Арендодатель не оплачивает электроэнергию

Здравствуйте. Я проживаю на съёмной квартире. Мой муж и сын в зоне СВО, защищают Родину. В съёмной квартире отключили электроэнергию за долги. Хозяйка квартиры оказалась злостной неплательщицей. По её вине страдаю я. Что мне делать и куда обратиться за помощью? Собственности не имею и пойти мне некуда и не к кому, так как кроме мужа и сына других родственников нет.

Здравствуйте!

Коротко: Если по договору за свет платите не Вы, отключение за долги собственницы нарушает её обязанность предоставить пригодное для проживания жильё (ст. 671 ГК РФ, ст. 676 ГК РФ). Вы вправе погасить долг и взыскать деньги с хозяйки (ст. 313 ГК РФ) либо расторгнуть наём (ст. 687 ГК РФ).

Ниже приведён подробный разбор: кто по закону обязан платить за свет в съёмной квартире, когда ограничение подачи электроэнергии допускается Правилами предоставления коммунальных услуг, что нанимателю делать в первую очередь, как вернуть деньги за чужой долг, как расторгнуть договор и вернуть залог, куда жаловаться и какая поддержка доступна семье военнослужащего.

Кто по закону платит за электроэнергию в съёмной квартире?

Прежде всего о названии договора. Когда гражданин снимает квартиру у гражданина-собственника, это не аренда, а наём жилого помещения: по договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст. 671 ГК РФ). Договор аренды жилья заключается, если помещение снимает юридическое лицо, а также в отношении нежилых помещений (ст. 616 ГК РФ). Различие не формальное: к найму применяются правила главы 35 ГК РФ, которые защищают проживающего гражданина сильнее, чем общие правила об аренде. Договор найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ); если письменного документа нет, договор не становится недействительным, но стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его условий (ст. 162 ГК РФ), и доказательствами становятся переписка, расписки и банковские переводы.

Общее правило об оплате коммунальных услуг закреплено в ст. 678 ГК РФ: наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. То есть закон исходит из того, что за фактически потреблённые свет, воду и газ платит тот, кто живёт в квартире, — но стороны вправе договориться иначе, и тогда действует условие договора. При этом обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и вносить плату за него никуда не исчезает (ст. 30 ЖК РФ, ст. 153 ЖК РФ): именно на собственнике числится лицевой счёт и именно с него ресурсоснабжающая организация взыскивает накопленную задолженность. Если формулировка договора неясна («коммунальные платежи — по договорённости»), её содержание определяется по правилам ст. 431 ГК РФ: буквальное значение слов, а при неясности — действительная общая воля сторон с учётом того, как стороны вели себя раньше, кто и какие квитанции оплачивал.

Что нарушает наймодатель, когда квартиру отключают за его долги?

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ: передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию дома, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать ремонт находящихся в квартире устройств для оказания коммунальных услуг. Обязанность эта длящаяся: помещение должно оставаться пригодным для проживания весь срок найма, а не только в день передачи ключей. Требования к жилому помещению установлены Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, и включают оборудование помещения инженерными системами, в том числе электроосвещением. Квартира, в которой отключён свет, этим требованиям не отвечает.

Отсюда практический вывод: если электроэнергию отключили из-за задолженности, которую по договору должна была погашать собственница, она нарушила своё обязательство. Отвечает она за это по общим правилам об ответственности за нарушение обязательства (ст. 401 ГК РФ) и обязана возместить нанимателю причинённые убытки (ст. 393 ГК РФ). Размер платы за наём при этом остаётся прежним: в одностороннем порядке его изменять нельзя (ст. 682 ГК РФ), а значит, снижение платы согласовывается с наймодателем письменно либо соответствующая сумма взыскивается как убытки. Отдельно закон даёт нанимателю право реагировать на неисполнение встречной обязанности: если наймодатель не предоставляет обусловленное договором, сторона вправе приостановить своё исполнение или отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ). Пользоваться этим инструментом стоит осторожно и только письменно: самовольная невыплата платы за наём без уведомления даёт наймодателю повод заявить о нарушении со стороны нанимателя.

Когда отключение электроэнергии за долги вообще законно?

Порядок прекращения и ограничения подачи энергии установлен ст. 546 ГК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Это не свободное усмотрение поставщика: и основание, и процедура описаны детально, а нарушение процедуры делает отключение незаконным независимо от размера долга.

• Основание. Ограничение или приостановление допускается при неполной оплате: задолженность по одной коммунальной услуге превышает сумму двух месячных размеров платы, исчисленных исходя из норматива потребления и действующего тарифа, независимо от наличия прибора учёта.
• Предупреждение. Исполнитель обязан заранее предупредить должника — вручить уведомление под расписку, направить заказным письмом с уведомлением о вручении, разместить в личном кабинете в ГИС ЖКХ, сообщить по телефону с записью разговора или иным предусмотренным Правилами способом, позволяющим подтвердить доставку.
• Срок. Ограничить подачу можно, если долг не погашен в течение 20 дней со дня доставки предупреждения; полное приостановление применяется, когда ограничение технически невозможно или долг не погашен уже после введения ограничения.
• Пределы. Отопление и холодное водоснабжение отключать запрещено; ограничение любой услуги не должно нарушать права других потребителей, полностью вносящих плату, и приводить к тому, что помещение перестанет отвечать требованиям пригодности для проживания.
• Возобновление. После погашения задолженности подача возобновляется в короткий срок, установленный Правилами (два календарных дня со дня устранения причины ограничения). Помимо самого долга исполнитель может предъявить к оплате свои расходы на введение ограничения и возобновление подачи — этот вопрос стоит уточнить в ресурсоснабжающей организации заранее.

Если предупреждения не было, долг меньше двухмесячного размера платы, сроки не выдержаны или провода обрезали лица, которые исполнителем коммунальной услуги не являются, — отключение незаконно, и подачу обязаны восстановить независимо от расчётов с собственницей. Подробнее о том, как оценивается такое самовольное обесточивание, мы писали в материале Незаконное отключение электроэнергии должнику: самоуправство или превышение прав?.

Что делать нанимателю в первую очередь?

1. Зафиксируйте факт отключения: дата и время, состояние электрощита, наличие пломбы или заглушки, объявления в подъезде. Сделайте фотографии и, по возможности, короткую видеозапись.
2. Узнайте, кто и на каком основании ограничил подачу. Позвоните и напишите в ресурсоснабжающую организацию (её реквизиты и номер лицевого счёта есть в квитанции), запросите письменно: размер и период задолженности, дату и способ направления предупреждения, копию акта о введении ограничения.
3. Проверьте договор найма и платёжные документы: кто по договору платит за электроэнергию, за какие месяцы Вы вносили деньги, сохранились ли расписки и переводы. Это определяет, чей долг стал причиной отключения.
4. Письменно уведомите наймодателя. Отправьте требование на адрес из договора заказным письмом с описью вложения и продублируйте по электронной почте или в мессенджере: потребуйте погасить задолженность и обеспечить возобновление подачи в разумный срок, укажите, что при бездействии Вы оплатите долг самостоятельно с последующим взысканием и вправе поставить вопрос о расторжении договора.
5. Если долг Ваш — погасите его или обратитесь к исполнителю услуги за рассрочкой; подача возобновляется после оплаты.
6. Если долг наймодателя и он бездействует — Вы вправе оплатить задолженность за него (ст. 313 ГК РФ), сохранив все платёжные документы и указав в назначении платежа номер лицевого счёта и период.
7. Подайте письменные жалобы в государственную жилищную инспекцию и прокуратуру, если порядок отключения был нарушен, а исполнитель услуги отказывается восстановить подачу.
8. При отказе решить вопрос миром направьте наймодателю письменную претензию с расчётом требуемых сумм, а затем обратитесь в суд — с требованиями о возмещении убытков, расторжении договора и возврате обеспечительного платежа.

Можно ли оплатить чужой долг и вернуть свои деньги?

Да, и это часто самый быстрый способ вернуть свет в квартиру. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, в том числе когда должник допустил просрочку (ст. 313 ГК РФ). Ресурсоснабжающая организация не вправе отказать нанимателю в приёме платежа по лицевому счёту собственницы. Более того, к третьему лицу, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по этому обязательству — то есть, погасив задолженность хозяйки квартиры, Вы получаете право требовать эту сумму с неё.

Параллельно работают ещё несколько механизмов. Расходы, которые лицо произвело для восстановления нарушенного права, — это убытки, подлежащие возмещению (ст. 15 ГК РФ, ст. 393 ГК РФ). Если наниматель вынужденно устранил последствия неисполнения обязательства наймодателем, он вправе потребовать возмещения понесённых расходов (ст. 397 ГК РФ). Наконец, уплаченную за собственницу сумму можно зачесть в счёт платы за наём: обязательство прекращается зачётом встречного однородного требования по заявлению одной стороны (ст. 410 ГК РФ). Чтобы зачёт был бесспорным, направьте наймодателю письменное заявление о зачёте с приложением копий платёжных документов и сохраните доказательство отправки; ещё надёжнее — оформить с собственницей письменное соглашение о том, что уплаченная Вами сумма засчитывается в счёт платежей за наём на конкретные месяцы. Подчеркнём: закон не гарантирует автоматического результата, оценку доказательств и обоснованности сумм в спорной ситуации даёт суд.

Как расторгнуть договор найма и вернуть обеспечительный платёж?

Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Той же статьёй предусмотрено расторжение договора в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания. На практике стороны нередко согласовывают в договоре более короткий срок предупреждения — тогда ориентируйтесь на условие своего договора. Самый быстрый путь — соглашение о расторжении по взаимному согласию (ст. 450 ГК РФ): в нём фиксируются дата освобождения квартиры, отсутствие взаимных претензий по плате и сумма, которую наймодатель возвращает.

Обеспечительный платёж (залог) вносится на случай наступления оговорённых сторонами обстоятельств — например, повреждения имущества или долга по плате; если такие обстоятельства не наступили, платёж подлежит возврату (ст. 381.1 ГК РФ). Когда наниматель съезжает из-за того, что квартира осталась без электричества по вине собственницы, удерживать залог оснований нет: нарушение допустила другая сторона. При отказе вернуть деньги требуйте их письменно, а затем через суд — вместе с убытками, вызванными переездом и вынужденным наймом другого жилья, если такие расходы Вы сможете подтвердить документами.

Если речь идёт не о жилье, а об аренде нежилого помещения, применяются другие нормы: содержание имущества по общему правилу лежит на арендаторе, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК РФ). При недостатках, препятствующих пользованию, арендатор вправе потребовать их безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения арендной платы либо удержать сумму понесённых расходов из арендной платы, предварительно уведомив арендодателя (ст. 612 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора, если имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования, по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (ст. 620 ГК РФ).

Куда жаловаться на отключение и на бездействие собственника?

• Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальной услуги) — письменное заявление о неправомерном ограничении подачи с требованием возобновить электроснабжение и выдать копии предупреждения и акта.
• Управляющая организация или ТСЖ — если ограничение вводила она либо если нарушено содержание внутридомовых сетей (ст. 161 ЖК РФ, ст. 162 ЖК РФ).
• Государственная жилищная инспекция субъекта РФ — орган государственного жилищного надзора, проверяющий соблюдение правил предоставления коммунальных услуг (ст. 20 ЖК РФ).
• Роспотребнадзор — нарушение прав потребителя коммунальных услуг; закон о защите прав потребителей позволяет требовать и компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
• Прокуратура — надзор за исполнением законов, особенно когда ведомства на обращения не отвечают.
• Полиция — если подачу прекратили лица без законных оснований: такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, а при существенном вреде — ст. 330 УК РФ).
• Суд — иск об обязании возобновить подачу электроэнергии, о взыскании убытков с наймодателя, о возврате обеспечительного платежа.

Каждое обращение подавайте письменно и сохраняйте у себя копию с отметкой о принятии либо квитанцию об отправке. Обращения граждан рассматриваются в течение 30 дней со дня регистрации (Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), а жалобы на действия исполнителя коммунальных услуг — в сроки, установленные Правилами № 354. Собранная переписка потом становится доказательственной базой в суде.

Куда обратиться за поддержкой семье участника СВО?

Правовая сторона вопроса решается по нормам о найме, но бытовую сторону — деньги на погашение долга, временное жильё, помощь в переезде — иногда быстрее закрыть через меры социальной поддержки. Конкретный перечень мер зависит от статуса военнослужащего, состава семьи и региона, поэтому ниже — не обещание выплат, а адреса, куда имеет смысл обратиться с документами.

• Орган социальной защиты населения по месту жительства — государственная социальная помощь малоимущим семьям, в том числе на основании социального контракта (Федеральный закон от 17.07.1999 № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи»). Размеры и условия региональной адресной помощи устанавливаются субъектом РФ — их уточняют на приёме.
• Военный комиссариат по месту жительства и командование воинской части — справки о прохождении службы, вопросы денежного довольствия и материальной помощи военнослужащему, содействие в решении бытовых проблем семьи.
• Филиал Государственного фонда поддержки участников специальной военной операции «Защитники Отечества» (создан Указом Президента РФ от 03.04.2023 № 232) — консультации и социальное сопровождение; филиалы открыты во всех регионах.
• Бесплатная юридическая помощь — категории получателей и порядок определены Федеральным законом от 21.11.2011 № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» и региональными законами; относитесь ли Вы к ним, подскажут в органе социальной защиты или в адвокатской палате региона.

Об основных гарантиях, установленных для военнослужащих и членов их семей, мы подробно писали в материале Какие гарантии и льготы положены мобилизованным, добровольцам, контрактникам и членам их семей. Обращаясь за помощью, приложите документы, подтверждающие статус мужа и сына, договор найма и переписку с собственницей: они показывают, что трудная ситуация возникла не по Вашей вине.

Частые вопросы

Обязан ли наниматель гасить долг, который образовался до его вселения?

Нет. Бремя содержания жилого помещения несёт собственник, и обязанность вносить плату возникает у него с момента возникновения права собственности (ст. 30 ЖК РФ, ст. 153 ЖК РФ). Наниматель отвечает только за период своего проживания и в объёме, установленном договором (ст. 678 ГК РФ). Задолженность прошлых периодов взыскивается с собственника, а не с проживающих в квартире по найму.

Могут ли отключить свет без предупреждения?

Нет. Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, требуют предварительно предупредить должника способом, подтверждающим доставку, и выдержать 20-дневный срок до введения ограничения. Отключение без уведомления, при задолженности меньше двухмесячного размера платы либо силами лиц, не являющихся исполнителем услуги, незаконно и обжалуется в жилищную инспекцию, прокуратуру и суд.

Что делать, если после жалобы хозяйка требует освободить квартиру?

Договор найма расторгается только по основаниям ст. 687 ГК РФ, причём по требованию наймодателя — в судебном порядке. Выселять нанимателя своими силами, менять замки, выносить вещи или отключать коммуникации собственник не вправе; такие действия оцениваются как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ). Вызывайте полицию, фиксируйте происходящее и сохраняйте переписку.

Можно ли не платить за наём, пока в квартире нет света?

Односторонне снижать плату рискованно: её размер установлен договором и в одностороннем порядке не изменяется (ст. 682 ГК РФ). Закон допускает приостановить своё исполнение при непредоставлении встречного (ст. 328 ГК РФ), но безопаснее письменно согласовать снижение платы либо взыскать понесённые расходы как убытки (ст. 15 ГК РФ, ст. 393 ГК РФ). Любую договорённость фиксируйте документом.

Кто платит за электроэнергию при аренде нежилого помещения?

По общему правилу поддержание имущества в исправном состоянии и расходы на его содержание несёт арендатор, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ). При недостатках, препятствующих пользованию, арендатор вправе требовать их устранения, соразмерного уменьшения платы или удержать расходы из арендной платы с уведомлением арендодателя (ст. 612 ГК РФ), а также требовать досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ).

Краткая сводка: права нанимателя при отключении света за долги собственника

• Кто платит за коммунальные услуги, определяет договор; по умолчанию их вносит наниматель (ст. 678 ГК РФ), а бремя содержания жилья и плата по лицевому счёту остаются на собственнике (ст. 30 ЖК РФ, ст. 153 ЖК РФ).
• Наймодатель обязан предоставить пригодное для проживания помещение и обеспечивать предоставление коммунальных услуг весь срок найма (ст. 671 ГК РФ, ст. 676 ГК РФ); квартира без электричества этой обязанности не отвечает.
• Ограничение подачи допускается только при долге свыше двух месячных размеров платы, после предупреждения и по истечении 20 дней с его доставки (Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
• Наниматель вправе погасить долг собственника: к нему переходят права кредитора и он может требовать возврата уплаченного (ст. 313 ГК РФ), взыскать убытки (ст. 15 ГК РФ, ст. 393 ГК РФ) либо зачесть сумму в счёт платы за наём (ст. 410 ГК РФ).
• Договор найма расторгается по ст. 687 ГК РФ, а обеспечительный платёж возвращается, если обстоятельства, в счёт которых он вносился, не наступили (ст. 381.1 ГК РФ).
• Жалобы на незаконное отключение подаются исполнителю услуги, в государственную жилищную инспекцию (ст. 20 ЖК РФ), Роспотребнадзор, прокуратуру, а при самовольных действиях — в полицию (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ).

Таким образом, в Вашей ситуации порядок действий такой: выясните в ресурсоснабжающей организации, чей долг и в каком размере стал причиной отключения и соблюдён ли порядок предупреждения; письменно потребуйте от собственницы погасить задолженность и восстановить электроснабжение; при её бездействии оплатите долг сами и требуйте деньги обратно либо зачтите их в счёт платы за наём, а параллельно обжалуйте отключение в жилищную инспекцию и прокуратуру. Если проживание в квартире стало невозможным, договор найма можно расторгнуть с возвратом обеспечительного платежа и взысканием убытков, а вопрос о временной материальной поддержке — поставить перед органом социальной защиты, военным комиссариатом и филиалом фонда «Защитники Отечества».

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по ЖКХ
• Жилищные споры