Адвокат Анатолий Антонов

Кооперативная квартира имеет два правовых режима: до полной оплаты членом кооператива паевого взноса она находится в собственности кооператива, а член кооператива пользуется жилым помещением на основании членства в нем, после полной оплаты жилое помещение переходит в собственность члена кооператива — в этой связи объем и содержание прав члена кооператива в отношении занимаемого им жилого помещения изменяется с момента выплаты паевого взноса, но в любом случае речь идет о частном жилищном фонде.

Членство в кооперативе может возникнуть при его учреждении либо путем вступления в уже созданный кооператив. В ст.121 ЖК РФ закреплен следующий порядок приема в члены кооператива: заявление о приеме, поданное желающим вступить в кооператив, рассматривается в течение 1 месяца правлением кооператива и утверждается общим собранием. Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием. Вероятно, общим собранием утверждаются только положительные решения правления, очевидна двусмысленность нормы.

Жилое помещение члену кооператива предоставляется по решению общего собрания  в соответствии с указанными в заявлении требованиями и размером паевого взноса. Некоторые авторы указывают на неудачный термин «предоставление», целесообразнее использовать «передача», он соответствует природе складывающихся в кооперативе отношений (Литовкин В.Н.)

Традиционно права и обязанности члена кооператива можно разделить на имущественные и личные неимущественные (управление, право на информацию и др.).

Член кооператива имеет право на пай. Согласно ст.125 ЖК РФ пай может принадлежать одному или нескольким лицам, что является нововведением (ранее законодатель говорил только о возможной принадлежности пая супругу, наследникам).

Права и обязанности члена кооператива в отношении предоставленного жилого помещения до полной оплаты паевых взносов регулируются Уставом кооператива и ЖК РФ. Среди основных можно назвать следующие:

1) право вселять в жилое помещение членов семьи. Понятие членов семьи не закреплено законодателем.   Члены семьи члена кооператива имеют производный, зависимый статус от члена кооператива, и хотя для ряда юридически значимых действий требуется их согласие, сами они не приобретают самостоятельных прав на жилое помещение, что ярко проявляется при выходе или исключении члена кооператива. Порядок вселения – возможна аналогия с СН – Дело по иску ЖСК к Левуну В.М. об отсутствии у него права пользования квартирой // Бюллетень ВС СССР 89 № 3. Определение их состава имеет важное значение – аналогия но с какими положениями ??? (собственность или наем ст.31 или ст.69)

2) право вселять временных жильцов (ст.126 ЖК РФ) по взаимному согласию с членами семьи и с предварительным уведомлением правления. В этом случае их статус будет определяться правилами ст.80 ЖК РФ, регулирующей порядок проживания временных жильцов, вселенных  нанимателем по договору социального найма.

3) право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай (ст.127 ЖК РФ) в случае если каждому может быть выделено изолированное жилое помещение. Споры о разделе решаются в судебном порядке. Супругу при этом не обязательно расторгать брак.

4)право сдавать жилое помещение внаем с согласия всех членов семьи и правления кооператива, такое право принадлежит и членам кооператива и самому кооперативу в случае освобождения жилых помещений в связи с выходом и исключением из числа членов до приема новых (ст.128 ЖК РФ)

К обоим случаям применяются правила ст.76-79 ЖК РФ о договоре поднайма. И если применительно к членам кооператива применение этих правил не вызывает возражений, то при выступлении самого кооператива в качестве нанимателя речь должна идти о краткосрочном договоре найма, урегулированным гл.35 ГК РФ.

Отсутствует право на обмен (ранее оно было закреплено в ЖК РФ)

После полной оплаты паевого взноса член кооператива становится собственником жилого помещения (ст.129 ЖК РФ и только он  — по ст.218 ГК РФ собственниками становятся и другие граждане, имеющие право на паенакопления), момент возникновения права собственности особый, регистрация имеет лишь правоподтверждающие значение, на него распространяются все без исключения правила ГК  и ЖК РФ о праве собственности. Собственник может и не быть членом его кооператива. Члены его семьи, обладающие правом на пай, также приобретают право собственности, остальные  наделяются правами и обязанностями члена семьи собственника. Кооператив продолжает существовать, может быть ликвидирован, если собственники определят другой способ управления многоквартирным домом, либо преобразуется в ТСЖ.

 Членство в ЖК, ЖСК прекращается по основаниям, предусмотренным в ст.130 ЖК РФ: — нормы императивные и перечень исчерпывающий, положения Устава не могут им противоречить

• в случае выхода члена кооператива из кооператива. Заявление о выходе рассматривается в порядке, указанном в уставе. Лишь только для констатации этого факта.
• Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания в случае грубого неисполнения этим лицом без уважительных причин своих обязанностей, установленных уставом. Других причин не может быть, но сам круг обязанностей регулируется уставом. Понятие «грубое нарушение» подразумевает дестабилизацию в работе кооператива, например длительное и систематическое нарушение сроков оплаты паевого взноса, порча имущества, нарушение прав и интересов соседей. – Для ЖНК ст. 10 закона содержит иной судебный порядок исключения и конкретные основания для такого исключения: неоднократное нарушение обязанностей или действия существенно затрудняющие деятельность кооператива; систематическое нарушение порядка внесения взносов ( более 3 раз в течение 12 месяцев, либо 1 раз в три месяца)

И в случае исключения и в случае выхода члену кооператива возвращается паевой взнос в сроки, определенные в уставе, но не более двух месяцев со дня подписания решения об исключении или подачи заявления о выходе. Для ЖНК установлен 6 месячный срок по окончании финансового года, в течение которого осуществлен выход, или срок в уставе, но не более 2 лет. Почему то законодатель гарантирует такие последствия только исключенному, и умалчивает о вышедшем из кооператива лице. То же самое можно сказать и о выселении из жилых помещений. Исключенный или выбывший член кооператива и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения о выселении, в противном случае они подлежат выселению.

• ликвидация ю/л – члена кооператива
• ликвидации ЖК, ЖСК
• смерть гражданина — члена кооператива, в данном случае наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания. Законодатель дифференцировал наследников на проживающих и не проживающих совместно с пайщиком наследников, уже имеющих и не имеющих право на часть пая ко времени смерти члена кооператива. Наследнику не может быть отказано, принятие решения общим собранием выполняет лишь функцию контроля за соблюдением законодательства, за расчетами и т.п. Каковы порядок и сроки выплаты наследникам причитающихся сумм – д.б. в Уставе. Несовершеннолетний наследник не станет членом кооператива, а получит пай???

 Среди наследников установлена следующая очередность и преимущества при вступлении в кооператив и приобретении права пользования жилым помещением (ст. 131 ЖК РФ). В первую очередь стать членом кооператива может

— супруг,  если имеет право на часть пая.

— в случае его отказа наследник, совместно проживающее с наследодателем и имеющее право на часть пая,  Срок проживания не указан, только момент – на день смерти

—  наследник не проживающий совместно с членом кооператива — наследодателем

— и в последнюю очередь лицо не являющееся наследником, но проживающее в этом жилом помещении имеет преимущественное право вступления в члены кооператива при условии внесения паевого взноса. Нечеткая и противоречивая редакция: выпали наследники, имеющие право на пай, но не проживающие, кроме того,  назван супруг – не наследник, а в ст. 130 говорится о том, что наследники могут стать членами кооператива в случае смерти

Специфическим основанием прекращения прав на жилое помещение как у самого ЖК, ЖСК, ЖНК, так и у его членов является снос кооперативных жилых домов. Причины изъятие земельного участка Последствия сноса дома урегулированы ст. 134 ЖК РФ, к членам кооператива – собственникам жилых помещений применяются правила, регулирующие снос жилых домов собственников.(ст.32 ЖК РФ). К членам кооператива полностью не оплатившим паевой взнос, применяются нормы, регулирующие последствия сноса жилых домов и изъятия помещений у нанимателей по договору социального найма (ст.86 ЖК РФ). Такой подход вызывает возражения и не отвечает природе складывающихся в кооперативе отношений. Член кооператива имеет своей целью стать собственником жилого помещения, заключение договора социального найма, для которого характерен строго определенный в законе субъектный состав: малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях и нормативы предоставления, не соответствует его интересам и направленности договора социального найма. Кроме того, страдают интересы ЖК как собственника помещений, не обозначена судьба невыплаченных заемных средств, на которые приобретались жилые помещения. Представляется, что расчеты либо предоставление других жилых помещений должны производиться кооперативу. (аналогичные нормы содержал ЖК РСФСР (ст. 117))

Дата актуальности материала: 29.10.2017