Безопасная сделка: почему важно снять «пропавшего» жильца с регистрации до заключения купли-продажи

Добрый день. Могу я выписать человека из квартиры? Я собственник, для продажи квартиры это нужно, я не знаю, где он находится.

Здравствуйте!

Коротко: Да. При неизвестном месте нахождения зарегистрированного лица, не являющегося собственником, снять его с регистрационного учёта можно только через суд — признав утратившим право пользования жилым помещением (статья 292 Гражданского кодекса РФ, статья 31 Жилищного кодекса РФ). Внесудебного порядка при недоступности ответчика нет.

Ниже — какие нормы применяются, как подготовить иск при неизвестном месте нахождения ответчика и что учитывает суд при вынесении решения.

На каком основании собственник может выписать зарегистрированного жильца?

Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается при переходе права собственности — это касается прежде всего будущего покупателя квартиры. Но и действующий собственник вправе требовать снятия с регистрационного учёта лица, которое не имеет доли в праве собственности и фактически утратило основания для проживания: формально регистрация сохраняется, пока не снята по заявлению самого гражданина или по решению суда. Подробнее о порядке выписки без согласия зарегистрированного — в материале «Как выписать человека из квартиры без его согласия».

Как снять с регистрации человека, если его место нахождения неизвестно?

Порядок регистрационного учёта регулирует постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 — оно предусматривает снятие с регистрационного учёта по решению суда, если гражданин отсутствует и его место нахождения установить невозможно. Иными словами, при недостижимости зарегистрированного лица собственник вправе инициировать судебный процесс о признании утраты права пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учёта — внесудебного порядка для такой ситуации закон не предусматривает.

Как подготовить и подать иск, если ответчик недоступен?

1. Направить по последнему известному адресу уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении о намерении обратиться в суд с требованием о снятии с регистрационного учёта.
2. Подготовить исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры с указанием права собственности, факта отсутствия проживающего и сведений о неизвестном месте его нахождения.
3. Приложить доказательства неиспользования жилья — акты управляющей компании, показания соседей, сведения об отсутствии оплаты коммунальных услуг.
4. Дождаться извещения ответчика судом по последнему известному адресу — при неявке дело обычно рассматривается заочно.
5. После вступления решения в силу обратиться с ним в МВД или МФЦ для завершения снятия с регистрационного учёта.

Направление уведомления, даже если оно не будет получено адресатом, суд учитывает как надлежащее извещение — это подтверждает добросовестность собственника (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Право собственности на квартиру при этом подтверждается выпиской из ЕГРН, которую нужно приложить к исковому заявлению.

Что учитывает суд при вынесении решения?

Суды удовлетворяют такие иски, если собственник надлежаще доказал утрату ответчиком права пользования жилым помещением: отсутствие по адресу регистрации, отсутствие ведения общего хозяйства, неучастие в оплате коммунальных услуг. Если зарегистрированный — несовершеннолетний или гражданин с ограниченной дееспособностью, к участию в деле обязательно привлекается орган опеки либо прокурор, а порядок рассмотрения усложняется. Подробнее об основаниях такого признания — в материале «Признание утратившим право пользования жилым помещением».

Частые вопросы

Сколько времени занимает такое дело в суде?

На практике рассмотрение подобных исков занимает от двух до четырёх месяцев — срок зависит от полноты доказательств и от того, как быстро суд надлежаще известит ответчика по последнему известному адресу.

Можно ли продать квартиру, не дожидаясь снятия жильца с регистрации?

Формально можно, но зарегистрированное лицо сохранит право пользования по документам до снятия с учёта, что часто отпугивает покупателей и осложняет ипотечную сделку — банки обычно требуют «юридически чистую» квартиру без посторонних регистраций.

Что будет, если ответчик впоследствии объявится?

Он вправе оспорить решение суда, если докажет уважительность причин отсутствия и ненадлежащее извещение, поэтому доказательства направления уведомления по последнему известному адресу важно сохранить.

Обязательно ли прикладывать к иску именно оригинал выписки из ЕГРН?

Достаточно актуальной выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности истца, — она прикладывается к исковому заявлению как доказательство наличия у собственника права на обращение в суд.

Краткая сводка: выписка зарегистрированного лица с неизвестным местом нахождения

• Право пользования жильём у лица, не являющегося собственником, прекращается по решению суда (статья 292 Гражданского кодекса РФ).
• При неизвестном месте нахождения ответчика внесудебного порядка снятия с учёта нет — только иск (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• Перед подачей иска нужно направить уведомление по последнему известному адресу.
• Суд оценивает совокупность доказательств отсутствия и неучастия в содержании жилья (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• После вступления решения в силу снятие с учёта оформляется в МВД или МФЦ.

Таким образом, снять с регистрационного учёта человека, местонахождение которого неизвестно, можно только через суд — по иску о признании утратившим право пользования жилым помещением. Ключевые условия успеха — уведомление по последнему известному адресу и полный пакет доказательств отсутствия проживания и участия в содержании квартиры.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры