Договор купли-продажи квартиры: что предусмотреть, как оформить

Коротко: Существенные условия договора купли-продажи квартиры — предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём (статьи 554, 555, 558 Гражданского кодекса РФ). Продажу доли в квартире и имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника обязательно удостоверяет нотариус, а право собственности покупателя возникает только после регистрации перехода права в Росреестре.

Ниже приведён подробный разбор того, какие условия обязательно должны быть в договоре, когда без нотариуса не обойтись, как безопасно провести расчёты и сколько занимает регистрация сделки.

Какие сведения о сторонах нужно указать в договоре?

Договор купли-продажи квартиры должен содержать дату и место заключения, а также сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для юридического лица — наименование, ИНН, ОГРН и юридический адрес. Если от имени продавца или покупателя действует представитель, в договоре указываются документ и основания, по которым он вправе это делать.

Если стороной сделки является гражданин младше 14 лет или признанный недееспособным, договор от его имени подписывают родители, усыновители или опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет и гражданин, ограниченный в дееспособности, подписывают договор сами — но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (статьи 26, 30 Гражданского кодекса РФ). Исключение — несовершеннолетний, который приобрёл полную дееспособность досрочно из-за вступления в брак или эмансипации (статья 21 Гражданского кодекса РФ): он действует самостоятельно.

Если продаётся квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину, нужно разрешение органа опеки и попечительства на сделку. Такое согласие потребуется и в других случаях — например, если в квартире проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (статья 37, пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ; пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ; постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П). Подробнее о том, как строится такая сделка, — в материале «Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних».

Какие условия договора купли-продажи квартиры существенные?

Существенные условия — это условия, без согласования которых договор считается незаключённым. Для купли-продажи квартиры их три.

Цену стороны определяют по соглашению — закон не ограничивает её кадастровой стоимостью и не запрещает продавать квартиру дешевле неё. Но если доход продавца от продажи меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7, для целей НДФЛ доходом считается именно эта расчётная величина, а не цена по договору (пункт 2 статьи 214.10, статья 217.1, подпункт 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ).

Какие ещё условия стоит включить в договор?

Эти условия не относятся к существенным, но их отсутствие повышает риск спора после сделки:

• сведения о правоустанавливающих документах — на каком основании квартира была приобретена продавцом (договор купли-продажи, решение суда, договор долевого участия и т. п.) и реквизиты этого документа;
• сведения об отсутствии или наличии ареста, запрета на регистрационные действия, залога и иных обременений (часть 1, 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ; статьи 37–38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ);
• состояние квартиры и перечень остающегося в ней имущества и оборудования — удобно оформить приложением к договору;
• срок, в течение которого продавец и члены его семьи освободят квартиру, вывезут вещи и снимутся с регистрационного учёта;
• ответственность сторон за нарушение условий договора.

Если одна из сторон нарушит согласованные условия — например, не освободит квартиру в срок или скроет обременение, — у другой стороны может появиться основание требовать расторжения договора и возврата исполненного; порядок и последствия такого шага разобраны в материале «Расторжение договора купли-продажи квартиры».

Когда договор нужно удостоверять у нотариуса?

По умолчанию для договора купли-продажи квартиры достаточно простой письменной формы (пункт 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ). Нотариальное удостоверение обязательно в двух случаях: при продаже доли в праве общей собственности на квартиру — кроме случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), и при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или недееспособному гражданину (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В остальных случаях стороны вправе обратиться к нотариусу по своему желанию — это не обязанность, а дополнительная гарантия. Если условия договора недействительной сделки нарушены или существенное условие не согласовано, сделку можно оспорить — подробнее в материале «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным».

Как безопасно провести расчёты за квартиру?

Помимо наличных и обычного банковского перевода стороны часто используют аккредитив или счёт эскроу — оба способа откладывают получение денег продавцом до подтверждения того, что сделка состоялась. При расчётах по аккредитиву банк резервирует деньги покупателя на специальном счёте и переводит их продавцу при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности (статья 867 Гражданского кодекса РФ). Счёт эскроу блокирует средства покупателя (депонента) в банке до наступления оснований, предусмотренных договором, и закрыть такой счёт можно только с участием обеих сторон сделки, тогда как аккредитив закрывается по заявлению одной стороны или банка (статья 860.7 Гражданского кодекса РФ). Изначально эскроу-счета применялись в основном при покупке квартир у застройщика, но банки предлагают их и для сделок на вторичном рынке.

Как зарегистрировать переход права собственности на квартиру?

Подписанный договор не делает покупателя собственником — право переходит только после государственной регистрации в Росреестре. Документы подают напрямую в Росреестр, через МФЦ или электронно — в том числе через нотариуса, если договор удостоверялся им. Срок регистрации зависит от формы договора и способа подачи: для договора в простой письменной форме — семь рабочих дней при обращении напрямую в Росреестр и девять рабочих дней через МФЦ; для нотариально удостоверенного договора — три рабочих дня напрямую и пять рабочих дней через МФЦ, а при подаче документов нотариусом в электронном виде — один рабочий день (статья 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Частые вопросы

Нужно ли нотариально удостоверять продажу квартиры одним собственником?

Нет, если квартира продаётся целиком одним дееспособным совершеннолетним собственником — не долей и не имуществом несовершеннолетнего или недееспособного лица. Достаточно простой письменной формы договора (пункт 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ), хотя стороны вправе обратиться к нотариусу добровольно.

Что будет, если в договоре не указать цену квартиры?

Цена — существенное условие: без её письменного согласования договор считается незаключённым (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ), а Росреестр не зарегистрирует переход права по такому договору.

Как проверить обременения квартиры перед покупкой?

Нужно запросить свежую выписку из ЕГРН — в ней видны зарегистрированные арест, запрет на регистрационные действия, залог и другие ограничения (часть 1, 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ; статьи 37–38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Формулировка об отсутствии обременений в самом договоре проверку по ЕГРН не заменяет.

Обязательно ли использовать эскроу-счёт при покупке квартиры на вторичном рынке?

Нет, закон не обязывает — стороны сами выбирают способ расчётов. Но эскроу-счёт и аккредитив снижают риск для обеих сторон: продавец получает деньги после того, как переход права зарегистрирован, а не заранее.

Сколько времени занимает регистрация права собственности через МФЦ?

При договоре в простой письменной форме — девять рабочих дней с даты приёма документов в МФЦ; при нотариально удостоверенном договоре — пять рабочих дней (статья 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Краткая сводка: что проверить в договоре купли-продажи квартиры

• предмет договора описан точно: адрес, кадастровый номер, площадь (статья 554 Гражданского кодекса РФ);
• цена согласована в письменной форме — без неё договор не считается заключённым (статья 555 Гражданского кодекса РФ);
• указан перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой, если такие есть (статья 558 Гражданского кодекса РФ);
• продажа доли и продажа имущества несовершеннолетнего или недееспособного собственника удостоверены нотариально (статья 42, часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• обременения проверены по выписке из ЕГРН, согласован безопасный способ расчётов — аккредитив или счёт эскроу (статьи 860.7, 867 Гражданского кодекса РФ);
• переход права зарегистрирован в Росреестре — до этого момента покупатель собственником не является (статья 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам