэтому Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяется к ЖСК не во всём объёме. Но ограничения на само привлечение денежных средств граждан, установленные частью 2 статьи 1 этого закона, кооператива касаются напрямую.

Когда у члена кооператива возникает право собственности на квартиру?

С момента полной выплаты паевого взноса — это следует из статьи 129 Жилищного кодекса РФ и пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ. Право возникает в силу закона, независимо от государственной регистрации, однако распорядиться квартирой (продать, подарить, заложить) можно только после внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Может ли ЖСК нанять для стройки подрядчика и остаться застройщиком?

Да. Застройщик по пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает строительство, но не обязан выполнять работы сам: он вправе привлекать подрядные организации по договорам строительного подряда. Статус застройщика и ответственность за объект при этом остаются у кооператива, на имя которого выдано разрешение на строительство.

Что делать, если кооператив собирает взносы, а разрешения на строительство нет?

Это серьёзный признак нарушения: без разрешения по статье 51 Градостроительного кодекса РФ дом рискует стать самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ. Следует письменно запросить у правления документы, обратиться в контролирующий орган субъекта Российской Федерации, а при признаках обмана пайщиков — в правоохранительные органы и параллельно оценить перспективы возврата внесённых средств.

Краткая сводка: ЖСК как застройщик

• Часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ прямо разрешает жилищно-строительному кооперативу выступать застройщиком многоквартирного дома, поэтому соответствующий пункт устава законен.
• Обязательные сведения устава перечислены в статье 113 Жилищного кодекса РФ, организационные требования — в статье 112 Жилищного кодекса РФ (не менее пяти членов и не более числа жилых помещений в доме).
• Реальный статус застройщика подтверждают права на участок, разрешение на строительство по статье 51 Градостроительного кодекса РФ и ввод объекта в эксплуатацию по статье 55 Градостроительного кодекса РФ.
• Привлекать деньги граждан на строительство вправе только кооперативы, названные в части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, — с участком по Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ или созданные по Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
• За нарушение этих правил предусмотрена ответственность по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях и по статье 200.3 Уголовного кодекса РФ.
• Деятельность строящего дом кооператива раскрывается и контролируется по статьям 123.1 и 123.2 Жилищного кодекса РФ, а право собственности на квартиру возникает после полной выплаты пая (статья 129 Жилищного кодекса РФ, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, наличие в уставе ЖСК положения о выполнении функций застройщика само по себе не свидетельствует о нарушении законодательства и соответствует части 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ. Вопрос о правомерности деятельности конкретного кооператива решается уже по совокупности обстоятельств: есть ли у него права на земельный участок и разрешение на строительство, соблюдает ли он требования жилищного и градостроительного законодательства и вправе ли он привлекать денежные средства граждан. Начните проверку с устава, выписки из ЕГРН и разрешения на строительство — эти три документа отвечают на большую часть вопросов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Долевое строительство
• Строительный юрист
• Жилищные вопросы