Адвокат по разделу имущества: подлежит ли разделу при разводе квартира, приватизированная одним из супругов в браке?

Коротко: Квартира, которую один из супругов бесплатно приватизировал в браке, — его личная собственность и при разводе не делится (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ, статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Но супруг, отказавшийся от приватизации, сохраняет бессрочное право пользования жильём (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: почему приватизация выводит квартиру из общего имущества, что остаётся у отказавшегося от приватизации супруга, в каких случаях личную квартиру всё же признают совместной собственностью, как быть с долями детей и в какой срок вообще можно требовать раздела имущества.

Подлежит ли разделу при разводе квартира, приватизированная одним из супругов в браке?

По общему правилу разделу между супругами подлежит имущество, нажитое ими в период брака, — это их совместная собственность независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено и кто из них вносил деньги (пункт 1 статьи 33, статья 34 Семейного кодекса РФ, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15). Однако не всё, что появилось у семьи в браке, становится общим. Имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке — в дар, по наследству, в порядке приватизации, — принадлежит лично этому супругу и в состав совместно нажитого не входит (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ). Поэтому квартира, которую один супруг приватизировал на своё имя, при разводе не делится: второй супруг не вправе требовать ни половины, ни доли, ни денежной компенсации за неё, даже если брак длился десятилетия и он был зарегистрирован в этой квартире.

Почему приватизация считается безвозмездной сделкой?

При приватизации жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда передаются гражданам в собственность бесплатно — так определяет приватизацию статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Никакой встречной оплаты семья не вносит: право собственности возникает не за счёт общих денег супругов, а в результате безвозмездной передачи жилья государством или муниципалитетом. Именно поэтому приватизация подпадает под пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ наравне с дарением и наследованием. Юридически безразлично и то, что заявление подавалось в браке, и то, что оба супруга проживали в квартире: значение имеет, кто указан участником договора передачи жилья в собственность.

Сопоставление типичных ситуаций выглядит так:

Какие права остаются у супруга, отказавшегося от приватизации?

Отказ от участия в приватизации не лишает человека жилья. Если на момент приватизации супруг имел равные права пользования квартирой с тем, кто её приватизировал, за ним сохраняется право пользования этим помещением — и оно не прекращается даже тогда, когда он перестал быть членом семьи собственника, то есть после развода (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Такое право пользования принято называть бессрочным.

На практике это означает следующее:

• бывший супруг вправе проживать в квартире и пользоваться ею наравне с собственником, хотя доли в праве собственности у него нет;
• общее правило части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ о прекращении права пользования у бывшего члена семьи собственника на него не распространяется;
• продажа квартиры собственником сама по себе это право не прекращает — новый владелец получает жильё с проживающим в нём человеком;
• распорядиться квартирой — продать, подарить, завещать — бывший супруг не может: он не собственник;
• претендовать на долю в праве собственности или на компенсацию при разделе имущества он также не вправе.

Можно ли прекратить право пользования бывшего супруга и снять его с регистрационного учёта?

Бессрочное право пользования устойчиво, но не абсолютно. Суды исходят из того, что оно прекращается, если человек добровольно выехал из квартиры в другое постоянное место жительства и тем самым отказался от прав на неё: в таком случае по аналогии с частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ применяются разъяснения пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Собственнику придётся доказать именно добровольный и постоянный характер выезда, а не вынужденный или временный: имеют значение наличие у бывшего супруга другого жилья, вывоз вещей, длительность отсутствия, отказ от оплаты коммунальных услуг, отсутствие попыток вселиться и препятствий со стороны собственника. Каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Если же речь идёт о бывшем члене семьи, который в приватизации не участвовал и равных прав на момент приватизации не имел (например, был вселён и зарегистрирован уже после неё), действует общее правило: право пользования прекращается с прекращением семейных отношений, но суд вправе сохранить это право на определённый срок — когда у человека нет оснований приобрести иное жильё и его имущественное положение не позволяет обеспечить себя жильём (часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Снятие с регистрационного учёта — производное действие: административно «выписать» человека без его согласия нельзя, регистрирующий орган снимает его с учёта на основании вступившего в законную силу решения суда о признании утратившим право пользования или о выселении (подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Подробнее о процедуре — в материале Адвокат по гражданским делам: снятие с регистрационного учета.

Когда приватизированная квартира всё же может быть признана совместной собственностью?

Исключение установлено статьёй 37 Семейного кодекса РФ: имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если в период брака за счёт общего имущества супругов, имущества другого супруга либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Для приватизированной квартиры это капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка, переоборудование, достройка — работы, которые меняют качество жилья, а не поддерживают его состояние. Обычный косметический ремонт, замена мебели и бытовой техники под это правило не подпадают.

Ключевое слово нормы — «значительно»: суд сравнивает стоимость квартиры до вложений и после них, а также оценивает источник средств. Порядок действий супруга, который претендует на признание квартиры общей, обычно такой:

1. собрать доказательства вложений: договоры подряда, сметы, акты выполненных работ, чеки и платёжные документы на материалы, проектную документацию, разрешительные документы на реконструкцию, согласование перепланировки;
2. подтвердить, что работы выполнены в период брака и оплачены общими средствами или личными средствами второго супруга (выписки по счетам, кредитные договоры, справки о доходах);
3. заявить требование о признании квартиры совместной собственностью и о её разделе — самостоятельным иском или встречным требованием в уже начатом деле;
4. заявить ходатайство о назначении оценочной или строительно-технической экспертизы, которая определит стоимость квартиры до и после вложений и объём выполненных работ (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ);
5. при удовлетворении иска — просить о разделе: выделении доли в натуре либо о признании доли с выплатой компенсации (статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Бремя доказывания лежит на том, кто ссылается на статью 37 Семейного кодекса РФ. Если подтвердить размер и источник вложений нечем, квартира остаётся личной собственностью приватизировавшего её супруга. Изменить режим квартиры можно и без спора: супруги вправе заключить брачный договор и установить на личное имущество режим совместной или долевой собственности (статьи 40 и 42 Семейного кодекса РФ) либо оформить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ). Различия этих документов разобраны в материале Чем отличается брачный договор от соглашения о разделе имущества супругов?.

Что происходит с долями детей при приватизации квартиры?

Несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие совместно с нанимателем (а также проживающие отдельно, но не утратившие это право), включаются в договор передачи жилья в собственность в обязательном порядке (статья 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Приватизация квартиры возможна с согласия всех имеющих на неё право совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 того же Закона). Поэтому доля ребёнка в приватизированной квартире — его личная собственность: она не входит в состав имущества родителей, не делится между супругами при разводе и остаётся за ребёнком независимо от того, с кем из родителей он будет проживать. Развод родителей сам по себе не меняет ни размер доли, ни право ребёнка пользоваться квартирой. Кроме того, ребёнок, ставший собственником в порядке приватизации, сохраняет право однократно бесплатно приватизировать другое жилое помещение после достижения совершеннолетия (статья 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Как делится квартира, если её приватизировали оба супруга?

Когда в договор передачи включены оба супруга, каждый из них получает квартиру безвозмездно и становится собственником своей доли. Такое имущество не является совместно нажитым: доли определены самим договором приватизации, поэтому правила о разделе общего имущества супругов к нему не применяются. Если доли в договоре не указаны, они предполагаются равными (статьи 244 и 245 Гражданского кодекса РФ). После развода каждый остаётся собственником своей доли, а спор при необходимости решается по правилам о долевой собственности: выдел доли в натуре, а при невозможности такого выдела без несоразмерного ущерба имуществу — выплата компенсации (статья 252 Гражданского кодекса РФ). Продать свою долю постороннему лицу можно только с соблюдением преимущественного права покупки другого сособственника (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

В какой срок можно заявить требование о разделе имущества супругов?

К требованиям разведённых супругов о разделе общего имущества применяется трёхлетний срок исковой давности (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ). Отсчитывается он не с даты расторжения брака, как часто думают, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15). Нарушением обычно считают отказ второго супруга допускать к имуществу, его продажу без согласия, смену замков, единоличное распоряжение вещами. Пропущенный срок сам по себе не мешает подать иск: он применяется только по заявлению стороны в споре, а при уважительных причинах может быть восстановлен судом. Требование о признании личной квартиры совместной собственностью по статье 37 Семейного кодекса РФ — это тоже требование о разделе, и к нему применяется тот же срок. Подробнее о правилах исчисления давности — в материале Раздел имущества супругов, сроки исковой давности.

Частые вопросы

Влияет ли на раздел то, что я был прописан в квартире и оплачивал коммунальные услуги?

Нет. Регистрация по месту жительства и оплата коммунальных услуг права собственности не порождают и на режим приватизированной квартиры не влияют — она остаётся личным имуществом участника приватизации (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ). Значение имеют только вложения, значительно увеличившие стоимость жилья, по статье 37 Семейного кодекса РФ.

Можно ли отменить свой отказ от приватизации после развода?

Передумать задним числом нельзя: отказ — состоявшееся волеизъявление, и само по себе изменение семейной ситуации основанием для его отмены не служит. Оспорить приватизацию можно только по общим основаниям недействительности сделок и в установленные сроки, доказав порок воли. Взамен закон даёт отказавшемуся бессрочное право пользования квартирой (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Собственник продал квартиру после развода — сохранится ли моё право пользования?

Право пользования, возникшее из отказа от приватизации, сохраняется и при смене собственника: оно следует за жилым помещением (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Новый собственник вправе оспаривать его только по общим основаниям — например, доказывая добровольный выезд в другое постоянное место жительства.

Обязан ли бывший супруг, живущий в квартире, платить за коммунальные услуги?

Да. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании сохранённого права пользования, несёт обязанности по его содержанию наравне с собственником, включая оплату коммунальных услуг. Порядок и размер участия можно определить соглашением, а при отказе — в судебном порядке, вплоть до выдачи отдельных платёжных документов.

Можно ли разделить квартиру, приватизированную до брака?

Добрачное имущество супругу не принадлежит по тем же правилам: оно является личной собственностью (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ). Единственная возможность — доказать значительные вложения общих средств или труда в период брака и добиться признания квартиры совместной собственностью (статья 37 Семейного кодекса РФ) либо изменить режим имущества брачным договором (статьи 40 и 42 Семейного кодекса РФ).

Краткая сводка: что нужно запомнить

• Совместной собственностью считается имущество, нажитое в браке (пункт 1 статьи 33, статья 34 Семейного кодекса РФ, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15), но полученное по безвозмездной сделке — личное (пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ).
• Приватизация — безвозмездная передача жилья гражданам (статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), поэтому приватизированная одним супругом квартира при разводе не делится.
• Супруг, отказавшийся от приватизации, сохраняет бессрочное право пользования квартирой и после развода (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Прекратить это право можно, доказав добровольный выезд в другое постоянное место жительства (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14); для остальных бывших членов семьи действует часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ с возможностью сохранить право пользования на срок.
• Личную квартиру признают совместной, если в браке в неё вложены средства или труд, значительно увеличившие стоимость (статья 37 Семейного кодекса РФ); подтверждается это документами и судебной экспертизой (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Доля ребёнка при приватизации — его личная собственность (статьи 2 и 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1); срок исковой давности по разделу — три года со дня, когда супруг узнал о нарушении своего права (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).

Таким образом, квартира, полученная одним из супругов в браке в порядке приватизации, является его личной собственностью и разделу при разводе не подлежит, а второй супруг, отказавшийся от участия в приватизации, взамен доли получает бессрочное право пользования жильём. Претендовать на такую квартиру можно лишь в исключительном случае — доказав значительные вложения общих средств или труда, увеличившие её стоимость, либо изменив режим имущества брачным договором или соглашением о разделе.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные дела
• Жилищные споры
• Приватизация квартиры