Аварийный дом и несколько собственников квартиры: можно ли одному получить жильё, а другому деньги

Квартира принадлежит нескольким людям в долях. Дом признан аварийным, и один собственник хочет денежную компенсацию, а другой — новое жильё. Кажется, что каждый вправе выбрать свой вариант отдельно. Но свежая позиция Верховного Суда показывает: при изъятии квартиры способ возмещения должен быть единым для всего объекта.

Что решил Верховный Суд

В Обзоре судебной практики № 2 за 2026 год приведён спор об изъятии квартиры в аварийном доме, включённом в региональную программу переселения. Один сособственник соглашался на деньги, другой просил предоставить жилое помещение, соответствующее его доле.

Верховный Суд указал: квартира изымается как единый объект. Закон не предусматривает, что для одной доли администрация выплачивает деньги, а вместо другой предоставляет отдельное жильё. Сособственники должны согласовать единый способ. Если соглашения нет, применяется денежное возмещение пропорционально долям.

Этот вывод относится к описанной модели изъятия и не означает, что любой житель аварийного дома всегда получает только деньги. Права зависят от статуса помещения, участия дома в программе, права собственности или социального найма и региональных условий.

Сначала проверьте свой статус

Получите постановление о признании дома аварийным, сведения о сроках расселения и региональную адресную программу. Проверьте, включён ли именно ваш дом и квартира, кем и когда приобретено право собственности.

Права собственника отличаются от прав нанимателя по договору социального найма. Значение имеют дата приобретения помещения, основание перехода права, наличие обременений и условия программы. Не ориентируйтесь только на устное объяснение администрации.

Выписка ЕГРН покажет доли, ипотеку, аресты и других правообладателей. Несовершеннолетние собственники и материнский капитал требуют дополнительной проверки.

Какие способы возмещения предусмотрены

Статья 32 Жилищного кодекса РФ регулирует изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд. Собственнику выплачивается возмещение, включающее рыночную стоимость помещения и предусмотренные законом убытки. При наличии соглашения возможно предоставление другого жилья с зачётом его стоимости.

Если дом включён в региональную программу переселения, объём прав может быть шире, в том числе возникать право выбора между деньгами и другим помещением. Но конкретный вариант зависит от применимой программы и обстоятельств.

При общей долевой собственности распоряжение объектом осуществляется по соглашению участников по статье 246 ГК РФ. Нельзя физически изъять «кусок квартиры», оставив остальную часть в прежнем статусе.

Почему нельзя разделить способы

Квартира — структурно обособленное жилое помещение, а доля является правом на весь объект, а не отдельной комнатой, если комнаты не выделены самостоятельными объектами. Предоставление одному владельцу нового помещения, а другому денег создало бы разные режимы возмещения за один изымаемый объект.

Поэтому сособственникам важно договориться заранее. Если все выбирают новое жильё, оно предоставляется в общую долевую собственность с сохранением соотношения долей, если соглашением и законом не предусмотрено иное. Если согласия нет, спор обычно заканчивается денежным возмещением.

Семейный конфликт не обязывает муниципалитет предоставлять каждому отдельную квартиру. Расселение аварийного фонда не является способом улучшить жилищные условия сверх установленных гарантий.

Как оценить денежное возмещение

Закажите независимую оценку у специалиста, имеющего право на такую деятельность. В расчёт должны входить рыночная стоимость изымаемого помещения и убытки, прямо предусмотренные жилищным законодательством: расходы на переезд, поиск другого жилья, временное пользование и оформление прав — при наличии оснований и доказательств.

Сравните объект оценки, дату и аналоги. Низкая стоимость часто возникает из-за неправильного района, состояния, площади или игнорирования доли в общем имуществе. Однако нельзя просто брать цену новой квартиры желаемого размера.

Не подписывайте соглашение, если в нём нет состава возмещения, срока оплаты, даты освобождения помещения и последствий задержки. Передача ключей до получения денег несёт риск.

Как договориться с сособственниками

Проведите письменное обсуждение и зафиксируйте позицию каждого. Если отношения конфликтные, предложите медиацию или нотариальное соглашение по связанным вопросам. Само решение о способе возмещения должно соответствовать требованиям программы и проекта соглашения с администрацией.

При участии ребёнка оцените, не ухудшаются ли его имущественные права. Может потребоваться согласие органа опеки на сделку или действия с принадлежащей ребёнку долей. Деньги ребёнка обычно должны быть защищены и использованы в его интересах.

Ипотека также влияет на расчёты: банк является залогодержателем, и часть возмещения может направляться на погашение долга.

Что делать при несогласии с администрацией

Запросите проект соглашения об изъятии, отчёт оценщика и расчёт убытков. Направьте мотивированные возражения с альтернативной оценкой. Укажите единый выбранный сособственниками способ и приложите подтверждение их согласия.

Если муниципалитет обращается в суд, заявляйте возражения по основанию изъятия, размеру возмещения и срокам. Попросите судебную экспертизу, если отчёты существенно расходятся. Сошлитесь на пункт 9 Обзора Верховного Суда № 2 за 2026 год.

Не смешивайте требования о размере выкупа с очередностью по иной жилищной программе. Суд рассматривает правовой режим конкретного изъятия.

Сроки и расходы

Сроки расселения определяются решением и программой; срок судебного спора зависит от экспертизы и поведения сторон. Основные расходы — оценка, экспертиза, представитель и возможная госпошлина с учётом вида требований.

Пропуск срока для оспаривания административного акта может осложнить защиту. Если спор подаётся по правилам административного судопроизводства, применяются специальные сроки Кодекса административного судопроизводства РФ.

Частые ошибки

• считать долю отдельным жилым помещением;

• требовать каждому сособственнику отдельную квартиру;

• не проверять включение дома в программу;

• подписывать соглашение без независимой оценки;

• игнорировать ипотеку и права детей;

• спорить устно и пропускать сроки;

• освобождать квартиру до исполнения обязательств муниципалитета.

Когда нужен юрист

Помощь целесообразна при конфликте сособственников, низкой оценке, несовершеннолетней доле, ипотеке, споре о включении в программу или уже поданном иске администрации. Юрист поможет определить вид судопроизводства и сформулировать требования так, чтобы не потерять право на справедливое возмещение.

При изъятии аварийной квартиры с несколькими владельцами нельзя разделить один объект на разные способы возмещения. Сособственникам нужно выбрать общий вариант; при отсутствии согласия возникает риск денежной выплаты по долям. Главные инструменты защиты — проверка программы, независимая оценка и своевременные письменные возражения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.