Арендатор или арендодатель: как определить ответственного за вред

Главная
Профессиональные новости
Арендатор или арендодатель: как определить ответственного за вред

Ответственность за вред, причинённый третьим лицам или их имуществу в связи с состоянием арендованного здания, помещения или оборудования, по общему правилу несёт тот, чьи виновные действия или бездействие фактически привели к причинению вреда, а не автоматически собственник объекта или его пользователь. Отправная точка для анализа — статья 1064 Гражданского кодекса РФ, закрепляющая деликтную ответственность по принципу вины, и статья 616 Гражданского кодекса РФ, которая распределяет между арендодателем и арендатором обязанности по содержанию имущества: капитальный ремонт, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором, лежит на арендодателе, а текущий ремонт и расходы на содержание имущества — на арендаторе. Если вред возник из-за скрытого конструктивного недостатка здания или оборудования, о котором арендатор не знал и не мог знать при обычной осмотрительности, ответственность, как правило, ложится на арендодателя как собственника; если же причина — ненадлежащая эксплуатация, нарушение правил безопасности или непроведение текущего обслуживания, возложенного на арендатора договором, отвечает арендатор. Особый режим действует для источников повышенной опасности: по статье 1079 Гражданского кодекса РФ ответственность несёт владелец источника повышенной опасности на момент причинения вреда, которым при аренде транспортного средства или оборудования без предоставления услуг по управлению, как правило, признаётся именно арендатор. Ключевую доказательственную роль в подобных спорах играют договор аренды и акт приёма-передачи, фиксирующие состояние имущества и распределение обязанностей по его содержанию на момент передачи. Ниже — подробный разбор того, как эти правила применяются на практике, что подтверждает актуальная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, и как избежать споров при составлении договора аренды.

Кто отвечает за содержание арендованного имущества: правило статьи 616 ГК РФ

Прежде чем разбираться, кто отвечает за вред третьим лицам, нужно понять, как закон вообще распределяет обязанности по содержанию арендованного имущества между сторонами договора. Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Пункт 2 той же статьи, напротив, обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. Формально это диспозитивная норма: стороны вправе в договоре поменять местами обязанности либо детализировать их иначе, и суды такое распределение уважают, если оно прямо закреплено в тексте договора.

Практическая сложность в том, что закон не даёт исчерпывающего перечня работ, относящихся к капитальному, а не к текущему ремонту, — граница проводится по существу: капитальный ремонт затрагивает несущие конструкции, инженерные сети и системы жизнеобеспечения здания в целом, тогда как текущий ремонт — это устранение мелких неисправностей, поддержание оборудования и отделки в рабочем состоянии, замена расходных элементов. Именно поэтому в спорных ситуациях решающее значение приобретает судебная экспертиза. Верховный Суд РФ подтвердил этот подход в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 23.10.2025 № 305-ЭС25-7717 по делу № А41-73017/2023: нижестоящие суды понуждали арендатора устранить все выявленные при осмотре недостатки только на основании того, что он пропустил договорный срок для направления возражений по акту осмотра. Коллегия отвергла такой формальный подход и указала, что пропуск арендатором срока на возражения не освобождает суд от обязанности установить фактический характер недостатков — относятся они к текущему или капитальному ремонту, либо являются следствием нормального износа, — на основании выводов судебной экспертизы, а не одних лишь договорных сроков. Иными словами, императивное по существу разграничение обязанностей по статье 616 Гражданского кодекса РФ нельзя обойти формальными условиями договора о порядке заявления возражений: суд обязан выяснить, кто из сторон реально отвечал за состояние конкретного элемента имущества.

Для отдельных видов имущества закон устанавливает иное, императивное распределение обязанностей по содержанию, и об этом важно помнить, если предметом аренды является техника или транспорт. При аренде транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать надлежащее состояние объекта аренды, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта, лежит на арендодателе (статья 634 Гражданского кодекса РФ) — логично, ведь именно он через своих работников управляет транспортным средством и осуществляет его техническую эксплуатацию. При аренде транспортного средства без экипажа обязанность поддерживать надлежащее состояние объекта, включая текущий и капитальный ремонт, напротив, целиком возлагается на арендатора (статья 644 Гражданского кодекса РФ), поскольку управление и техническую эксплуатацию он осуществляет самостоятельно. Эта развилка напрямую влияет на то, кто отвечает за вред, причинённый таким имуществом третьим лицам, — подробнее об этом в разделе об источниках повышенной опасности.

Общий принцип ответственности за вред третьим лицам: роль вины по статье 1064 ГК РФ

Распределение обязанностей по содержанию имущества между арендодателем и арендатором — это одно правоотношение, а деликтная ответственность перед третьим лицом, которому причинён вред, — совершенно другое. Пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что вред, причинённый личности или имуществу гражданина, а также вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Пункт 2 той же статьи закрепляет презумпцию вины причинителя: он освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинён не по его вине. Ключевой вопрос в спорах между арендатором и арендодателем — не в чьей собственности или во владении находилось имущество формально, а чьи конкретно виновные действия или бездействие привели к наступлению вреда. Отсутствие доказанной причинно-следственной связи между поведением ответчика и наступившими последствиями исключает ответственность вне зависимости от того, кто перед судом — собственник объекта или его пользователь.

Эту логику наглядно иллюстрирует определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.06.2026 № 19-КГ26-10-К5. В этом деле собственник квартиры передал её по договору безвозмездного пользования третьему лицу, а произошедший в квартире пожар — по заключению пожарных, из-за тлеющего табачного изделия — повредил имущество соседей. Договор прямо возлагал на пользователя квартирой обязанность соблюдать правила пожарной безопасности и полную материальную ответственность за причинённый ущерб при их нарушении. Суд апелляционной инстанции попытался взыскать ущерб с собственника квартиры, сославшись на то, что именно он несёт бремя содержания жилого помещения и проявил неосторожность, доверив квартиру лицу, злоупотребляющему спиртными напитками. Верховный Суд РФ с этим не согласился и оставил в силе отказ в иске к собственнику: причинно-следственной связи между действиями либо бездействием собственника и наступившими последствиями в виде пожара установлено не было, тогда как вина непосредственного причинителя вреда — пользователя квартирой — никем не оспаривалась и была прямо зафиксирована договором. Сам по себе факт владения имуществом на праве собственности, подчеркнула коллегия, не означает, что собственник должен отвечать за убытки, причинённые по вине иного лица. Хотя в этом деле имущество было передано по договору безвозмездного пользования, а не аренды, применённая коллегией логика — ответственность следует за виной, а не за титулом владения — в полной мере распространяется и на арендные отношения: если вред третьему лицу причинён из-за действий или бездействия арендатора, отвечает арендатор, даже если формально он не является собственником и не отвечает за капитальный ремонт объекта.

Зеркальная ситуация возникает, когда причину вреда установить не удаётся либо она коренится в изначальном состоянии объекта, а не в поведении конкретного участника аренды. Так, ещё Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 23.01.2001 № 5823/98 по делу № А40-28606/97-68-420 указал, что риск случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества должен нести арендодатель как собственник имущества, если невозможно установить конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества. Эта позиция сформулирована применительно к риску утраты самого объекта аренды по статье 211 Гражданского кодекса РФ, а не к вреду, причинённому третьим лицам, — эти два вопроса нужно различать. Но общий вывод применим и по аналогии к спорам о деликтной ответственности: если причина вреда — скрытый конструктивный недостаток здания или оборудования, существовавший ещё до передачи имущества в аренду, о котором арендатор не знал и не мог знать при обычной осмотрительности, и установить чью-либо конкретную вину в возникновении вреда невозможно, ответственность закономерно ложится на арендодателя как на собственника, отвечающего за первоначальное качественное состояние переданного объекта в силу статьи 612 Гражданского кодекса РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Источник повышенной опасности: почему в большинстве случаев отвечает арендатор (статья 1079 ГК РФ)

Если предметом аренды выступает имущество, эксплуатация которого создаёт повышенную опасность для окружающих, — транспортное средство, строительная техника, промышленное оборудование, — применяется специальный режим ответственности. Пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса РФ обязывает юридических лиц и граждан, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, возместить вред, причинённый источником повышенной опасности, если они не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Владелец источника повышенной опасности может быть освобождён судом от ответственности полностью или частично также по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 1083 Гражданского кодекса РФ, — то есть с учётом вины самого потерпевшего или имущественного положения причинителя вреда. Обязанность возместить вред возлагается на лицо, владеющее источником повышенной опасности на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на ином законном основании, включая право аренды.

Кто именно признаётся владельцем при аренде — вопрос, прямо разъяснённый в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.01.2010 № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина»: под владельцем источника повышенной опасности следует понимать юридическое лицо или гражданина, которые используют его в силу принадлежащего им права собственности либо на других законных основаниях, например по договору аренды. При этом на стороне владельца одного источника повышенной опасности не может быть множественности лиц — им признаётся только одно лицо: либо собственник, либо тот, кому право владения было передано в установленном законом порядке. Для транспортных средств решающее значение имеет то, кто именно управляет объектом и осуществляет его техническую эксплуатацию: если это делает арендодатель через своего работника (аренда с экипажем), то по статье 640 Гражданского кодекса РФ ответственность за вред третьим лицам несёт он сам, сохраняя при этом право предъявить регрессное требование к арендатору, если докажет его вину; если же управление и техническую эксплуатацию осуществляет сам арендатор (аренда без экипажа), то по статье 648 Гражданского кодекса РФ именно он становится владельцем источника повышенной опасности и отвечает за вред третьим лицам по правилам главы 59 Гражданского кодекса РФ.

Эта позиция была прямо подтверждена определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.06.2026 № 71-КГ26-1-К3. Собственник грузового автомобиля передал его по договору аренды транспортного средства без экипажа другому лицу, которое, управляя автомобилем, не рассчитало габарит и повредило принадлежащее третьему лицу дорожное сооружение. Страховщик, выплативший возмещение потерпевшему, предъявил иск в порядке суброгации к обоим — и к собственнику-арендодателю, и к арендатору. Суд апелляционной инстанции возложил долевую ответственность на собственника, мотивировав это тем, что он не включил арендатора в полис ОСАГО и не проверил его навыки вождения. Верховный Суд РФ отменил это решение как принятое с существенным нарушением норм права: то обстоятельство, что собственник не включил арендатора в полис обязательного страхования гражданской ответственности, не прекращает обязательств сторон, вытекающих из договора аренды, и не может служить основанием для возложения на него ответственности за причинение вреда, поскольку субъектом ответственности по закону является лицо, реально владевшее и эксплуатировавшее источник повышенной опасности на момент причинения вреда, — то есть арендатор. Коллегия прямо указала, что приведённое законодательное регулирование носит императивный характер и не предполагает возможности его изменения по усмотрению сторон договора аренды. Для владельцев техники и транспорта, сдаваемых в аренду без экипажа, вывод однозначен: страхование, которое собственник не оформил на арендатора, само по себе не переносит на собственника деликтную ответственность за вред, причинённый арендатором при эксплуатации объекта.

Договор аренды и акт приёма-передачи как ключевые доказательства в споре об ответственности

Все описанные выше правила работают на практике только тогда, когда есть чем подтвердить, в каком состоянии имущество было передано и кто по договору отвечал за конкретный элемент его содержания. Статья 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а статья 612 Гражданского кодекса РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, — даже если во время заключения договора арендодатель о них не знал, за исключением недостатков, которые были оговорены при заключении договора, заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при осмотре имущества или передаче его в аренду. Именно поэтому акт приёма-передачи с подробным описанием состояния конструкций, инженерных систем, оборудования и уже имеющихся дефектов — не формальность, а основное письменное доказательство в будущем споре: он показывает, знал ли арендатор или должен был знать о недостатке, вошедшем позднее в причину вреда, и, соответственно, лежит ли на арендодателе ответственность за скрытый недостаток по статье 612 Гражданского кодекса РФ.

Значение документального фиксирования состояния имущества сохраняется и на стадии возврата объекта аренды. Статья 622 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора при прекращении договора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором; если состояние возвращённого имущества ухудшилось сверх нормального износа, арендодатель вправе требовать возмещения убытков. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 03.04.2026 № 306-ЭС25-13273 по делу № А49-2792/2023 разграничила два самостоятельных требования, которые нередко путают на практике: взыскание арендной платы за период просрочки возврата помещения и взыскание убытков за ненадлежащее состояние возвращённого имущества по статье 622 Гражданского кодекса РФ. Коллегия подчеркнула, что фактическое освобождение помещения арендатор вправе доказывать любыми допустимыми доказательствами, а не исключительно подписанным сторонами актом возврата, — однако там, где акт составлен и подробно фиксирует состояние объекта, именно он становится главным ориентиром для суда при решении вопроса о том, ухудшилось ли имущество по вине арендатора и в каком объёме. Отсюда практический вывод: акты приёма-передачи и возврата, составленные с описанием технического состояния, фотофиксацией и указанием выявленных дефектов, нужны не столько для расчётов по арендной плате, сколько как доказательная база на случай будущего спора о том, кто виноват в причинении вреда, — их отсутствие или формальность резко снижает шансы как арендодателя, так и арендатора доказать свою невиновность.

Регрессные требования между сторонами договора и практические рекомендации по составлению договора аренды

Нередко перед потерпевшим отвечает не тот участник арендных отношений, чья вина впоследствии устанавливается как реальная причина вреда, а тот, кого закон или суд первой инстанции признал надлежащим ответчиком на момент рассмотрения дела, — например, арендодатель как титульный собственник объекта, если арендатора невозможно было сразу привлечь к участию в деле, или арендатор как владелец источника повышенной опасности, даже если корень проблемы — скрытый недостаток, за который отвечает арендодатель. Для таких ситуаций статья 1081 Гражданского кодекса РФ предусматривает право регресса: лицо, возместившее вред, причинённый другим лицом, имеет право обратного требования к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом. Если вред причинён совместными действиями нескольких лиц, пункт 2 статьи 1081 Гражданского кодекса РФ требует определять размер регрессных требований к каждому из них соразмерно степени вины, а если степень вины установить невозможно — доли признаются равными. Эта норма недавно была подтверждена определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2026 № 305-ЭС25-9865 по делу № А40-12630/2022, где коллегия прямо указала: закреплённая в гражданском законодательстве презумпция равенства долей солидарных должников к отношениям сопричинителей вреда неприменима автоматически, — их доли по регрессным требованиям определяются исходя из фактической степени вины каждого, а равными признаются лишь тогда, когда установить степень вины невозможно.

Применительно к аренде это означает: если арендодатель возместил вред потерпевшему как собственник объекта, а впоследствии в судебном или досудебном порядке установлено, что вред фактически причинён из-за ненадлежащей эксплуатации, нарушения правил безопасности или непроведения текущего ремонта, возложенного договором на арендатора, арендодатель вправе взыскать выплаченную сумму с арендатора в порядке регресса. И наоборот — если ответственность как владелец источника повышенной опасности понёс арендатор, а вред в действительности вызван скрытым конструктивным недостатком, существовавшим на момент передачи имущества и относящимся к зоне ответственности арендодателя, у арендатора возникает самостоятельное требование к арендодателю о возмещении понесённых расходов. Чтобы такие регрессные требования не превращались в отдельный многолетний спор, их механизм разумно заранее прописать в договоре аренды: порядок взаимного уведомления о предъявленных третьими лицами претензиях, обязанность передавать друг другу документы и доказательства, а также прямое указание на то, что распределение обязанностей по содержанию имущества по статье 616 Гражданского кодекса РФ является основанием для последующего регрессного требования к стороне, фактически виновной в причинении вреда.

С учётом изложенного при составлении договора аренды имеет смысл уделить внимание нескольким практическим моментам. Во-первых, вместо простого воспроизведения формулировок статьи 616 Гражданского кодекса РФ стоит конкретно перечислить, какие именно элементы здания, помещения или оборудования относятся к капитальному ремонту в зоне ответственности арендодателя (несущие конструкции, кровля, магистральные инженерные сети), а какие — к текущему обслуживанию арендатора (отделка, внутренние коммуникации, замена расходных частей оборудования, соблюдение правил пожарной и иной безопасности при эксплуатации). Во-вторых, акт приёма-передачи должен подробно фиксировать техническое состояние объекта на момент передачи, включая уже имеющиеся дефекты, состояние инженерных систем и, где применимо, документы о прохождении технического осмотра или поверки оборудования, — по возможности с фотофиксацией. В-третьих, для оборудования и техники, являющихся источниками повышенной опасности, договор должен прямо определять, кто осуществляет управление и техническую эксплуатацию (экипаж предоставляется или нет), кто отвечает за включение соответствующего лица в полис страхования гражданской ответственности и за прохождение технического обслуживания в установленные сроки — с учётом того, что, как показала практика Верховного Суда РФ, формальное упущение со страхованием не переносит ответственность за вред третьим лицам на другую сторону вопреки императивным нормам статей 642 и 648 Гражданского кодекса РФ. В-четвёртых, полезно включить в договор условие об обязанности сторон незамедлительно уведомлять друг друга о предъявленных претензиях третьих лиц и о механизме компенсации расходов, понесённых одной стороной вследствие вины другой, — это прямо облегчает последующее предъявление регрессного требования по статье 1081 Гражданского кодекса РФ. Наконец, при передаче в аренду сложного технического имущества стороны вправе предусмотреть периодические совместные осмотры с составлением актов, что снижает риск споров о моменте возникновения дефекта и о том, кто должен был его обнаружить.

Краткая сводка

По статье 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт по умолчанию — обязанность арендодателя, текущий ремонт и содержание имущества — обязанность арендатора, но стороны вправе распределить эти обязанности иначе в договоре.
Ответственность за вред третьим лицам по статье 1064 Гражданского кодекса РФ следует за виной: отвечает тот, чьи действия или бездействие фактически привели к вреду, а не тот, кто формально владеет имуществом на праве собственности.
Вред из-за скрытого недостатка, о котором арендатор не знал и не мог знать, как правило, ложится на арендодателя; вред из-за ненадлежащей эксплуатации или непроведённого текущего обслуживания — на арендатора.
Для источников повышенной опасности действует специальный режим статьи 1079 Гражданского кодекса РФ: при аренде транспортного средства или техники без экипажа владельцем источника повышенной опасности и ответчиком перед потерпевшим признаётся арендатор.
Договор аренды и акты приёма-передачи и возврата имущества — главное доказательство в споре о том, кто отвечает за вред: они фиксируют состояние объекта, распределение обязанностей по содержанию и осведомлённость сторон о недостатках.
После возмещения вреда потерпевшему у стороны, фактически не виновной в причинении вреда, есть право регрессного требования по статье 1081 Гражданского кодекса РФ к стороне, чья вина установлена, соразмерно степени этой вины.

Таким образом, ответ на вопрос «арендатор или арендодатель отвечает за вред» не выводится напрямую из того, кому принадлежит здание, помещение или оборудование, — он зависит от того, чьи виновные действия или бездействие, а для источников повышенной опасности чьё законное владение объектом на момент причинения вреда, стали непосредственной причиной вреда, и что по этому поводу заранее зафиксировали договор аренды и акты приёма-передачи имущества.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

Дата актуальности: 28.08.2026