Бабушка подарила внучке квартиру, а сама находится в доме престарелых. Можно ли её выписать и продать эту квартиру? Как быстро можно это сделать?
Здравствуйте!
Коротко: после дарения квартиры право собственности уже перешло к внучке, и по общему правилу дарение само по себе не сохраняет за бабушкой право пользования жильём. Если она сама (лично или через представителя по доверенности) не оформит выписку добровольно, снять её с регистрационного учёта можно только через суд. Продавать квартиру внучка вправе уже сейчас — регистрация бабушки этому не препятствует.
Ниже — подробный разбор: сохраняет ли бабушка право проживания после дарения, как оформить снятие с учёта без суда и когда без него не обойтись, сколько это займёт по времени и что с продажей квартиры, пока бабушка в ней прописана.
Сохраняет ли бабушка право пользования квартирой после дарения?
По умолчанию — нет. В отличие от завещания, где можно оставить за проживающим человеком пожизненное право пользования жильём через завещательный отказ (статья 1137 Гражданского кодекса РФ), или ренты, где получатель ренты обычно прямо сохраняет право проживания в переданном имуществе (статья 601 Гражданского кодекса РФ), договор дарения такой оговорки не подразумевает автоматически. Переход права собственности на жильё к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жильём у прежнего собственника и членов его семьи, если иное прямо не установлено законом или самим договором (статья 292 Гражданского кодекса РФ).
Если в тексте договора дарения не было отдельного условия о сохранении за бабушкой права пожизненного проживания в этой квартире, юридических оснований оставаться зарегистрированной в ней у неё нет. К тому же бабушка сейчас фактически не проживает совместно с внучкой (она находится в доме престарелых), а значит не подпадает и под понятие члена семьи собственника, проживающего с ним совместно, — таким лицам право пользования жильём наравне с собственником гарантирует статья 31 Жилищного кодекса РФ, но только при условии совместного проживания.
Если же в договоре дарения право пожизненного проживания бабушки всё-таки было прямо прописано — это самостоятельное условие сделки, и принудительно выписать её, пока оно действует, будет нельзя; в таком случае стоит отдельно разобрать именно текст договора.
Как выписать бабушку без суда — через МФЦ или паспортный стол?
Самый быстрый вариант — добровольное снятие с регистрационного учёта. Административный порядок работает, только если сама бабушка (или её представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если она не может лично приехать из дома престарелых) подаёт заявление в орган регистрационного учёта — сейчас это делается через МФЦ или напрямую в подразделение МВД по вопросам миграции. Без её заявления или заявления представителя по доверенности орган регистрационного учёта снять её с учёта по требованию одной только внучки не вправе.
- Бабушка (лично или через представителя по доверенности) подаёт заявление о снятии с регистрационного учёта по прежнему адресу либо заявление о регистрации по новому месту жительства — если дом престарелых является стационарной организацией социального обслуживания, регистрация возможна и там.
- При регистрации по новому адресу орган регистрационного учёта сам в трёхдневный срок уведомляет орган по прежнему месту жительства для снятия с учёта — отдельно ходить никуда не нужно.
- Если оформляется отдельное заявление о снятии с учёта без выбора нового адреса, процедура в МФЦ обычно занимает несколько рабочих дней.
Это возможно, только если бабушка дееспособна и способна выразить свою волю — оформить заявление самостоятельно или удостоверить доверенность у нотариуса (нотариус может выехать и в дом престарелых). Если ранее суд признал её недееспособной, все действия за неё совершает опекун (статья 32 Гражданского кодекса РФ), и порядок будет отличаться от описанного здесь.
Когда без суда не обойтись и сколько это займёт?
Если бабушка отказывается сниматься с учёта добровольно, недоступна для оформления заявления или доверенности, — остаётся судебный порядок. Внучка как собственник подаёт исковое заявление о признании бабушки утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Основание — та же статья 292 Гражданского кодекса РФ: с переходом права собственности право пользования у прежнего собственника прекращается, если договором не установлено иное.
| Этап | Ориентировочный срок |
|---|---|
| Рассмотрение дела в суде первой инстанции | около 2 месяцев со дня подачи иска (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ) |
| Вступление решения в законную силу (если не подана апелляция) | 1 месяц со дня вынесения решения (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ) |
| Снятие с учёта после решения суда | по обращению с вступившим в силу решением в МФЦ/подразделение МВД — как правило, несколько рабочих дней |
Итого от подачи иска до фактической выписки в среднем уходит порядка 3–4 месяцев, если решение не обжалуется. Государственная пошлина по такому иску — как по требованию неимущественного характера для физического лица — составляет 3 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ, действующей с 9 сентября 2024 года).
Основанием для снятия с регистрационного учёта по вступившему в силу решению суда о признании утратившим право пользования жилым помещением служат Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
Можно ли продать квартиру, пока бабушка в ней прописана?
Да. Право собственности внучки возникло не в момент подписания договора дарения, а с момента государственной регистрации перехода права (статья 223 Гражданского кодекса РФ), и именно с этого момента она вправе владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению, включая продажу (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Регистрация бабушки по месту жительства — это учётная процедура, а не вещное право на квартиру, и сама по себе она сделку купли-продажи не блокирует и согласия зарегистрированного лица не требует.
На практике прописанный в квартире человек всё же осложняет продажу: покупателей и особенно банки при ипотечной сделке смущает наличие зарегистрированных лиц, а справка о составе зарегистрированных обычно запрашивается при подготовке сделки. Поэтому разумнее сначала решить вопрос со снятием бабушки с учёта (добровольно или через суд, как описано выше), а уже потом выходить на сделку. Если сроки поджимают, в договоре купли-продажи можно прописать обязанность продавца снять зарегистрированное лицо с учёта в течение определённого срока после сделки — но для покупателя это дополнительный риск, и не все на это соглашаются. Подробнее о том, как прописанный человек влияет на продажу, — в материале «Можно ли продать квартиру с прописанными в ней людьми?».
Частые вопросы
Нужно ли согласие бабушки на продажу квартиры внучкой?
Нет. Собственником является только внучка, и распоряжаться квартирой она вправе самостоятельно (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Регистрация бабушки не даёт ей права голоса в сделке и не требует получения от неё какого-либо согласия.
А если в договоре дарения было прямо прописано право бабушки на пожизненное проживание?
Тогда это условие сделки продолжает действовать, и принудительно снять бабушку с учёта, пока оно не прекращено по её отказу или иным основаниям, нельзя — тут работает уже не общее правило статьи 292 Гражданского кодекса РФ, а конкретный пункт договора.
Можно ли ускорить судебное разбирательство?
Установленный законом срок рассмотрения — около 2 месяцев (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ) — суд соблюдает по общему правилу; ускорить его нельзя, но можно избежать задержек, если сразу подать полный комплект документов и верно указать адрес и данные ответчика.
Что делать, если бабушка признана недееспособной?
Тогда все юридически значимые действия за неё — включая любые заявления о регистрации — совершает опекун (статья 32 Гражданского кодекса РФ), и решать вопрос нужно уже с его участием; порядок и сроки в этом случае будут отличаться от описанных выше.
Краткая сводка: что делать в этой ситуации
- После дарения бабушка по умолчанию не сохраняет право пользования квартирой, если иное прямо не оговорено в самом договоре дарения (статья 292 Гражданского кодекса РФ).
- Быстрее всего — добровольное снятие с учёта самой бабушкой или её представителем по нотариальной доверенности через МФЦ.
- Если бабушка не согласна или недоступна для оформления, единственный путь — иск о признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с учёта в районный суд по месту нахождения квартиры (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Рассмотрение дела занимает около 2 месяцев, вступление решения в силу — ещё около месяца, если оно не обжаловано (статьи 154 и 321 Гражданского процессуального кодекса РФ).
- Госпошлина по иску — 3 000 рублей для физического лица (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ).
- Продавать квартиру внучка вправе уже сейчас — право собственности возникло с момента госрегистрации (статьи 209 и 223 Гражданского кодекса РФ), но незарегистрированному в квартире покупателю и банку сделка будет спокойнее.
Таким образом, дарение само по себе не оставляет за бабушкой права проживания в квартире, и внучка вправе добиваться её снятия с регистрационного учёта — сначала стоит попробовать оформить это добровольно через МФЦ (в том числе по доверенности), а при отказе или недоступности бабушки — обратиться в суд, заложив на весь процесс около 3–4 месяцев. Продажу квартиры регистрация бабушки не блокирует, но для спокойствия сделки её лучше снять с учёта заранее.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
