Что считается неосновательным обогащением по договору аренды и как его взыскать

Коротко: неосновательное обогащение по договору аренды у арендодателя чаще возникает из-за переплаты, у арендатора — когда невозможно вернуть пользование имуществом в натуре. Взыскивается оно через претензию и, при отказе, иск в суд; общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).

Ниже приведен подробный разбор того, когда обогащение возникает на стороне арендодателя, а когда — на стороне арендатора, чем эти случаи отличаются от обычной ответственности за просрочку возврата имущества, и какой порядок действует при взыскании.

Когда возникает неосновательное обогащение по договору аренды?

Неосновательное обогащение возникает, когда одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого без законных на то оснований — договора, закона или сделки. Обогатившаяся сторона по общему правилу обязана это имущество возвратить (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В арендных отношениях такая ситуация может сложиться как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора — чаще всего это происходит при недействительности договора или при ошибочных платежах.

Когда обогащается арендодатель?

На стороне арендодателя неосновательное обогащение возникает, как правило, в двух ситуациях:

• договор аренды признан недействительным, а уплаченная арендная плата превышает сумму причитающегося арендодателю возмещения — разница между этими суммами является неосновательным обогащением арендодателя (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49);
• арендатор ошибочно перечислил арендодателю сумму, которая не была предусмотрена договором — например, для оплаты коммунальных платежей, хотя такой обязанности у арендатора по договору не было (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).

Когда обогащается арендатор?

На стороне арендатора обогащение возникает, как правило, в результате неосновательного пользования имуществом арендодателя. Типичный пример — договор аренды признан недействительным, а арендатор должен вернуть все полученное по сделке. Поскольку пользование имуществом невозможно вернуть в натуре, арендатор обязан возместить арендодателю сумму, которую сберег вследствие такого пользования. Она определяется по цене аренды аналогичного имущества в том же месте — например, по стоимости аренды такого же офиса в том же районе города или такого же оборудования в том же регионе, — исходя из цен, действовавших на момент, когда пользование прекратилось (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Важное исключение: правила о неосновательном обогащении не применяются, если договор аренды расторгнут, но арендатор еще не вернул имущество. Договор аренды по своей правовой природе предполагает временное пользование имуществом и обязанность его вернуть, а порядок исполнения этой обязанности регулируется специальными нормами об аренде, договором и общими положениями обязательственного права. В такой ситуации арендодатель вправе требовать возврата имущества и внесения арендной платы за все время просрочки возврата на основании ст. 622 ГК РФ (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35) — это отдельное от неосновательного обогащения основание требования.

Как взыскать неосновательное обогащение по договору аренды?

Для взыскания неосновательного обогащения по договору аренды действует общий порядок. В арендных отношениях оно, как правило, возвращается в денежной форме: возмещается стоимость неосновательного пользования имуществом, обратно перечисляются обеспечительный платеж, аванс или переплата по договору и т.д. Порядок действий такой:

1. рассчитайте размер обогащения — сумму переплаты или стоимость сбереженного пользования имуществом;
2. направьте приобретателю письменную претензию с требованием вернуть неосновательное обогащение и разумным сроком для ответа;
3. если приобретатель не удовлетворил требование добровольно или не ответил в срок — обращайтесь с иском в суд.

Претензионный (досудебный) порядок обязателен для споров, отнесенных к компетенции арбитражного суда — то есть когда сторонами являются организации или индивидуальные предприниматели: закон устанавливает минимальный срок ожидания ответа на претензию 30 календарных дней, если иной срок не предусмотрен договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Для споров между гражданами обязательный досудебный порядок по этой категории требований законом отдельно не установлен, но направление претензии до иска в любом случае снижает риск отказа во взыскании судебных расходов на юриста. О том, как распределяется бремя доказывания между истцом и ответчиком по таким спорам, подробнее рассказано в материале «Порядок доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения».

На требование о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ). Он отсчитывается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения имущества и о том, кто является надлежащим ответчиком. Дополнительно на сумму обогащения начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами — с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения средств (ст. 1107 ГК РФ).

Частые вопросы

Какой срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения по аренде?

Общий срок — три года (ст. 196 ГК РФ). Он считается не с момента возникновения обогащения, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нем и о личности ответчика. Подробнее о применении сроков в спорах между организациями — в материале «Исковая давность в арбитражном процессе».

Начисляются ли проценты на сумму неосновательного обогащения?

Да. С момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денежных средств, на их сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 1107 ГК РФ). Их можно требовать вместе с основной суммой в одном иске.

Обязательно ли направлять претензию перед обращением в суд?

Если спор рассматривает арбитражный суд — да, это обязательное условие для принятия иска, с минимальным сроком ожидания ответа 30 календарных дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Для споров между гражданами такое требование законом отдельно не установлено, но претензия остается разумным первым шагом.

Чем требование о неосновательном обогащении отличается от требования по ст. 622 ГК РФ?

Это разные основания. Если договор аренды прекращен, а имущество не возвращено, применяется не глава о неосновательном обогащении, а специальная норма об аренде: арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата, а при недостаточности этой суммы для покрытия убытков — возмещения разницы (ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Неосновательное обогащение взыскивается в иных ситуациях — например, при недействительности договора.

Что будет, если пропустить срок исковой давности?

Само по себе истечение срока не лишает права на иск, но если ответчик до вынесения решения заявит о пропуске исковой давности, суд откажет во взыскании независимо от того, насколько обосновано требование по существу (ст. 199 ГК РФ). Поэтому обращаться с требованием стоит как можно раньше.

Краткая сводка: неосновательное обогащение по договору аренды

• Неосновательное обогащение — это приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без законных оснований, подлежащее возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
• У арендодателя оно возникает при переплате по недействительному договору (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49) и при ошибочных платежах сверх условий договора (п. 4 того же письма).
• У арендатора оно возникает, когда невозможно вернуть пользование имуществом в натуре — стоимость определяется по цене аренды аналогичного имущества на момент окончания пользования (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
• Если договор прекращен, а имущество не возвращено, применяется не неосновательное обогащение, а ст. 622 ГК РФ — арендная плата за просрочку возврата (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
• Порядок взыскания: расчет суммы, претензия (обязательна для арбитражных споров — ч. 5 ст. 4 АПК РФ), при отказе — иск в суд.
• Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), на сумму обогащения начисляются проценты по ст. 1107 ГК РФ.

Таким образом, чтобы взыскать неосновательное обогащение по договору аренды, нужно рассчитать его размер, направить приобретателю претензию (для арбитражных споров это обязательный этап) и, если требование не удовлетворено добровольно, обратиться с иском в суд в пределах трехлетнего срока исковой давности.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юрист по договорам аренды
• Договорные споры
• Арбитражные споры