Можно ли продать квартиру с прописанными в ней людьми?

Здравствуйте. У мужа в собственности по договору дарения 3 комнатная квартира. В ней прописана его мать-инвалид до 2005 года, отношения не поддерживаем, так как мы проживаем в другом городе, и она писала на меня доносы, якобы я мужа убила, мужу пришлось в полиции писать заявление об отказе от родственных связей. Коммуналку за эту квартиру, проживающая в ней платит нерегулярно, квартира в загаженном состоянии. У нас тяжелая финансовая ситуация и оплачивать коммуналку за недвижимость, которой мы не пользуемся и не можем пользоваться, мы не хотим. Так же психиатр мужа рекомендует решить вопрос с родственниками, так как это крайне негативно на здоровье влияет. Так же у мужа в собственности напополам с матерью 2х комнатная квартира, но там условия проживания хуже. Задача: продать любым способом 3-комнатную квартиру, чтобы купить однокомнатную в другом городе, в котором мы проживаем, потому что муж болеет. Я инвалид и нам тяжело контролировать ту квартиру, но и лишиться недвижимости тоже не хотим, муж живет со мной на моей даче. Послали матери мужа досудебную претензию, с тем, чтобы она снялась добровольно с регистрационного учета в квартире мужа, взамен предложили подарить половину второй квартиры или предоставить ей право проживания в квартире в другом городе, на которую обменяем ту, в которой она сейчас проживает. Устно, она конфликтует и обещает забаррикадироваться. Можем ли мы через суд распорядиться своей невидимостью так, как удобно нам?

Добрый день!

Коротко: продать квартиру с прописанным человеком можно без его согласия — регистрация не даёт права на жильё. Но снять его с учёта после сделки получится не всегда: при праве пожизненного пользования (например, из-за отказа от приватизации) новый собственник выселить его через суд не сможет.

Ниже приведён подробный разбор того, когда регистрация человека в квартире не мешает её продаже, в каких случаях зарегистрированного нельзя снять с учёта даже после смены собственника, какой порядок действий предусмотрен законом и как эти обстоятельства обычно сказываются на цене и сроках продажи.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Да. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе продать его — согласие зарегистрированных в квартире лиц для этого не требуется (статья 209 ГК РФ, статья 454 ГК РФ). Регистрация по месту жительства («прописка») — административный учётный факт, а не право на жильё: она не делает человека собственником или совладельцем и не даёт ему права запрещать сделку. Согласие потребовалось бы, только если зарегистрированный одновременно является сособственником доли в этой квартире или несовершеннолетним, чьи интересы затрагивает орган опеки, — из вопроса не следует, что это тот случай: квартира принадлежит мужу единолично по договору дарения.

Кого нельзя снять с регистрационного учёта после продажи?

По общему правилу переход права собственности на жильё к другому лицу сам по себе прекращает право пользования этим жильём у членов семьи прежнего собственника — новый владелец вправе снять их с регистрационного учёта, если они не съезжают добровольно (статья 292 ГК РФ). Но из этого правила есть исключения, ради которых стоит проверить историю квартиры до сделки:

• человек в своё время отказался от участия в приватизации именно этой квартиры в пользу других членов семьи — за ним сохраняется пожизненное право пользования жильём независимо от того, сколько раз квартира потом сменит собственника (статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»);
• в пользу человека установлен завещательный отказ — право пользования жильём предоставлено ему по завещанию прежнего собственника на указанный в завещании срок, обычно пожизненно (статья 1137 ГК РФ);
• стороны сделки сами прямо оговорили в договоре купли-продажи, что за конкретным лицом сохраняется право пользования, — такой перечень лиц является существенным условием договора продажи жилого помещения, если такие лица есть (статья 558 ГК РФ); это же касается прав, ранее закреплённых письменным соглашением или брачным договором между собственником и членом его семьи, — окончательно их силу в отношении нового покупателя оценивает суд по конкретному документу.

Из текста вопроса не видно, что мать мужа отказывалась от приватизации этой квартиры или упомянута в завещании, — квартира получена по договору дарения, а не по наследству. Если это подтвердится (стоит поднять историю квартиры — приватизировалась ли она вообще и кем), оснований для сохранения за ней права пользования после продажи третьему лицу нет.

Как оформить снятие с учёта и выселение через суд?

Порядок стандартный. Сначала имеет смысл предложить зарегистрированному человеку сняться с учёта добровольно — то, что Вы уже сделали, направив досудебную претензию, правильный первый шаг, и его стоит задокументировать (письмо, почтовое уведомление о вручении). Если человек отказывается и после продажи квартиры, новый собственник вправе обратиться в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением со ссылкой на статью 292 ГК РФ и одновременно — о снятии с регистрационного учёта. Вступившее в силу решение суда является самостоятельным основанием для снятия человека с учёта в органах миграционного учёта без его личного участия и согласия. Подробный порядок такого иска и типичные доказательства разобраны в статье «Признание утратившим право пользования жилым помещением», а практические шаги по обращению в паспортный стол и суд — в статье «Принудительная выписка из квартиры: права собственника и порядок действий».

Обратиться в суд после сделки вправе именно новый собственник — прежний владелец (муж) такого права уже лишён, поэтому если Вы хотите довести вопрос до конца сами, до продажи, логичнее оформить признание утратившей право пользования (или добиться добровольного снятия с учёта) ещё до сделки, пока муж остаётся собственником.

Как это влияет на цену и поиск покупателя?

Зарегистрированный в квартире человек — это обстоятельство, которое покупатели обычно выясняют до сделки (через выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах), и продавец обязан быть честен на этот счёт. Если у зарегистрированного лица есть одно из перечисленных выше прав на пожизненное пользование, закон требует прямо указать его в договоре купли-продажи (статья 558 ГК РФ) — такая квартира фактически продаётся с обременением, что заметно снижает круг покупателей и цену, а часть банков откажет в ипотеке под такую покупку. Если же право пользования прекращается автоматически при смене собственника (обычный случай по статье 292 ГК РФ), но зарегистрированный отказывается сниматься с учёта добровольно, для покупателя это означает лишь дополнительный шаг — обращение в суд после покупки, — и это тоже обычно снижает цену или удлиняет поиск покупателя, готового взять на себя такие хлопоты. Поэтому решить вопрос с регистрацией до выхода на сделку — будь то добровольное снятие с учёта или судебное признание утратившей право пользования — как правило, выгоднее, чем продавать квартиру «с прописанным».

Частые вопросы

Нужно ли согласие прописанного человека на продажу квартиры?

Нет, если он не является сособственником. Регистрация по месту жительства не создаёт права на жильё и не даёт права запрещать сделку — распоряжается имуществом только собственник (статья 209 ГК РФ).

Сохранится ли право пользования у зарегистрированного человека, если у него нет другого жилья?

Само по себе отсутствие другого жилья право пользования после продажи третьему лицу не сохраняет — статья 292 ГК РФ такого условия не содержит. Суд вправе учесть отсутствие другого жилья и сохранить право пользования на определённый срок только в споре между бывшими членами семьи одного и того же собственника, например при разводе (статья 31 ЖК РФ), — к ситуации с новым покупателем это правило не относится.

Сколько времени обычно занимает выселение через суд после продажи квартиры?

Срок зависит от загруженности конкретного суда и от того, будет ли ответчик оспаривать иск и подавать апелляцию. Обращение с иском, рассмотрение дела и вступление решения в силу обычно занимают от двух-трёх месяцев и дольше, после чего ещё требуется время на снятие с учёта органом миграционного учёта.

Можно ли прямо в договоре купли-продажи прописать, что зарегистрированный человек обязуется выехать и сняться с учёта к определённому сроку?

Обязательство самого зарегистрированного лица так в договор купли-продажи включить нельзя — он не сторона сделки. Но продавец и покупатель вправе включить в договор условие о сроке освобождения квартиры и снятия с учёта проживающих лиц как обязанность продавца, а стороны семьи вправе отдельно, вне договора купли-продажи, оформить письменное соглашение о добровольном снятии с учёта и компенсации за это, как в Вашем случае с досудебной претензией.

Краткая сводка: продажа квартиры с прописанным человеком

• Продать квартиру с прописанным человеком можно без его согласия — регистрация не даёт прав на распоряжение жильём (статья 209 ГК РФ, статья 454 ГК РФ).
• По общему правилу смена собственника прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника — новый владелец вправе снять их с учёта через суд (статья 292 ГК РФ).
• Исключения: отказ от приватизации этой квартиры сохраняет право пользования пожизненно (статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»); завещательный отказ — на срок из завещания (статья 1137 ГК РФ); прямая договорённость сторон сделки о сохранении права пользования (статья 558 ГК РФ).
• Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём, — существенное условие договора купли-продажи квартиры, если такие лица есть (статья 558 ГК РФ).
• Отсутствие у зарегистрированного человека другого жилья само по себе не сохраняет за ним право пользования после продажи третьему лицу — это не то же самое, что спор между бывшими членами семьи одного собственника (статья 31 ЖК РФ).
• Наличие незарегистрированного (добровольно не снятого с учёта) жильца снижает цену и сужает круг покупателей — решать вопрос с регистрацией обычно выгоднее до сделки, а не после.

Таким образом, продать квартиру, в которой прописана мать Вашего мужа, можно и без её согласия — регистрация не даёт ей права собственности или права запрещать сделку. Но прежде стоит убедиться, что она не относится к льготным категориям — не отказывалась от приватизации именно этой квартиры и не упомянута в завещании как получатель завещательного отказа; из описанной ситуации (квартира получена по дарению) это маловероятно, но историю квартиры лучше проверить заранее. Если формальных препятствий нет, а договориться о добровольном снятии с учёта не получится, стандартный путь — продажа, затем обращение нового собственника в суд с иском по статье 292 ГК РФ и снятие с учёта на основании решения суда. Указание такого обременения (если оно есть) в договоре купли-продажи по статье 558 ГК РФ и заблаговременное решение вопроса с регистрацией обычно ускоряют поиск покупателя и сохраняют цену квартиры.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Жилищные вопросы