Адвокат по жилищным вопросам: может ли подарить квартиру один собственник другому?

Добрый день. Может ли подарить квартиру один собственник другому, если там прописаны ещё люди, но не собственники, без их согласия и как их можно выписать из квартиры?

Здравствуйте!

Коротко: Да, собственник вправе подарить квартиру другому лицу без согласия зарегистрированных в ней людей, если у них нет доли в праве собственности (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Снять их с регистрационного учёта против воли можно только по решению суда (пункт 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Может ли один собственник подарить квартиру другому, если в ней прописаны посторонние люди?

Да, может. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Применительно к жилью это правило повторено в статье 288 Гражданского кодекса РФ и в части 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Дарение — один из способов распоряжения: по договору дарения одна сторона безвозмездно передаёт другой стороне вещь в собственность (статья 572 Гражданского кодекса РФ), а выбор одаряемого — вопрос свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ). Ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не ставят действительность такой сделки в зависимость от согласия лиц, которые лишь зарегистрированы в квартире по месту жительства.

Причина в том, что регистрация по месту жительства — это учётная административная процедура, а не основание возникновения права на жилое помещение. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). У зарегистрированного не-собственника есть право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (статья 292 Гражданского кодекса РФ), но не право распоряжения квартирой. Поэтому его подпись в договоре дарения не нужна, а орган регистрации прав не требует от дарителя ни согласия прописанных лиц, ни справки об их отсутствии. Если квартира находится в долевой собственности и даритель отчуждает свою долю, согласие сособственников тоже не требуется: преимущественное право покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ распространяется на возмездное отчуждение и на дарение не действует.

Когда для дарения квартиры всё-таки требуется чужое согласие или разрешение?

Свобода распоряжения не безгранична: закон называет несколько ситуаций, когда сделка без дополнительного согласия или разрешения либо не пройдёт государственную регистрацию, либо может быть впоследствии оспорена. Проверить эти обстоятельства нужно до подписания договора, а не после подачи документов в Росреестр. Обратите внимание: во всех перечисленных случаях речь идёт не о согласии зарегистрированных жильцов, а о согласии сособственников, супруга или органа опеки и попечительства.

• Квартира приобретена в браке и относится к общему имуществу супругов — нужно нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
• Жильё находится в общей совместной собственности нескольких лиц — распоряжение возможно только по согласию всех участников (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
• В квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние, о чём известно органу опеки, и сделка затрагивает их права — требуется согласие органа опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).
• Собственник — малолетний или гражданин, признанный недееспособным: дарение от его имени законными представителями не допускается (пункт 1 статьи 575 Гражданского кодекса РФ).
• Собственник — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет: сделка совершается с согласия законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ).
• Квартира в залоге (ипотеке) — отчуждение возможно с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
• В отношении объекта внесена запись о запрете регистрационных действий или наложен арест — регистрация перехода права будет приостановлена до снятия ограничения (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как оформить дарение квартиры и зарегистрировать переход права?

Порядок действий сегодня жёстче, чем несколько лет назад: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Простая письменная форма для такой сделки больше не подходит: несоблюдение нотариальной формы, когда она обязательна, влечёт ничтожность сделки (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ). Право собственности у одаряемого возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права (статья 131 Гражданского кодекса РФ).

1. Закажите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости и проверьте по ней состав собственников, доли, аресты и обременения (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
2. Подготовьте проект договора дарения: укажите стороны, точное описание квартиры с кадастровым номером и адресом, безвозмездность передачи (статья 572 Гражданского кодекса РФ). Полезно отдельным пунктом перечислить лиц, зарегистрированных в квартире, и оговорить, сохраняет ли кто-то из них право пользования.
3. Получите документы, которых требует конкретная ситуация: нотариальное согласие супруга, согласие сособственников, разрешение органа опеки, согласие залогодержателя.
4. Удостоверьте договор у нотариуса — он проверит дееспособность сторон, правоустанавливающие документы и разъяснит последствия сделки.
5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права. Нотариус направляет их в орган регистрации прав в электронной форме; регистрация по нотариально удостоверенной сделке, документы по которой поступили в электронном виде, проводится в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления документов (пункт 9 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право нового собственника, и только после этого решайте вопрос о снятии с регистрационного учёта прежних жильцов.

Что происходит с правом пользования прописанных после смены собственника?

Общее правило сформулировано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Эту же логику продолжает часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: при прекращении семейных отношений с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, хотя суд вправе сохранить его на определённый срок, если у человека нет оснований приобрести другое жильё и его имущественное положение не позволяет обеспечить себя жилым помещением. Если по истечении такого срока или после прекращения права пользования человек добровольно не освобождает квартиру, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (статья 35 Жилищного кодекса РФ). До момента снятия с учёта дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (часть 3 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, статья 292 Гражданского кодекса РФ).

Оговорка «если иное не установлено законом» в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ — ключевая: именно на неё опираются жильцы, которых новый собственник считает утратившими право пользования. Отдельного внимания требуют жилищные права детей: в постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П указано на необходимость обеспечивать эффективную защиту прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения, в котором они проживают. Ниже сведены основные категории зарегистрированных лиц и последствия дарения для каждой из них.

Как снять с регистрационного учёта человека, который не является собственником?

Добровольный вариант самый быстрый: гражданин подаёт заявление о снятии с регистрационного учёта по месту жительства в подразделение по вопросам миграции МВД России — лично, через МФЦ или в электронной форме. Если он регистрируется по новому адресу, снятие с прежнего производится автоматически, а орган регистрационного учёта в трёхдневный срок направляет уведомление по прежнему месту жительства (подпункт «а» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Помимо заявления самого гражданина, пункт 31 Правил называет и другие основания: признание безвестно отсутствующим, смерть или объявление умершим, выселение или признание утратившим право пользования жилым помещением, выявление недостоверных сведений при регистрации, установление факта фиктивной регистрации. Все «принудительные» основания, кроме фиктивной регистрации, требуют вступившего в законную силу решения суда — административного порядка «выписки» по одному лишь желанию собственника закон не предусматривает.

1. Направьте зарегистрированному лицу письменное требование освободить жилое помещение и сняться с учёта, установив разумный срок; факт вручения или направления сохраните — он пригодится в суде (статья 35 Жилищного кодекса РФ).
2. Соберите доказательства: выписку из ЕГРН о праве собственности, договор дарения, справку о зарегистрированных лицах, сведения о прекращении семейных отношений, доказательства непроживания и неучастия в расходах на содержание квартиры.
3. Подготовьте исковое заявление о признании утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, приложив документы по статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
4. Подайте иск в районный суд (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ), уплатив государственную пошлину за требование неимущественного характера (статья 333.19 Налогового кодекса РФ).
5. Участвуйте в рассмотрении дела: гражданские дела рассматриваются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Дождитесь вступления решения в законную силу — на апелляционное обжалование отводится месяц со дня принятия решения в окончательной форме (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ).
7. Предъявите вступившее в силу решение суда в подразделение по вопросам миграции: снятие с учёта производится на его основании (подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Важное ограничение: принудительное снятие с регистрационного учёта возможно только в отношении лица, не имеющего доли в праве собственности на квартиру. Совладельца «выписать» нельзя ни по соглашению, ни по суду — он пользуется жильём в силу собственного права (статья 209 Гражданского кодекса РФ). О том, как формулируются требования и какие обстоятельства исследует суд, подробно рассказано в материале Признание утратившим право пользования жилым помещением.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры?

Доходы в натуральной форме, полученные в порядке дарения недвижимости, освобождаются от налога на доходы физических лиц, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу РФ: супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ). В остальных случаях одаряемый декларирует доход и уплачивает налог самостоятельно (статьи 228 и 229 Налогового кодекса РФ).

Можно ли отменить или оспорить уже совершённое дарение?

Даритель вправе отменить дарение по основаниям статьи 578 Гражданского кодекса РФ — например, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или умышленно причинил ему телесные повреждения. Кроме того, договор может быть оспорен по общим основаниям недействительности сделок: заблуждение, обман, насилие, угроза, неспособность понимать значение своих действий. Подробнее — в материале Могу ли я оспорить дарение квартиры?.

Кто оплачивает коммунальные услуги, пока человек не снят с учёта?

Бремя содержания имущества несёт собственник (статья 210 Гражданского кодекса РФ, часть 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (часть 3 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, статья 292 Гражданского кодекса РФ). Уплаченное сверх своей доли собственник вправе взыскать с такого лица в порядке регресса.

Что делать, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний?

Местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет признаётся место жительства его законных представителей (статья 20 Гражданского кодекса РФ), поэтому вопрос о его регистрации решается вместе с вопросом о правах родителя. Если ребёнок находится под опекой или остался без родительского попечения, отчуждение жилья требует согласия органа опеки (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ). Смежная тема разобрана в материале Дарение доли в квартире несовершеннолетнему: последствия, права собственника и порядок сделок.

Обязательно ли обращаться к нотариусу?

Да. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально (пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ). Договор, заключённый в простой письменной форме вопреки этому требованию, ничтожен (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ), и переход права по нему зарегистрирован не будет.

Краткая сводка: дарение квартиры при зарегистрированных не-собственниках

• Согласие зарегистрированных лиц, не имеющих доли в праве собственности, для дарения квартиры не требуется (статья 209, статья 288 Гражданского кодекса РФ, часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).
• Регистрация по месту жительства не порождает права собственности и не ограничивает распоряжение жильём (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1).
• Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально, право переходит с момента государственной регистрации (пункт 3 статьи 574, статья 131 Гражданского кодекса РФ).
• Переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ).
• Исключения — отказавшиеся от приватизации, отказополучатели, получатели ренты, лица под опекой (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статьи 33 и 34 Жилищного кодекса РФ, пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).
• Принудительное снятие с регистрационного учёта производится только по вступившему в законную силу решению суда (пункт 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, статья 35 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, собственник вправе свободно распорядиться квартирой и подарить её другому лицу без согласия зарегистрированных в ней людей, не являющихся собственниками. Сама по себе сделка их «не выписывает»: после регистрации перехода права нужно либо получить их добровольное заявление о снятии с учёта, либо обращаться в районный суд с иском о признании утратившими право пользования жилым помещением — и уже вступившее в законную силу решение предъявлять в подразделение по вопросам миграции.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по гражданским делам: снятие с регистрационного учета
• Адвокат по жилищным делам: как выписать человека из дома без его согласия?
• Как оформить приватизацию и дарение квартиры между родителями и избежать судебных споров