Адвокат по недвижимости: как признать право собственности на квартиру по договору купли-продажи

При отсутствии возможности обращения сторон договора купли-продажи в орган регистрации прав (продавца — с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, покупателя — с заявлением о государственной регистрации права) для признания права собственности на квартиру по договору купли-продажи необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. При удовлетворении иска государственная регистрация перехода права собственности будет осуществлена на основании судебного акта.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, лица же, участвующие в сделке, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве; при отсутствии государственной регистрации договор, подлежащий государственной регистрации, не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ), то есть в добровольном и заявительном порядке, за исключением ряда случаев, предусмотренных Законом N 218-ФЗ.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). То есть для осуществления государственной регистрации по договору купли-продажи заявление должны подать обе стороны договора: продавец подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель — заявление о регистрации права. Вместе с тем п. 3 ст. 8.1 ГК РФ закреплено, что, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Другими словами, если по договору купли-продажи отсутствует государственная регистрация перехода права собственности, но договор был нотариально удостоверен, любая из сторон нотариально удостоверенной сделки вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прав, в том числе через нотариуса (через него могут представляться (передаваться) заявления сторон (любой стороны) удостоверенной им сделки). В этом случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обращается продавец объекта недвижимости, он может подать от себя заявление о государственной регистрации перехода права и заявление о государственной регистрации права собственности покупателя; если с заявлением о государственной регистрации прав обращается покупатель объекта недвижимости, то он также может подать заявление о государственной регистрации перехода прав от продавца и заявление о государственной регистрации своего права (см. п. 1 Письма Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»).
Обращаем внимание, что в настоящее время право сторон обратиться с заявлениями на государственную регистрацию в орган регистрации прав по времени нормами действующего законодательства не ограничено, то есть заявления можно подать и спустя 10 лет после подписания сделки (за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, например совершения сделки с органами власти (ст. 19 Закона N 218-ФЗ), заключения договора аренды (ч. 4 ст. 51 Закона N 218-ФЗ) и др.).
Отсутствие заявлений от сторон договора купли-продажи является препятствием для государственной регистрации и основанием для отказа, поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для ее осуществления (п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона N 218-ФЗ), и расценивается как уклонение стороны.
В этом случае заинтересованная в государственной регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи сторона вправе обратиться в суд, поскольку с момента подписания договора его стороны связали себя обязательствами из договора и отсутствие регистрации не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Аналогичная норма указана и в п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: суд вправе по требованию стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Также в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
При этом Верховным Судом РФ отмечено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61 Постановления N 10/22) и покупателя по оплате стоимости (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 N 41-КГ19-51).
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче — как правило, сторонами составляется акт приема-передачи объекта недвижимости. В то же время договором купли-продажи может быть установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (например, без составления передаточного акта либо путем придания договору силы акта приема-передачи, в том числе путем указания об этом в тексте договора (п. 1 ст. 556 ГК РФ)) (подробнее см. п. 25 приложения к Письму Росреестра от 11.07.2022 N 14-5743-ТГ/22 «О разъяснении вопросов, возникающих у банков при осуществлении регистрационных действий»).
При этом если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Однако требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Таким образом, учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, совершенному с соблюдением требований, установленных законодательством РФ, заинтересованная сторона в целях осуществления государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи вправе обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Иск будет удовлетворен при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупателю необходимо заявить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. В последующем государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании судебного акта по итогам рассмотрения дела.
Дополнительно отметим, что в случае смерти продавца (ликвидации юридического лица) его обязанности по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам (ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ). В этом случае покупатель недвижимого имущества при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (п. 62 Постановления N 10/22).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Материал статьи взят из открытых источников