г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71

Можно ли продать здание без земельного участка под ним

Адвокат Антонов А.П.

Это во многом зависит от того, принадлежит вам земля на праве собственности или нет.
Если участок у вас в собственности, продать здание без него, как правило, нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ). Исключения установлены п. 4 ст. 35 ЗК РФ. К ним относится, например, случай, когда участок изъят из оборота.
Если вы нарушите эти правила и решите продать здание без земельного участка под ним, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, см. Позицию ВАС РФ). А орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Эти правила применяются и к зданиям, которые являются объектами незавершенного строительства. Такие объекты относятся к недвижимым вещам и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости на нем (п. 1 ст. 130, ст. 552 ГК РФ). Однако обратите внимание: для сделки с таким объектом права на него нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это связано с тем, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключения для объектов незавершенного строительства закон не предусматривает.

Может ли собственник земли продать без нее часть здания или долю в праве на него
Нельзя продать часть здания, если ее можно выделить в натуре вместе с частью земельного участка под ней. Тогда нужно совместно продавать выделенные части здания и участка. Если земля не может быть выделена, отдельная продажа возможна, но участок поступит в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)).
Если вы продаете долю в праве собственности на здание, то без земли ее продавать нельзя. Вы должны одновременно продать и свою долю в праве собственности на земельный участок под зданием (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Если участок вам не принадлежит, то вы можете продать здание без него. Согласие собственника участка при этом по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у вас (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Например, если вы арендуете землю под зданием, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Причем перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В результате этой перемены ваша обязанность платить за пользование участком также переходит на покупателя здания. При этом, если вы оплачивали регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер арендной платы сохраняется с учетом такой льготы (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019)).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Чтобы записаться на бесплатную консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии