Как оформить приватизацию и дарение квартиры между родителями и избежать судебных споров

Главная
Вопросы и ответы
Как оформить приватизацию и дарение квартиры между родителями и избежать судебных споров

Добрый день! Я — совершеннолетняя, родители находятся в разводе много лет. Есть муниципальная квартира, в которой прописаны я и отец. Если отец пишет отказ от приватизации в мою пользу, а далее я по договору дарения передаю квартиру маме, она может насильно через суд выписать отца оттуда, если вдруг я откажусь прописать его в другом месте у себя?

Добрый день!

Прежде всего, разбирая Вашу ситуацию, важно подчеркнуть, что сам отказ от участия в приватизации не оформляется «в пользу» какого-либо конкретного лица, даже если фактически по результату вся квартира переходит в собственность одного из участников (например, Вас). Официально каждый зарегистрированный совершеннолетний может либо участвовать в приватизации, становясь сособственником, либо письменно отказаться от этого права без указания лица, в пользу которого он это делает. В результате отказа часть, которая могла бы принадлежать отказавшемуся, перераспределяется между остальными участниками приватизации, как это предусмотрено ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и подтверждается многочисленной судебной практикой 1 2 3.

После оформления приватизации квартира становится Вашей собственностью, и Вы наделяетесь правом свободно распоряжаться ей, в том числе подарить её другому лицу (например, маме) на основании ст. 209 и главы 32 Гражданского кодекса РФ. Договор дарения должен быть заключён письменно и зарегистрирован в Росреестре (ст. 574 ГК РФ). Передача прав собственности не влечёт автоматического прекращения права пользования жильём за лицами, которые были зарегистрированы в этой квартире до приватизации или до передачи её по договору дарения4 5.

Особое значение для Вашего вопроса имеет анализ порядка прекращения права пользования квартирой после её перехода в собственность Вашей мамы. Нормы ст. 31 Жилищного кодекса РФ закрепляют, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, члены семьи прежнего собственника сохраняют право пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено законом или договором6. Отец, как лицо, зарегистрированное в муниципальной квартире на момент приватизации и как бывший член семьи прежнего собственника, продолжает иметь право пользования данным жильём – если только он сам добровольно не снимется с регистрационного учёта.

Для прекращения его права на пользование помещением новый собственник (мама) имеет право обратиться в суд с требованием о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта (выписке из квартиры). Однако судебная практика по подобным спорам складывается очень строго: суды внимательно изучают основания для прекращения права пользования. В большинстве случаев, если лицо отказалось от участия в приватизации (или было прописано в квартире на момент приватизации), за ним сохраняется пожизненное право пользования этим жилым помещением, что разъяснено, в частности, в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14. Исключения составляют случаи, когда такие лица добровольно согласятся сняться с регистрационного учёта, либо суд установит, что фактически человек утратил связь с жильём (выбыл на другое место жительства, длительно не проживает, не участвует в оплате коммунальных услуг и т. д.) 6 7.

Если отец добровольно не выпишется, а мама подаст иск в суд о прекращении его права пользования и снятии с регистрационного учёта, суд будет учитывать ряд факторов: имеется ли иное постоянное место жительства у отца, проживает ли он фактически в квартире, оплачивал ли коммунальные услуги и т.д. Если отец действительно проживает там постоянно и другого жилья не имеет, шансы на выписку крайне низкие, даже несмотря на то, что квартира стала собственностью мамы. Право проживания сохраняется как «узнику приватизации», и суды эти права защищают, исходя из принципа стабильности жилищных отношений и защиты интересов отказников от приватизации. Подобная позиция неоднократно подтверждалась судами и разъясняется в п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 6 7.

Но если в будущем отец не будет проживать в этой квартире, переедет в другое жильё, не будет оплачивать коммунальные услуги либо иным образом фактически утратит связь с квартирой, то в таком случае потенциально можно доказать в суде, что он утратил право пользования жилым помещением, и добиться его выписки через суд.

Таким образом, если Вы после приватизации подарите квартиру маме и не обеспечите отцу иное место регистрации, он продолжит сохранять право пользования квартирой, и выписать его принудительно через суд возможно только при наличии исключительных обстоятельств, которые должны быть доказаны в процессе судебного разбирательства. Сам факт отказа от приватизации не лишает его права проживания, и новые собственники квартиры такие споры редко выигрывают, если речь идёт об «узнике приватизации» – лице, отказавшемся от участия в ней.

Рекомендую тщательно обсудить эти моменты с родителями: если отец согласен добровольно сняться с регистрационного учёта после приватизации и подписать соответствующее заявление, этот путь проще и юридически чище. В противном случае готовьтесь к длительным судебным разбирательствам, которые не всегда дают желаемый результат для новых собственников жилья. При оформлении дарения потребуется договор и правоустанавливающие документы, а при обращении в суд — доказательства утраты права пользования (документы, свидетельские показания и т.п.). Сроки рассмотрения дела в суде могут занять от 3 до 9 месяцев, а после вступления решения суда в силу возможно снятие с учёта органами МВД или МФЦ 6 8 7.

Если возникнут вопросы по оформлению документов, необходимости сопровождения приватизации или судебных споров по выписке, предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Мы поможем оценить перспективы дела, подготовим необходимые документы и будем представлять Ваши интересы на всех этапах.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».(И)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Источники, использованные для подготовки консультации:
1 2 4 6 8 5 7 3