Можно ли продать здание без земельного участка под ним

Адвокат Антонов А.П.

Коротко: если участок под зданием у Вас в собственности, продать здание без него нельзя — оба объекта отчуждаются только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ), кроме двух исключений. Если участок не Ваш (например, в аренде), здание продать можно — право на землю перейдёт покупателю.

Ниже — подробный разбор: когда действует правило единства судьбы земли и здания, какие из него есть исключения, как правильно оформить сделку и что грозит, если это правило нарушить.

Можно ли продать здание отдельно от земельного участка, если участок в Вашей собственности?

По общему правилу — нет. Если земельный участок, на котором стоит здание, принадлежит Вам на праве собственности, продать здание без этого участка нельзя: закон требует отчуждать оба объекта одновременно и одному покупателю (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ). Это и есть принцип «единства судьбы» земельного участка и расположенной на нём недвижимости — один из ключевых принципов земельного законодательства. Правило действует одинаково для отдельно стоящих зданий, строений и сооружений. Из него есть только два исключения — они разобраны в следующем разделе.

Какие есть исключения из принципа единства судьбы участка и здания?

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ называет ровно два случая, когда здание можно продать отдельно от земельного участка, принадлежащего тому же собственнику:

• отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с соответствующей частью земельного участка, — тогда участок целиком переходит в общую долевую собственность продавца и покупателя;
• здание находится на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Других исключений закон не предусматривает. Во всех остальных случаях, когда здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу на праве собственности, продать их можно только вместе.

Что будет, если продать здание без земельного участка вопреки закону?

Сделка, заключённая в обход правила о единстве судьбы, ничтожна — она изначально не влечёт правовых последствий, на которые рассчитывали стороны (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Орган регистрации прав вправе приостановить регистрацию перехода права собственности к покупателю, а затем отказать в ней, поскольку основанием для такой регистрации выступает ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Покупатель, уже уплативший цену по такой сделке, вправе требовать возврата всего полученного продавцом в порядке реституции (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ), но это отдельный судебный процесс, который занимает время и не гарантирует быстрого возврата денег.

Как оформить сделку купли-продажи здания вместе с земельным участком?

Общий порядок оформления сделки купли-продажи недвижимости мы подробно разбирали в статье «Как оформить сделку купли-продажи квартиры?» — применительно к зданию и участку под ним он выглядит так:

1. Заказать выписки из ЕГРН на здание и на участок — проверить, что собственник у обоих объектов один и тот же, а также нет ли обременений (ипотеки, ареста) и споров о правах.
2. Убедиться, что вид разрешённого использования и категория земельного участка позволяют использовать здание по назначению и после смены собственника.
3. Заключить один договор купли-продажи, определяющий сразу оба объекта — здание и земельный участок под ним, с указанием цены каждого объекта либо общей цены (ст. 554, ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
4. Оформить договор в письменной форме путём составления одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).
5. Передать здание и участок покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 Гражданского кодекса РФ).
6. Подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на оба объекта одновременно — через МФЦ или напрямую в Росреестр (ст. 551 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Можно ли продать часть здания или долю в праве на него без земли?

Нельзя продать часть здания, если её можно выделить в натуре вместе с соответствующей частью земельного участка под ней, — в этом случае части здания и участка нужно продавать вместе (пп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Если земля под этой частью выделена быть не может, отдельная продажа части здания допускается, но участок целиком поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)). Как в таком случае делится сам участок между сособственниками, мы разбирали в статье «Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?». Продать долю в праве собственности на здание без земли тоже нельзя: вместе с долей в праве на здание нужно продать и долю в праве на земельный участок под ним (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Можно ли продать здание, если земельный участок Вам не принадлежит?

Если участок под зданием Вам не принадлежит, здание можно продать без него — правило единства судьбы в этом случае не действует, потому что распоряжаться самим участком Вы и не собираетесь. Согласие собственника участка по общему правилу не требуется: важно лишь, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объёме, которые были у Вас (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Например, если Вы арендуете землю под зданием, покупатель тоже сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения с собственником земли отдельным договором или нет (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Вместе с этим на покупателя переходит и обязанность вносить арендную плату. Если Вы платили регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер платы сохраняется с учётом этой льготы (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019)).

Распространяются ли эти правила на объект незавершённого строительства?

Да. Эти правила применяются и к зданиям, являющимся объектами незавершённого строительства: такие объекты относятся к недвижимым вещам, и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже расположенной на нём недвижимости (п. 1 ст. 130, ст. 552 Гражданского кодекса РФ). Отличие в том, что для сделки с объектом незавершённого строительства права на него сначала нужно зарегистрировать в ЕГРН: переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на сам объект уже зарегистрированы (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Никаких исключений для объектов незавершённого строительства закон не предусматривает — если отказ в регистрации всё же получен, его можно обжаловать, подробнее об этом мы писали в статье «Признание незаконным отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства».

Частые вопросы

Нужно ли составлять два отдельных договора — на здание и на участок?

Нет. Оформляется один договор купли-продажи недвижимости, в котором указаны оба объекта — здание и земельный участок под ним, с ценой каждого объекта либо общей ценой (ст. 554, ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Переход права по обоим объектам регистрируется одновременно (ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Сохраняется ли ипотека земельного участка, если здание продают вместе с ним?

Да. При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу залог, как правило, сохраняется — новый собственник занимает место залогодателя (п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ). Наличие ипотеки участка не блокирует саму сделку, но её условия и необходимость согласия залогодержателя стоит проверить заранее.

Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу здания и участка?

Если здание и участок — совместно нажитое имущество супругов, для сделки, требующей государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Без такого согласия сделку впоследствии может оспорить супруг, который её не одобрял.

Что делать, если здание и участок принадлежат разным собственникам, а покупатель хочет получить оба объекта?

Правило единства судьбы касается случаев, когда здание и участок принадлежат одному лицу. Если собственники разные, покупатель заключает два отдельных договора — с каждым из них. Чтобы не остаться собственником только одного объекта, такие сделки на практике оформляют и регистрируют одновременно.

Может ли предварительный договор купли-продажи здания не определять судьбу участка под ним?

Нет, если участок принадлежит продавцу на праве собственности. Предварительный договор должен содержать все существенные условия будущего основного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), а значит — и описание земельного участка, который перейдёт вместе со зданием. Без этого условия суд может отказать в понуждении к заключению основного договора.

Краткая сводка: продажа здания и земельного участка под ним

• Если участок в Вашей собственности, здание без него продать нельзя — оба объекта отчуждаются только вместе (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
• Исключения — отчуждение неделимой части здания (участок переходит в долевую собственность) и продажа здания на участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ).
• Продажа в обход правила ничтожна (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ) и грозит отказом в регистрации (п. 13 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Долю в праве на здание нельзя продать без доли в праве на участок (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
• Если участок Вам не принадлежит (например, арендован), здание продать можно — право на землю переходит к покупателю на тех же условиях (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
• Объекты незавершённого строительства подчиняются тем же правилам, но сделка с ними возможна только после регистрации прав на объект в ЕГРН (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, продать здание без земельного участка под ним можно только в двух случаях: если участок Вам не принадлежит, либо если применимо одно из двух исключений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Во всех остальных ситуациях здание и участок в собственности одного лица нужно продавать одним договором и регистрировать переход права по обоим объектам одновременно — иначе сделка окажется ничтожной, а деньги придётся возвращать через суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по договорам
• Юрист по договорам аренды