Член ЖК, ЖСК или ЖНК получает права на жилое помещение не в момент вступления в кооператив, а по мере внесения паевого взноса: до полной выплаты пая он вправе только пользоваться квартирой на основании членства, а после полной выплаты становится её собственником. Разница между тремя видами кооперативов — жилищным (ЖК), жилищно-строительным (ЖСК) и жилищно-накопительным (ЖНК) — влияет на порядок приёма, размер и структуру взносов, а также на основания исключения. Ниже приведён подробный разбор правовых норм, регулирующих статус члена кооператива, его прав на пай и жилое помещение, порядка приёма и выхода, а также обязанностей по уплате взносов.
Чем отличаются ЖК, ЖСК и ЖНК как формы жилищного кооператива
Жилищный и жилищно-строительный кооперативы регулируются разделом V Жилищного кодекса РФ и создаются для удовлетворения потребностей граждан в жилье путём приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома за счёт паевых взносов членов. Жилищно-строительный кооператив исторически создавался именно для строительства дома, жилищный — чаще для приобретения уже готового дома, но с точки зрения действующего ЖК РФ их правовой режим совпадает и регулируется одними и теми же нормами раздела V. Жилищно-накопительный кооператив — самостоятельная организационно-правовая форма, деятельность которой регулируется отдельным законом — Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», а не разделом V ЖК РФ. Его цель шире: не только предоставление жилья построенного самим кооперативом, но и привлечение и использование денежных средств граждан для приобретения или строительства жилых помещений, в том числе на вторичном рынке.
Из различия в правовой базе вытекают практические расхождения. В ЖК и ЖСК используется понятие «пай» и «паевой взнос», приём и исключение членов происходят по правилам ЖК РФ и устава. В ЖНК используется термин «паенакопление», а процедура строже формализована: закон отдельно регулирует минимальный период накопления, порядок внесения взносов и основания принудительного исключения, которые в 215-ФЗ прописаны конкретнее, чем в ЖК РФ. Несмотря на терминологические различия, экономическая суть у всех трёх форм одна: гражданин вносит средства долями (паем), пока не выплатит полную стоимость жилого помещения, и до этого момента пользуется квартирой как член кооператива, а не как собственник.
Как оформляется членство и какие взносы обязан вносить участник
Членство в жилищном кооперативе возникает либо при его учреждении, либо путём вступления в уже действующий кооператив. Порядок приёма установлен статьёй 121 Жилищного кодекса РФ: гражданин или юридическое лицо, желающие вступить, подают в правление кооператива заявление о приёме; правление обязано рассмотреть его в течение одного месяца, после чего решение утверждается общим собранием членов кооператива (конференцией). Членом кооператива лицо становится не в момент подачи заявления и не в момент решения правления, а с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приёме общим собранием. Жилое помещение предоставляется члену кооператива по решению общего собрания в соответствии с размером его паевого взноса — эти правила закреплены статьёй 124 Жилищного кодекса РФ.
Структура платежей у члена кооператива обычно включает вступительный взнос (плата за приём в кооператив, не возвращается при выходе), паевой взнос (накапливаемая сумма, засчитываемая в стоимость жилого помещения и дающая право на пай) и членские взносы (текущие платежи на содержание общего имущества и деятельность кооператива). Конкретный размер, порядок и сроки внесения каждого из взносов устанавливаются уставом кооператива — ЖК РФ задаёт только рамочные правила, поэтому при вступлении важно внимательно изучать устав конкретного ЖК, ЖСК или ЖНК, а не рассчитывать исключительно на общие нормы кодекса.
Какие права принадлежат члену кооператива до полной выплаты пая
Права и обязанности члена кооператива в отношении предоставленного ему жилого помещения до полной выплаты паевого взноса определяются одновременно уставом кооператива и Жилищным кодексом РФ. Член кооператива обладает правом на пай — долей в имуществе кооператива, соответствующей внесённым платежам. Статья 125 Жилищного кодекса РФ прямо допускает, что пай может принадлежать не только одному, но и нескольким лицам одновременно (например, супругам или иным членам семьи), если это соответствует основаниям возникновения права на паенакопления.
К числу основных прав члена кооператива в отношении жилого помещения относятся: право вселять в него членов своей семьи; право с их согласия и с предварительным уведомлением правления вселять временных жильцов, статус которых определяется по правилам статьи 80 Жилищного кодекса РФ о временных жильцах нанимателя по договору социального найма (эта отсылка закреплена статьёй 126 Жилищного кодекса РФ); право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное помещение, — по статье 127 Жилищного кодекса РФ, при этом расторжение брака для такого раздела не требуется; и право сдавать жилое помещение внаём с согласия совместно проживающих членов семьи и правления кооператива — по статье 128 Жилищного кодекса РФ. Такое же право сдачи внаём принадлежит и самому кооперативу в отношении освободившихся помещений — например, после выхода или исключения прежнего члена и до приёма нового.
Права членов семьи члена кооператива носят производный характер: они пользуются жилым помещением, пока сохраняется членство самого пайщика, но не приобретают самостоятельного, независимого от него права на жильё. Это особенно важно учитывать при выходе или исключении члена кооператива — вместе с прекращением его членства прекращается и право пользования жилым помещением у проживающих с ним членов семьи, если они сами не имеют права на пай.
Когда член кооператива становится собственником жилого помещения
Ключевой момент в статусе члена кооператива — переход от права пользования к праву собственности. Согласно статье 129 Жилищного кодекса РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса; после этого на отношения собственности в доме распространяются общие нормы о праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Аналогичное правило для всех видов потребительских кооперативов закреплено в пункте 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ: член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внёсший свой паевой взнос за предоставленное ему кооперативом помещение, приобретает право собственности на это имущество.
Верховный Суд РФ прямо разъяснил момент возникновения такого права собственности в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020: лица, полностью внёсшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект в полном объёме с момента внесения паевого взноса, а не с момента государственной регистрации — регистрация в этом случае носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер. Это означает, что зарегистрировать право можно и нужно, но само право у полностью рассчитавшегося члена кооператива возникает раньше — в момент выплаты последнего взноса.
Важно понимать, что после полной выплаты пая собственником становится именно тот, кто вносил паевые взносы (либо иное лицо, за которым в силу устава закреплено право на паенакопления), а не обязательно тот, кто формально числится действующим членом кооператива на момент выплаты. Кооператив как юридическое лицо после этого не ликвидируется автоматически: он продолжает существовать и управлять общим имуществом дома, если собственники не выберут другой способ управления многоквартирным домом или не примут решение о реорганизации, например в товарищество собственников жилья.
Обязанности членов кооператива
Основная обязанность члена кооператива — своевременно и в полном размере вносить вступительный, паевой и членские взносы в порядке, размере и сроки, установленные уставом. Помимо этого, член кооператива обязан соблюдать устав, участвовать в общих собраниях (конференциях) по вопросам, отнесённым к его компетенции, бережно относиться к общему имуществу дома и не нарушать права и законные интересы соседей — иных членов кооператива и собственников помещений. Нарушение этих обязанностей, если оно носит грубый и систематический характер, — единственное самостоятельное основание для принудительного исключения из кооператива по инициативе самого кооператива; иных оснований для исключения закон не предусматривает, но конкретный перечень обязанностей, за нарушение которых возможно исключение, устанавливается уставом.
Прекращение членства: выход, исключение, ликвидация, смерть
Перечень оснований прекращения членства в ЖК и ЖСК закреплён статьёй 130 Жилищного кодекса РФ и является исчерпывающим: 1) выход члена кооператива по собственному желанию; 2) исключение члена кооператива; 3) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива; 4) ликвидация самого жилищного кооператива; 5) смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положения устава кооператива не могут расширять этот перечень или устанавливать дополнительные основания прекращения членства.
Заявление о добровольном выходе рассматривается в порядке, предусмотренном уставом конкретного кооператива, — сама подача заявления при соблюдении устава уже прекращает членство, решение общего собрания в этом случае носит учётный, а не разрешительный характер. Это подтверждает и судебная практика: в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.06.2024 № 127-КГ24-3-К4 разъяснено, что выход из жилищно-строительного кооператива осуществляется в силу одностороннего волеизъявления пайщика на основании статьи 130 Жилищного кодекса РФ и не оспоренного решения правления, а возврат кооперативом паевых взносов при таком выходе не образует неосновательного обогащения на стороне пайщика и не требует заключения двустороннего соглашения о расторжении договора — нижестоящие суды, требовавшие такого соглашения, применили закон неверно.
Исключение члена кооператива, напротив, происходит по решению общего собрания членов кооператива (конференции) и только в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных уставом, — часть 3 статьи 130 Жилищного кодекса РФ. Иных оснований для исключения ЖК РФ не называет, но само понятие «грубое неисполнение» ЖК РФ не раскрывает: на практике к нему относят систематическую неуплату паевых и членских взносов, порчу общего имущества и другие действия, дестабилизирующие работу кооператива, — конкретный состав таких нарушений закрепляется уставом.
Для жилищно-накопительных кооперативов основания и порядок исключения урегулированы отдельно и подробнее — статьёй 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Закон называет два самостоятельных основания: неоднократное неисполнение членом кооператива обязанностей, установленных законом и (или) уставом, либо создание своими действиями (бездействием) невозможности деятельности кооператива или существенных препятствий для неё; а также систематическое нарушение порядка внесения паевых и иных взносов. Систематическим нарушением порядка внесения взносов закон признаёт нарушение сроков платежа или внесение взноса не в полном размере более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, либо однократную просрочку внесения паевого взноса продолжительностью более трёх месяцев. Общий перечень оснований прекращения членства в ЖНК шире, чем в обычном ЖК или ЖСК: статья 9 того же закона добавляет к выходу, исключению, ликвидации кооператива и смерти члена такие основания, как передача пая другому члену кооператива или третьему лицу, обращение взыскания на пай, а также полная выплата паевого взноса с передачей жилого помещения в собственность — в последнем случае членство прекращается именно потому, что цель участия в кооперативе достигнута
Права наследников на вступление в кооператив
Смерть гражданина — члена кооператива не прекращает автоматически прав его семьи на пай и на связанное с ним жильё: наследники получают преимущественное право на вступление в кооператив, а очерёдность такого вступления в отношении ЖК и ЖСК установлена статьёй 131 Жилищного кодекса РФ. В первую очередь преимущественным правом обладает супруг умершего — при условии, что он сам имеет право на часть пая. Если такого супруга нет или он отказался от вступления, преимущественное право переходит к наследнику, имеющему право на часть пая и проживавшему совместно с наследодателем. Далее, при отсутствии лиц из первых двух категорий или их отказе, преимущественное право переходит к наследнику, имеющему право на часть пая, но не проживавшему совместно с наследодателем. И наконец, при отсутствии либо отказе всех перечисленных лиц, преимущественным правом на вступление обладает член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, — но только при условии внесения им паевого взноса.
Принятие наследства и определение круга наследников, имеющих право на часть пая, происходит по общим правилам наследственного права — статья 1152 Гражданского кодекса РФ. Решение общего собрания кооператива о приёме наследника в члены кооператива в этом случае выполняет не разрешительную, а контрольную функцию: отказать наследнику, обладающему преимущественным правом и подавшему соответствующее заявление, кооператив не вправе. Конкретный порядок и сроки выплаты причитающихся сумм наследникам, не воспользовавшимся преимущественным правом вступления, устанавливаются уставом кооператива.
Возврат паевого взноса и выселение бывшего члена кооператива
Последствия прекращения членства для не полностью рассчитавшегося пайщика прямо урегулированы статьями 132 и 133 Жилищного кодекса РФ, но касаются они буквально только случая исключения. Согласно статье 132 Жилищного кодекса РФ, члену кооператива, не выплатившему полностью паевой взнос и исключённому из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, предусмотренных уставом, но не позднее двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении. По статье 133 Жилищного кодекса РФ такой исключённый член и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его в те же два месяца со дня принятия решения об исключении; при отказе освободить помещение добровольно они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Обе статьи говорят именно об исключённом члене кооператива — прямых аналогичных правил для добровольно вышедшего пайщика раздел V Жилищного кодекса РФ не содержит, поэтому сроки и порядок возврата пая, а также освобождения жилого помещения при добровольном выходе определяются уставом конкретного кооператива. Это не означает, что вышедший член кооператива лишён права на возврат внесённых средств: право на пай сохраняется за ним в силу общих норм о членстве, а порядок реализации этого права закрепляется в уставе — на это прямо указывает и приведённая выше позиция Верховного Суда РФ по делу № 127-КГ24-3-К4, подтвердившая право пайщика на возврат паевого взноса при выходе из кооператива.
Для жилищно-накопительных кооперативов сроки возврата паенакопления при прекращении членства отличаются от правил ЖК РФ и устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» — они, как правило, длиннее, поскольку связаны с окончанием финансового года и утверждённым уставом графиком выплат; точный срок возврата паенакопления в конкретном ЖНК нужно уточнять по уставу кооператива и действующей редакции закона, поскольку он может отличаться от аналогичного двухмесячного срока, установленного ЖК РФ для ЖК и ЖСК.
Таким образом, статус члена ЖК, ЖСК или ЖНК — переходный: до полной выплаты пая он пользуется жильём на основании членства и обязан вовремя вносить взносы под угрозой исключения, а после полной выплаты автоматически приобретает право собственности на жилое помещение независимо от даты его государственной регистрации. Порядок приёма, размер взносов и большинство процедурных вопросов регулируются уставом конкретного кооператива, тогда как основания прекращения членства, права наследников и последствия исключения жёстко закреплены Жилищным кодексом РФ (для ЖК и ЖСК) либо Федеральным законом № 215-ФЗ (для ЖНК) и не могут быть изменены уставом в сторону, ухудшающую положение члена кооператива. Если у Вас возник спор с кооперативом об исключении, о размере или сроках возврата пая, о праве на вступление в порядке наследования или о выселении — целесообразно заранее получить консультацию адвоката и оценить перспективы дела с учётом конкретного устава и фактических обстоятельств.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
