Адвокат по земельным спорам: утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Коротко: Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории утверждает решением уполномоченный орган: при перераспределении — в срок не более 20 дней (пункт 8 статьи 39.29 ЗК РФ). Отказать могут и по пункту 16 статьи 11.10 ЗК РФ, и при отсутствии оснований для перераспределения.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что такое схема расположения земельного участка и когда она нужна?

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории — это изображение границ образуемого земельного участка (или нескольких участков) на кадастровом плане территории. В схеме указывается площадь каждого образуемого участка, а если образуется два и более участка, то и их условные номера. Такое определение дано в пункте 1 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. По сути это документ-основание, по которому участок «появляется» на местности и в реестре: без него орган власти не может понять, какие границы Вы просите утвердить и не затрагивают ли они права других землепользователей.

Утвержденная схема расположения земельного участка прямо названа одним из документов, на основании которых образуются участки из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ). Поэтому схема требуется тогда, когда участок только предстоит образовать, а проект межевания территории, в границах которой он образуется, не утвержден. Если проект межевания есть, участок образуется по нему, и отдельная схема уже не готовится.

На практике схема расположения земельного участка чаще всего требуется в следующих ситуациях:

• Вы обращаетесь за перераспределением земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и участка в частной собственности, а проект межевания территории не утвержден — тогда схема подается в уполномоченный орган прямо вместе с заявлением о перераспределении (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.29 ЗК РФ);
• Вы просите предварительно согласовать предоставление земельного участка, который предстоит образовать, и проекта межевания территории нет (статья 39.15 ЗК РФ);
• участок образуется для последующего предоставления на торгах или без торгов, и подготовку схемы обеспечивает заинтересованное лицо (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ).

Отдельно отметим механику перераспределения: при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на образуемые участки возникает у их собственников в соответствии с соглашениями об образовании земельных участков (пункт 2 статьи 11.7 ЗК РФ). Случаи, в которых перераспределение вообще допускается, закрыто перечислены в пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ, а порядок заключения соглашения — в статье 39.29 ЗК РФ. Эти две статьи и задают все особенности утверждения схемы в «перераспределительной» процедуре.

Кто готовит схему и каким требованиям она должна отвечать?

Подготовку схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может обеспечить сам гражданин или юридическое лицо (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ). Это значит, что Вы не обязаны ждать, пока схему подготовит администрация: ее делает по Вашему заказу кадастровый инженер, а Вы подаете готовый документ. Форма схемы, подготавливаемой на бумажном носителе, и требования к формату электронного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт 12 статьи 11.10 ЗК РФ) — самодельный чертеж «от руки» уполномоченный орган не примет.

Содержательно схема готовится с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, а также с учетом местоположения зданий и сооружений и расположения границ смежных участков (пункт 2 статьи 11.10 ЗК РФ). Кроме того, образуемый участок должен отвечать общим требованиям статьи 11.9 ЗК РФ: соблюдение предельных минимальных и максимальных размеров, отсутствие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы, невозможность создания препятствий в использовании соседних объектов недвижимости. Практические тонкости определения границ мы разбирали в материале Установление границ земельного участка: межевание и кадастровый учет.

Кто и в какой срок утверждает схему при перераспределении?

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено Земельным кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ). Для большинства ситуаций с землями населенных пунктов это администрация муниципального образования, для отдельных категорий земель — региональный или федеральный орган.

Когда схема подана вместе с заявлением о перераспределении, уполномоченный орган в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления совершает одно из трех действий (пункт 8 статьи 39.29 ЗК РФ):

1. принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением схемы заявителю;
2. направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
3. принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 39.29 ЗК РФ.

Обратите внимание на срок: ранее в пункте 8 статьи 39.29 ЗК РФ был установлен тридцатидневный срок рассмотрения заявления о перераспределении, сейчас действует двадцатидневный. Если схема расположения земельного участка подлежит согласованию в порядке, предусмотренном законодательством, этот срок продлевается, но не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления (пункт 8.1 статьи 39.29 ЗК РФ). Ключевые сроки процедуры удобно свести в таблицу.

Когда в утверждении схемы могут отказать?

Общие основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка перечислены в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ. Их шесть:

• схема не соответствует установленной форме, формату или требованиям к ее подготовке;
• местоположение образуемого участка полностью или частично совпадает с местоположением участка, образуемого по ранее принятому решению об утверждении схемы, срок действия которого не истек;
• схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам, предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ;
• схема не соответствует утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
• образуемый участок расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории (кроме случаев, установленных федеральными законами);
• схема разработана в отношении участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Однако при перераспределении этим перечнем дело не ограничивается. Вопрос об утверждении схемы здесь решается в зависимости от того, есть ли основания для самого перераспределения. Поэтому помимо случаев, установленных пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ, в утверждении схемы может быть отказано и тогда, когда отсутствуют основания для перераспределения, установленные пунктом 9 статьи 39.29 ЗК РФ. Практически это означает, что безупречно выполненная кадастровым инженером схема сама по себе не гарантирует положительного решения: сначала орган проверяет допустимость «прирезки» как таковой.

К типичным основаниям отказа в заключении соглашения о перераспределении по пункту 9 статьи 39.29 ЗК РФ относятся, в частности:

• заявление подано в случае, не предусмотренном пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ (например, «прирезка» просто ради увеличения площади, без устранения вклинивания или чересполосицы);
• не представлено письменное согласие лиц, которым принадлежат права на перераспределяемый участок (залогодержателей, арендаторов, землепользователей);
• на присоединяемых землях расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо принадлежащие иным лицам;
• присоединяемые земли изъяты из оборота, ограничены в обороте или зарезервированы для государственных или муниципальных нужд;
• участок, за счет которого предполагается перераспределение, является предметом аукциона либо в отношении него уже подано заявление о предоставлении и решение по нему не принято;
• из испрашиваемых земель можно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ;
• площадь участка, на который возникает право частной собственности, превысит установленные предельные максимальные размеры;
• границы участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению, то есть в реестре они не описаны в установленном порядке;
• имеются основания для отказа в утверждении схемы, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Последнее основание показывает, как две процедуры сцеплены между собой: дефект схемы автоматически становится основанием для отказа в соглашении, а недопустимость перераспределения — основанием для отказа в утверждении схемы. Отдельно стоит помнить о ситуации, когда фактическая площадь участка давно больше документальной: оформление таких метров подчиняется своим правилам, и мы разбирали их в материале Излишки земельного участка: что допускает закон при оформлении лишних метров земли.

Что делать после утверждения схемы и как оспорить отказ?

Решение об утверждении схемы — не финал процедуры, а разрешение перейти к кадастровым работам. Дальнейший порядок выглядит так:

1. Получите решение об утверждении схемы с приложением самой схемы и проверьте срок его действия — он составляет два года (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ).
2. Обеспечьте выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета образуемых участков: эта обязанность возложена на заявителя (статья 39.29 ЗК РФ).
3. Поставьте образуемый участок на государственный кадастровый учет и представьте в уполномоченный орган выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
4. Получите от органа подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении — их направляют в срок не более чем тридцать дней со дня представления выписки (пункт 13 статьи 39.29 ЗК РФ).
5. Подпишите соглашение в срок не более чем тридцать дней со дня его получения (пункт 14 статьи 39.29 ЗК РФ) и внесите плату за увеличение площади участка (пункт 5 статьи 39.28 ЗК РФ).
6. Зарегистрируйте право собственности на образованный земельный участок.

Если получен отказ, первым делом изучите его мотивировку: решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа (пункт 10 статьи 39.29 ЗК РФ). Отказ «без объяснения причин» или со ссылкой на основание, которого в законе нет, — уже повод для оспаривания. Часто отказ устраняется без суда: достаточно исправить схему, дополнить пакет документов согласием заинтересованных лиц или уточнить границы исходного участка и подать заявление заново.

Когда спор в досудебном порядке не решается, отказ обжалуется в суд. Гражданин оспаривает решение органа местного самоуправления по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства: административное исковое заявление подается в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав (часть 1 статьи 219 КАС РФ, статья 218 КАС РФ). Если участок используется в предпринимательской деятельности, спор рассматривает арбитражный суд по главе 24 Арбитражного процессуального кодекса, срок обращения — те же три месяца (часть 4 статьи 198 АПК РФ). Порядок обжалования решений, связанных с кадастровым учетом, подробно описан в материале Постановка недвижимости на кадастровый учёт: порядок, документы и обжалование отказа.

Частые вопросы

Сколько действует решение об утверждении схемы расположения земельного участка?

Срок действия решения об утверждении схемы составляет два года (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ). За это время нужно успеть выполнить кадастровые работы, поставить образуемый участок на кадастровый учет и заключить соглашение о перераспределении. Если срок истек, процедуру придется начинать заново — с подготовки новой схемы и подачи нового заявления в уполномоченный орган.

Нужно ли платить за увеличение площади участка при перераспределении?

Да. Увеличение площади участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения осуществляется за плату (пункт 5 статьи 39.28 ЗК РФ). Ее размер определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности находятся присоединяемые земли.

Можно ли подать схему, подготовленную не кадастровым инженером?

Формально подготовку схемы вправе обеспечить сам гражданин или юридическое лицо (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ). Но схема должна отвечать утвержденной форме и требованиям к формату электронного документа (пункт 12 статьи 11.10 ЗК РФ), поэтому на практике ее готовит кадастровый инженер. Несоответствие форме — самостоятельное основание для отказа по пункту 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Что будет с ранее выданным разрешением на строительство после перераспределения?

Перераспределение прекращает существование исходного участка и порождает новый, с новым кадастровым номером, поэтому вопрос о судьбе ранее полученных разрешений возникает почти всегда. Этой ситуации посвящен отдельный разбор — Как перераспределение земельного участка и смена кадастрового номера влияют на юридическую силу ранее выданного разрешения на строительство?

Краткая сводка: утверждение схемы расположения земельного участка

• Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории — изображение границ образуемого участка с указанием площади и условных номеров (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ).
• Схема нужна, если участок предстоит образовать, а проект межевания территории не утвержден (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ); при перераспределении она подается вместе с заявлением (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.29 ЗК РФ).
• Схему утверждает решением орган, уполномоченный на предоставление государственных и муниципальных земельных участков (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ); решение действует два года (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ).
• По заявлению о перераспределении орган принимает решение в срок не более 20 дней, с продлением не более чем до 35 дней (пункты 8 и 8.1 статьи 39.29 ЗК РФ).
• Отказ возможен как по шести общим основаниям пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ, так и при отсутствии оснований для перераспределения (пункт 9 статьи 39.29 ЗК РФ).
• Отказ должен быть мотивирован с указанием всех оснований (пункт 10 статьи 39.29 ЗК РФ) и обжалуется в суд в течение трех месяцев (часть 1 статьи 219 КАС РФ).

Таким образом, вопрос об утверждении схемы расположения земельного участка в целях перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, решается в зависимости от наличия или отсутствия оснований для такого перераспределения. Поэтому помимо случаев, установленных пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ, в утверждении схемы может быть отказано и при отсутствии оснований для перераспределения, предусмотренных пунктом 9 статьи 39.29 ЗК РФ. Практический вывод: прежде чем заказывать схему, проверьте, попадает ли Ваша ситуация в перечень пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, а получив отказ, сверьте его мотивы с закрытыми перечнями оснований — незаконный отказ можно оспорить в течение трех месяцев.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по земельным спорам: порядок получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства
• Установление границ земельного участка: межевание и кадастровый учет
• Постановка недвижимости на кадастровый учёт: порядок, документы и обжалование отказа