Адвокат по недвижимости: какой гарантийный срок на недвижимое имущество по договору купли-продажи

Коротко: без гарантийного срока в договоре недостатки товара можно заявить в течение 2 лет со дня его передачи (п. 2 ст. 477 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей). Для объекта долевого строительства и индивидуального жилого дома закон отдельно требует не менее 5 лет (ч. 5 ст. 7, п. 4 ч. 4.2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Ниже приведен подробный разбор норм Гражданского кодекса РФ, Закона о защите прав потребителей и Федерального закона N 214-ФЗ, а также практики судов по спорам о гарантийном сроке на недвижимое имущество.

Общий гарантийный срок по договору купли-продажи

Согласно п. 2 ст. 470 ГК РФ, если договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям ст. 469 ГК РФ, в течение времени, установленного договором (гарантийного срока). Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ (п. 1 ст. 477 ГК РФ). Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при их обнаружении в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 477 ГК РФ). Если же гарантийный срок или срок годности договором не установлен, требования могут быть предъявлены при условии, что недостатки обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда он установлен законом или договором (п. 2 ст. 477 ГК РФ). Аналогичное правило закреплено в п. 1 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).

Похожее соотношение сроков действует и за пределами купли-продажи. Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии — в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия работы (услуги) или 5 лет — в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе (п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей). То же соотношение — 2 года и 5 лет для недвижимого имущества — закреплено и для договора бытового подряда: если недостатки обнаружены во время приемки результата работы или после нее в течение гарантийного срока (а если он не установлен — разумного срока), заказчик вправе заявить требование не позднее 2 лет, а для недвижимого имущества — 5 лет со дня приемки результата работы (п. 1 ст. 737 ГК РФ). В этом случае заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из прав, предусмотренных ст. 723 ГК РФ, либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Специального гарантийного срока в отношении земельных участков законодательством не предусмотрено — для них применяется общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

Особый срок для долевого строительства — 5 лет

Для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон N 214-ФЗ). Этот срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Такой же минимум — не менее 5 лет — установлен и для индивидуального жилого дома (п. 4 ч. 4.2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Под гарантийным сроком долевого строительства по смыслу действующего законодательства понимается период, в течение которого застройщик обязан удовлетворить законные требования участника долевого строительства при обнаружении в объекте недостатка. Закон N 214-ФЗ предусматривает возможность участника обратиться с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока — в том числе по недостаткам, не заявленным до подписания акта приема-передачи (эта позиция подробно разобрана в постатейном комментарии к Закону N 214-ФЗ — В.А. Трапезников, 2-е издание, переработанное и дополненное, М.: Проспект, 2020). Подробнее о том, как взыскать с застройщика расходы на устранение недостатков, обнаруженных уже после подписания акта, — в материале «Взыскание убытков с застройщика за недостатки квартиры, выявленные после подписания акта приема-передачи».

Если продавец не застройщик — какой срок действует

Пятилетний гарантийный срок Закона N 214-ФЗ действует только в отношениях участника долевого строительства с застройщиком. Если недвижимость покупается по обычному договору купли-продажи у продавца, который застройщиком не является, применяется общее правило ГК РФ и Закона о защите прав потребителей.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2022 N 51-КГ22-6-К8, если договором купли-продажи недвижимого имущества гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей покупатель вправе предъявить продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, требование в отношении недостатков товара, если они обнаружены в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю.

О том, что можно требовать от продавца, если после покупки жилья обнаружились скрытые дефекты, — в материале «После покупки квартиры обнаружились скрытые дефекты: что требовать с продавца».

Почему практика судов разошлась по этому вопросу

Сложнее ситуация, когда продавцом в договоре купли-продажи выступает сама организация-застройщик: единообразия практики здесь нет. Одни суды применяют к таким сделкам общий 2-летний гарантийный срок, другие — 5-летний, предусмотренный для объектов недвижимости. Ниже — обе позиции с реквизитами дел.

Контрактом между субъектами предпринимательской деятельности может быть установлен и иной гарантийный срок. Например, суд признал действительным условие контракта о гарантийном сроке 24 месяца с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, при котором покупатель обязан был сообщить о недостатках, дефектах, препятствующих нормальной эксплуатации, в течение 2 рабочих дней с момента их обнаружения в течение гарантийного срока (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2023 N Ф03-371/2023 по делу N А59-6891/2021).

Частые вопросы

Можно ли договором установить гарантийный срок короче или длиннее законного минимума?

Для объекта долевого строительства и индивидуального жилого дома минимум императивен: договор не может установить срок менее 5 лет, но вправе увеличить его (ч. 5 ст. 7, п. 4 ч. 4.2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Для обычной купли-продажи стороны вправе договором увеличить 2-летний срок (п. 2 ст. 477 ГК РФ), а субъекты предпринимательской деятельности могут согласовать и иные условия, вплоть до сокращенного срока для уведомления о недостатках.

С какого момента считается гарантийный срок на объект долевого строительства?

Со дня передачи объекта долевого строительства участнику по акту приема-передачи, если договором не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, из этого правила исключено — для него срок может течь отдельно.

Что делать, если недостаток обнаружен уже после 2 лет, а продавцом был застройщик?

Многое зависит от того, как суд квалифицирует отношения сторон: часть судов в такой ситуации применяет 5-летний гарантийный срок для объектов недвижимости (обоснование — ст. 755 ГК РФ, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2022 N 09АП-29754/2022), а часть — общий 2-летний срок ГК РФ. Из-за неоднородности практики целесообразно заранее оценить перспективы требования с учетом условий конкретного договора и позиции судов своего округа.

Распространяется ли 5-летний гарантийный срок на земельный участок?

Нет. Специального гарантийного срока для земельных участков законом не установлено — действует общее правило ГК РФ или условие, согласованное сторонами в договоре.

Как заявить о недостатке в течение гарантийного срока?

Нужно направить продавцу (застройщику) письменную претензию с описанием недостатка до истечения гарантийного срока — этого достаточно, даже если недостаток не был отражен в акте приема-передачи. Подробный порядок действий и перечень требований — в материале «Взыскание убытков с застройщика за недостатки квартиры, выявленные после подписания акта приема-передачи».

Краткая сводка: гарантийный срок на недвижимость по договору купли-продажи

• Без указания в договоре — 2 года со дня передачи товара (п. 2 ст. 477 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей).
• Долевое строительство (кроме технологического и инженерного оборудования) и индивидуальный жилой дом — не менее 5 лет (ч. 5 ст. 7, п. 4 ч. 4.2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
• Продавец недвижимости не застройщик, срок в договоре не указан — 2 года (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2022 N 51-КГ22-6-К8).
• Продавец — застройщик, но договор купли-продажи заключен после ввода дома в эксплуатацию — часть судов применяет 2-летний срок (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2022 N 88-3398/2022 и др.).
• Продавец — застройщик — часть судов применяет 5-летний срок для недвижимости (Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2022 N 88-22260/2022 и др.).
• Земельные участки — специального гарантийного срока нет, действует общее правило ГК РФ или договора.
• Субъекты предпринимательской деятельности вправе договором установить иной гарантийный срок (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2023 N Ф03-371/2023 по делу N А59-6891/2021).

Таким образом, общий гарантийный срок на недвижимое имущество без договорного условия составляет 2 года со дня передачи товара, а для объектов долевого строительства и индивидуальных жилых домов закон гарантирует не менее 5 лет. Но если продавцом в обычном договоре купли-продажи выступает сам застройщик, практика судов пока неоднородна: одни суды применяют общий 2-летний срок ГК РФ, другие — 5-летний срок, установленный для недвижимого имущества, поэтому исход конкретного спора стоит оценивать с учетом условий договора и позиции судов своего округа.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Сопровождение сделок с недвижимостью
• Долевое строительство
• Защита прав потребителей