Мама оформила дарственную на дом на брата, а земля так и стоит в её собственности. Законно ли эта сделка?

Мама оформила дарственную на дом на брата, а земля так и стоит в её собственности. Законно ли эта сделка?

Здравствуйте!

Коротко: да, законно. Гражданский кодекс РФ не требует дарить дом и участок под ним одним договором. Но у брата как нового собственника дома автоматически возникает право пользоваться частью земли под домом на тех же условиях, что были у матери (ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271 ГК РФ) — это не отдельная сделка, а прямое следствие закона.

Ниже приведён подробный разбор норм о дарении дома отдельно от земли, о том, какие права возникают у одаряемого на участок, и какие практические риски стоит учесть, чтобы в будущем не возникло спора.

Можно ли подарить дом, оставив землю под ним в своей собственности?

Да. По договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт другой стороне вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ), и глава 32 ГК РФ не обязывает дарителя передавать вместе с домом ещё и земельный участок, на котором он стоит. Закон разрешает раздельную судьбу объекта недвижимости и земли под ним в целом ряде ситуаций, в том числе когда даритель осознанно оставляет участок себе. Похожее правило прямо закреплено и для другого вида сделок — например, для купли-продажи здания без участка (ст. 552 ГК РФ). Более подробно о том, как закон регулирует дарение недвижимости между близкими родственниками, можно прочитать в отдельном материале «Как закон регулирует дарение недвижимости между родственниками».

Единственное существенное условие — договор дарения дома должен быть заключён в простой письменной форме (ст. 574 ГК РФ), а переход права собственности к брату — зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Пока регистрация не пройдена, право собственности к одаряемому не переходит, даже если договор подписан.

Что происходит с правами на земельный участок у нового собственника дома?

Здесь и заключён ключевой правовой механизм всей ситуации. Пока дом и участок принадлежали одному человеку — матери, — вопрос о правах на землю не возникал. Но в момент, когда право собственности на дом переходит к брату, а участок остаётся за матерью, земля с точки зрения нового собственника дома становится «чужой» в понимании ст. 35 Земельного кодекса РФ. Эта статья прямо предусматривает: при переходе права собственности на здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, новый собственник здания приобретает право использовать соответствующую часть участка — ту, что занята домом и необходима для его использования, — на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник дома. Параллельную норму содержит ст. 271 ГК РФ: собственник строения на чужом участке имеет право пользования предоставленной под это строение землёй.

Практически это означает следующее: мать остаётся собственником всего участка, но не вправе препятствовать брату пользоваться той его частью, которая занята домом и нужна для подхода к нему, для обслуживания дома, размещения хозяйственных построек при доме и так далее. Это право пользования возникает у брата автоматически, в силу закона, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на дом — заключать для этого отдельный договор аренды или иное соглашение не требуется, хотя стороны вправе сделать это по своему желанию, чтобы точнее определить границы и порядок пользования.

Обратная сторона этого правила: если впоследствии мать решит продать или подарить сам участок постороннему человеку, новый собственник земли не сможет прекратить право брата пользоваться частью участка под домом — это ограничение переходит вместе с землёй к любому её последующему владельцу на тех же условиях, что действовали изначально.

Может ли кто-то оспорить дарение дома без земельного участка?

Сам по себе факт, что дом и земля остались у разных собственников, — не основание для признания сделки недействительной: такую возможность прямо допускает закон (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ). Оспорить дарение можно только по общим основаниям недействительности сделок: если даритель в момент подписания не понимал значения своих действий, если договор оформлен для вида без намерения создать правовые последствия или прикрывает другую сделку (ст. 170 ГК РФ), если не соблюдена письменная форма или отсутствует необходимая регистрация, либо если есть иные пороки, предусмотренные ст. 166 и ст. 168 ГК РФ. Практический риск в этой ситуации другой — не оспаривание, а будущие споры о границах и объёме пользования землёй, если стороны заранее не определили их письменно.

Похожая логика применяется и к обратной ситуации — отчуждению здания без участка при продаже. Подробнее она разобрана в материале «Можно ли продать здание без земельного участка под ним».

Как оформить сделку, чтобы избежать споров о земле в будущем?

• Прописать в самом договоре дарения дома (или в отдельном письменном соглашении матери и брата) границы и порядок пользования частью участка под домом — это не обязательное, но крайне полезное условие, снимающее будущие споры о том, «сколько именно земли» полагается новому собственнику дома.
• Если брату нужен постоянный проход или проезд через оставшуюся часть участка, а не только пользование землёй непосредственно под домом, — рассмотреть оформление сервитута, то есть права ограниченного пользования чужим участком (ст. 274 ГК РФ).
• Если стороны хотят снять вопрос полностью, можно на будущее рассмотреть вариант выдела и передачи брату отдельного земельного участка под домом либо доли в праве на весь участок — но это уже отдельная сделка, которая потребует межевания и самостоятельного оформления.
• В любом случае — обязательно зарегистрировать переход права собственности на дом в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ): без регистрации у брата не возникнет ни права на дом, ни производного от него права пользования землёй.

Таким образом, дарение дома без земельного участка под ним законно и само по себе не является основанием для оспаривания сделки. У брата как нового собственника дома в силу закона возникает право пользоваться частью участка, занятой домом, на тех же условиях, что были у матери, а мать сохраняет право собственности на участок, но с этим ограничением. Чтобы избежать споров в будущем, границы и порядок пользования землёй лучше зафиксировать письменно уже сейчас.

Частые вопросы

Нужно ли отдельно оформлять права брата на земельный участок под домом?

Нет, отдельный договор для этого не обязателен: право пользования соответствующей частью участка возникает у брата в силу закона одновременно с регистрацией перехода права собственности на дом (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ). Но для ясности границ и порядка пользования сторонам стоит прописать эти условия в договоре дарения или отдельным письменным соглашением.

Может ли мать продать или подарить участок, пока брат пользуется его частью под домом?

Да, как собственник участка она вправе им распоряжаться. Но новый владелец земли обязан считаться с правом брата пользоваться частью участка под домом на тех же условиях, что действовали у прежнего собственника, — это ограничение переходит вместе с землёй (ст. 35 ЗК РФ).

Может ли мать отменить дарение и забрать дом обратно?

Только по узкому перечню оснований ст. 578 ГК РФ: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, если он обращается с подаренным домом так, что создаёт угрозу его безвозвратной утраты, либо если такое условие прямо предусмотрено договором на случай, когда даритель переживёт одаряемого. Сам по себе факт, что земля осталась у матери, а дом перешёл брату, поводом для отмены дарения не является.

Нужно ли нотариально удостоверять договор дарения дома?

По общему правилу нет: для дарения недвижимости достаточно простой письменной формы (ст. 574 ГК РФ), а переход права подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Нотариальное удостоверение обязательно, только если дарится доля в праве общей собственности на дом или на участок, а не весь объект целиком.

Краткая сводка: дарение дома без земельного участка

• Подарить дом отдельно от земли под ним законно: глава 32 ГК РФ не требует передавать оба объекта одним договором.
• У брата как нового собственника дома автоматически возникает право пользования частью участка, занятой домом и необходимой для его использования, — в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 271 ГК РФ, без отдельного оформления.
• Это ограничение сохраняется и переходит к любому будущему собственнику участка, если мать позже продаст или подарит землю (ст. 35 ЗК РФ).
• Договор дарения дома оформляется в простой письменной форме (ст. 574 ГК РФ), переход права подлежит регистрации (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Отменить дарение мать вправе только по узкому перечню оснований ст. 578 ГК РФ — раздельное владение домом и землёй само по себе таким основанием не является.
• Границы и порядок пользования землёй под домом стоит зафиксировать письменно, а при необходимости постоянного прохода или проезда через оставшуюся часть участка — оформить сервитут (ст. 274 ГК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Оспаривание договора дарения
• Земельные споры