Адвокат по жилищным спорам: последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Коротко: самовольные переустройство и перепланировку обязывают вернуть в прежний вид, а по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ грозит штраф — гражданам от 2 000 до 2 500 руб. Если это не исполнено, суд вправе обязать продать квартиру с торгов (статья 29 ЖК РФ).

Ниже приведен подробный разбор норм жилищного и административного законодательства, порядка узаконивания перепланировки через суд и без суда, а также порядка ее согласования заранее.

Что считается самовольным переустройством и самовольной перепланировкой?

Переустройство помещения в многоквартирном доме — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения. Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации). Такие работы проводятся на основании решения о согласовании, принятого органом местного самоуправления по правилам статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, и строго по представленному проекту. Самовольными переустройство и (или) перепланировка признаются, если они проведены при отсутствии такого решения либо с отступлением от согласованного проекта — часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Что обязан сделать собственник или наниматель, если перепланировку признали самовольной?

Собственник помещения, а также наниматель жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Срок и порядок приведения помещения в порядок орган устанавливает сам — единого норматива закон не задает, поэтому конкретные условия нужно уточнять в решении, которое выносит этот орган по итогам проверки.

Что решит суд, если помещение не привели в порядок в установленный срок?

Если помещение в многоквартирном доме не приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, этот орган обращается в суд, а суд принимает одно из следующих решений (часть 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации):

• в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние;
• в отношении нанимателя по договору социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования — о расторжении этого договора с возложением на собственника помещения, являвшегося наймодателем, обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.

Продажа квартиры с торгов — крайняя мера, к которой суд переходит именно из-за неисполнения предписания, а не из-за самого факта перепланировки: у собственника есть возможность вместо этого либо вернуть помещение в прежний вид, либо узаконить изменения, как описано ниже.

Можно ли сохранить самовольную перепланировку через суд?

Да. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). С таким иском в суд обращается сам собственник или наниматель — обычно после того, как орган местного самоуправления отказал в согласовании задним числом. Подробный порядок такого узаконивания, включая типичные споры с БТИ, разобран в материале «Самостоятельная перепланировка без разрешения: узаконивание через суд и споры с БТИ».

Можно ли узаконить перепланировку без суда, через администрацию?

Законодательство не запрещает и не исключает право органа местного самоуправления по заявлению собственника согласовать уже выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии — при условии, что представлены документы, указанные в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (в их числе — проект переустройства и (или) перепланировки), а сами работы соответствуют предъявляемым требованиям. Это более быстрый путь, чем обращение в суд, но он работает только пока орган не подал иск о приведении помещения в прежнее состояние. Порядок подачи документов и типичные основания отказа — в материале «Как согласовать перепланировку или переустройство квартиры?».

Какая ответственность грозит за самовольную перепланировку?

Кроме обязанности вернуть помещение в прежний вид или узаконить изменения, за самовольные переустройство и перепланировку предусмотрена административная ответственность:

По статье 7.22 КоАП РФ отвечают не собственники квартир, а лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений. Согласно разъяснению, данному в пункте 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» (в редакции от 04.03.2021), субъектом этого правонарушения могут быть исключительно товарищества собственников жилья, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации, на которые возложены функции по управлению многоквартирным домом. Собственники и наниматели по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ отвечают отдельно, как указано в таблице выше.

В зависимости от характера и степени вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу в результате самовольных переустройства или перепланировки, виновное лицо дополнительно отвечает по гражданскому законодательству — обязано возместить причиненный вред в полном объеме (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в его действиях будет установлен состав конкретного преступления, наступает и уголовная ответственность — по соответствующей статье Особенной части Уголовного кодекса Российской Федерации, поскольку основанием уголовной ответственности является совершение деяния, содержащего все признаки состава преступления, предусмотренного этим кодексом (статья 8 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Как заранее согласовать переустройство или перепланировку, чтобы избежать ответственности?

Проще и дешевле согласовать работы до их начала, чем узаконивать их постфактум или оплачивать штраф. Порядок предварительного согласования — по статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации:

1. подготовить проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
2. собрать пакет документов: заявление, правоустанавливающие документы на помещение, технический паспорт, согласие всех членов семьи нанимателя (для помещений по договору социального найма), а для объекта культурного наследия — заключение органа охраны объектов культурного наследия о допустимости работ;
3. подать документы в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, напрямую или через многофункциональный центр;
4. дождаться решения — оно принимается не позднее чем через 45 дней со дня подачи заявления, а документ, подтверждающий решение, орган выдает или направляет заявителю не позднее трех рабочих дней после его принятия;
5. провести работы строго по согласованному проекту и оформить их завершение актом приемочной комиссии, на основании которого вносятся изменения в технический паспорт помещения и в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Частые вопросы

Нужно ли согласие соседей на перепланировку?

Если работы не затрагивают общее имущество дома, согласие соседей не требуется. Но если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества дома (например, части коридора или лестничной площадки), нужно получить согласие всех собственников помещений в доме — часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кто вправе обратиться в суд с иском о продаже квартиры с самовольной перепланировкой?

Такой иск подает орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, а не управляющая организация или соседи — часть 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Действуют ли эти правила для аварийных домов?

Нет. Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации о приведении помещения в прежнее состояние, продаже с торгов и расторжении договора найма не применяются к помещениям в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (часть 7 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Может ли управляющая компания провести работы, затрагивающие общее имущество дома, без согласования?

Нет, за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив отвечают по статье 7.22 КоАП РФ, а не по статье 7.21 КоАП РФ, которая рассчитана на собственников и нанимателей помещений.

Можно ли продать квартиру с непогашенной самовольной перепланировкой?

Формально закон это не запрещает, но на практике это создает риски: несоответствие фактической планировки техническому паспорту мешает регистрации сделки и получению ипотеки, а обязанность узаконить или вернуть помещение в прежний вид сохраняется независимо от смены собственника — поэтому перед продажей перепланировку разумнее согласовать.

Краткая сводка: последствия самовольной перепланировки и как их избежать

• Переустройство и перепланировка без решения о согласовании либо с отступлением от проекта признаются самовольными — часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
• Собственник или наниматель обязан вернуть помещение в прежнее состояние в срок, установленный органом согласования, — часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
• При неисполнении суд по иску этого органа может обязать продать квартиру с торгов или расторгнуть договор найма — часть 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
• Сохранить перепланировку можно через суд, если она не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозу жизни или здоровью, — часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо согласовать задним числом через администрацию — часть 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
• Административная ответственность — часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ (граждане, должностные и юридические лица) и статья 7.22 КоАП РФ (управляющие организации, ТСЖ, кооперативы).
• На помещения в аварийных домах, подлежащих сносу или реконструкции, эти правила не распространяются — часть 7 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, самовольная перепланировка не лишает права закрепить изменения официально: если работы безопасны и не нарушают чужих прав, их можно узаконить и через суд, и через администрацию, а избежать штрафа и судебного разбирательства позволяет согласование проекта заранее.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Переустройство и перепланировка