Если при межевании или обычном обмере выяснилось, что участок по факту больше, чем указано в правоустанавливающих документах и в Едином государственном реестре недвижимости, узаконить разницу можно далеко не всегда автоматически. Небольшой излишек — обычно не более установленного минимального размера участка, а если он не установлен, не более десяти процентов от площади по документам — можно оформить в рамках обычного уточнения границ, без выкупа и почти без дополнительных затрат. Если фактическая площадь превышает документальную больше, чем на этот предел, простым уточнением границ вопрос не решается: потребуется либо процедура перераспределения земель с оплатой части присоединяемой площади, либо отказ от лишней территории — в противном случае она может быть расценена как самовольно занятая. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Когда фактическая площадь участка больше, чем указано в документах
Расхождение между площадью земельного участка «на местности» и площадью, зафиксированной в правоустанавливающих документах и в реестре недвижимости, — ситуация массовая, особенно для участков, которые получены или образованы десятилетия назад. Причины разные: старые документы часто содержали площадь без точных координат границ, заборы со временем «сдвигались» в сторону соседних неиспользуемых земель, часть территорий никогда толком не межевалась, а при первой инвентаризации использовались менее точные методы измерения, чем сейчас. Кадастровая палата регулярно поясняет, что сам по себе факт превышения фактической площади над документальной не является нарушением и не образует автоматически состав правонарушения — вопрос в том, откуда взялась разница и в каких пределах она укладывается.
Правовое значение имеет источник излишка. Если увеличение площади связано с уточнением местоположения границ существующего участка — то есть с более точным определением координат характерных точек границ, которые раньше были описаны неточно или вовсе не были установлены, — это одна процедура, регулируемая правилами кадастрового учета. Если же речь идет о фактическом занятии дополнительной территории, которая юридически относится к другому участку, к землям общего пользования или к государственной либо муниципальной собственности, — это принципиально другой случай, требующий либо законного присоединения этой земли, либо ее освобождения. Смешивать эти два сценария нельзя: закон разрешает лишь первый, да и то в ограниченных пределах.
Правило десяти процентов: когда излишек узаконивают при уточнении границ
Порядок кадастрового учета при уточнении границ земельных участков установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон допускает, что в результате уточнения границ площадь участка может увеличиться по сравнению с той, что значится в реестре, — но не безгранично. Предел таков: увеличенная площадь не должна превышать минимальный размер земельного участка, установленный для соответствующей категории земель и вида разрешенного использования правилами землепользования и застройки или законом субъекта Российской Федерации, а если такой минимальный размер не установлен — предел составляет десять процентов от площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости. Если увеличение укладывается в этот предел, государственный регистратор не вправе отказать в учете уточненных границ только на этом основании — правило прямо закреплено пунктом 32 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а особенности самой процедуры уточнения границ описаны статьей 43 того же закона.
Именно этот десятипроцентный порог обычно и имеют в виду, когда говорят про «допустимые излишки» земли. Верховный Суд Российской Федерации подтверждал этот подход: согласно пункту 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, в результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен — десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка; превышение этого предела является законным основанием для отказа в кадастровом учете. Иными словами, если разница между фактической и документальной площадью небольшая и укладывается в лимит, ее можно узаконить относительно просто — оплатив только работу кадастрового инженера, без выкупа земли у государства или муниципалитета.
Когда потребуется новый межевой план и почему увеличение площади — не автоматическая процедура
Уточнение границ не происходит само по себе: собственнику нужно заказать межевой план у кадастрового инженера, который определит координаты характерных точек границ на основании документов, подтверждающих существование участка на местности в уточняемых границах пятнадцать и более лет (это может быть, например, старый план БТИ, документы о предоставлении участка, материалы землеустройства), либо на основании границ, закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения — забора, стены, канавы, — существующих на местности достаточное время. Без таких подтверждающих документов кадастровый инженер не вправе просто «обвести» существующий забор и зафиксировать увеличенную площадь: формально это уже не уточнение границ, а попытка легализовать самовольно занятую территорию под видом уточнения.
Новый межевой план обязателен в любом случае, когда собственник хочет изменить сведения о границах и площади участка в реестре недвижимости — старый межевой план, если он вообще составлялся, для этой цели не подходит, поскольку в нем зафиксированы прежние координаты. Отдельная ситуация — исправление реестровой ошибки, когда фактические границы участка не менялись, но в реестре изначально были отражены неверно из-за ошибки прежнего кадастрового инженера или технической неточности; для этого случая закон предусматривает специальную процедуру исправления ошибок в сведениях реестра. Верховный Суд РФ в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 16.04.2024 № 18-КГ24-22 напомнил, что для исправления реестровой ошибки истец обязан доказать ее наличие, а также подтвердить документами первоначальное формирование и предоставление участка именно в тех границах, на которые он претендует: установление границ путем определения координат характерных точек не должно приводить к изменению уникальных характеристик земельного участка — то есть под видом исправления ошибки нельзя увеличивать площадь сверх той, что была изначально сформирована и предоставлена.
Что дает «дачная амнистия» и почему она не решает вопрос с лишней землей
Комплекс упрощенных правил регистрации прав на садовые, дачные и приусадебные участки и расположенные на них постройки, который в обиходе называют «дачной амнистией», был запущен Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ и с тех пор неоднократно продлевался и дополнялся более поздними изменениями законодательства. Его основное назначение — упростить и удешевить оформление прав на участки, которые были фактически предоставлены гражданам до введения в действие действующего Земельного кодекса РФ, но по разным причинам не были должным образом зарегистрированы, а также упростить постановку на кадастровый учет жилых и садовых домов. «Дачная амнистия» действительно облегчает саму процедуру регистрации ранее возникших прав, но она не отменяет и не заменяет собой правила об уточнении границ и о предельно допустимом увеличении площади, описанные выше.
Иначе говоря, упрощенный порядок регистрации не является отдельным основанием, позволяющим одним заявлением узаконить любой излишек земли независимо от его размера. Если фактическая площадь участка превышает документальную в пределах десятипроцентного лимита (или лимита, установленного для минимального размера участка), собственник может воспользоваться упрощенными процедурами постановки на учет — это ускоряет и удешевляет оформление, но предел площади остается тем же. Если же превышение больше, «дачная амнистия» сама по себе такую разницу не легализует: для присоединения дополнительной территории свыше установленного предела нужна отдельная процедура, о которой ниже.
Когда лишняя земля признается самовольным захватом и как это исправить
Если разница между фактической и документальной площадью выходит за пределы, допустимые при уточнении границ, а собственник продолжает пользоваться этой территорией без оформления, использование лишней земли квалифицируется как ее самовольное занятие. Ответственность за это предусмотрена статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на него, влечет наложение административного штрафа, размер которого зависит от того, определена ли кадастровая стоимость участка, и от статуса нарушителя (гражданин, должностное лицо, юридическое лицо). Земельный кодекс РФ также исходит из того, что использование земли должно осуществляться на законных основаниях — по праву собственности, аренды либо ином предусмотренном законом праве, а произвольное расширение фактических границ участка без соответствующего оформления этому принципу не соответствует.
У собственника есть законный способ присоединить излишек, который не укладывается в лимит уточнения границ, — процедура перераспределения земельных участков, предусмотренная Земельным кодексом РФ. Она позволяет на основании соглашения с органом, уполномоченным распоряжаться государственными или муниципальными землями, присоединить к частному участку часть прилегающей территории за плату, определяемую по правилам, установленным для таких случаев, и при соблюдении предельных максимальных размеров участков для соответствующего вида разрешенного использования. Перераспределение возможно не во всех ситуациях: оно недоступно, если испрашиваемая территория относится к землям общего пользования, зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, ограничена в обороте либо если увеличение площади приведет к превышению предельных максимальных размеров, установленных для данной категории участков. Обратиться с заявлением о перераспределении нужно до того, как соседняя территория окажется предоставлена другому лицу или использована для иных целей, — чем дольше затягивается оформление, тем выше риск, что земля перестанет быть доступной для присоединения.
Краткая сводка: как действовать, если участок оказался больше, чем в документах
Таким образом, если фактическая площадь участка превышает указанную в документах в пределах минимального размера, установленного для соответствующего вида разрешенного использования, а если он не определен — в пределах десяти процентов от площади по реестру, разницу можно узаконить бесплатно через обычное уточнение границ по новому межевому плану. Превышение сверх этого предела уточнением границ не оформляется: собственнику нужно либо обратиться за перераспределением земельных участков и оплатить присоединяемую территорию по установленным правилам, либо отказаться от использования лишней земли — иначе она может быть квалифицирована как самовольно занятая с наступлением административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. «Дачная амнистия» упрощает саму процедуру регистрации прав, но не расширяет допустимые пределы увеличения площади. Перед обращением к кадастровому инженеру полезно заранее оценить, в какой из этих сценариев укладывается конкретная ситуация, — от этого зависят и порядок действий, и итоговые расходы.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
