Добрый день. Я являюсь гражданином РФ (паспорт получен два месяца назад). Планирую продать принадлежащую мне недвижимость в Молдове, которой владею более пяти лет. Прошу разъяснить следующие аспекты: 1) возможность дистанционного оформления сделки; 2) наличие обязательств по уплате налога и подаче налоговой декларации в РФ; 3) оптимальный с точки зрения выгоды способ перевода вырученных средств на счёт в России.
Здравствуйте!
Как следует из изложенных обстоятельств, продажа принадлежащей Вам недвижимости, расположенной на территории Республики Молдова, регулируется прежде всего законодательством государства, в котором находится объект. Поэтому возможность дистанционного оформления сделки определяется нормами молдавского права.
Само по себе приобретение гражданства Российской Федерации не влияет на возможность продажи имущества за рубежом — ключевое значение имеет соблюдение законодательства Республики Молдова. На практике такие сделки часто оформляются через представителя по нотариальной доверенности.
При оформлении доверенности у иностранного нотариуса почти всегда требуется её легализация — проставление апостиля либо консульская легализация (в зависимости от действующих международных соглашений). Если же доверенность заверит консул Российской Федерации в Республике Молдова, такая доверенность в России приравнивается к нотариальной и дополнительной легализации не требует. Конкретные требования к доверенности и порядок её легализации следует уточнять с учётом действующего законодательства Республики Молдова и требований местных нотариальных и регистрационных органов.
Вопрос налогообложения в Российской Федерации требует учёта не только срока владения объектом, но и налогового статуса продавца. Согласно статье 207 Налогового кодекса РФ, налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, фактически находившиеся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев. Получение российского гражданства само по себе не означает автоматического приобретения статуса налогового резидента.
В соответствии со статьёй 208 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации, не относятся к доходам от источников в Российской Федерации. Поэтому если на момент продажи Вы не будете являться налоговым резидентом РФ, обязанность по уплате НДФЛ и представлению декларации по форме 3‑НДФЛ в России, как правило, не возникает.
Дополнительно стоит учесть, что в Республике Молдова при продаже основного жилья, находившегося в собственности более трёх лет, налог с продажи может не взиматься. Поэтому перед расчётом налогов в РФ целесообразно проверить требования молдавского законодательства — уплаченный в Молдове налог может повлиять на возможность зачёта в РФ.
Если же на дату продажи Вы будете являться налоговым резидентом Российской Федерации, доход от продажи недвижимости, расположенной в Молдове, будет являться объектом налогообложения в силу статьи 209 Налогового кодекса РФ. В этом случае может возникнуть обязанность по представлению налоговой декларации и уплате НДФЛ. При этом необходимо учитывать положения международного соглашения между Российской Федерацией и Республикой Молдова об избежании двойного налогообложения, предусматривающего возможность зачёта налога, уплаченного в Молдове, при исчислении налога в Российской Федерации — в пределах суммы налога, рассчитанной по российскому законодательству.
Сам по себе факт владения объектом более пяти лет не является безусловным основанием для освобождения от налогообложения в Российской Федерации. Положения статьи 217.1 Налогового кодекса РФ об освобождении доходов от продажи недвижимости после истечения минимального срока владения распространяются на объекты недвижимости, находящиеся на территории Российской Федерации, и не могут автоматически применяться к недвижимости, расположенной за рубежом.
Что касается перевода денежных средств, то наиболее безопасным способом обычно является получение вырученных средств на банковский счёт в Республике Молдова с последующим переводом на собственный счёт в российском банке. Перед осуществлением перевода рекомендуется:
- уточнить в молдавском и российском банках актуальные комиссии и сроки проведения операции;
- подготовить документы, подтверждающие происхождение денежных средств: договор купли‑продажи, документы о переходе права собственности, выписку о поступлении денежных средств от покупателя на счёт в молдавском банке.
Такой порядок соответствует требованиям Федерального закона от 10.12.2003 № 173‑ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и позволяет снизить вероятность возникновения вопросов со стороны обслуживающего банка (в т. ч. в рамках требований Федерального закона № 115‑ФЗ).
Таким образом, возможность дистанционного оформления сделки определяется законодательством Республики Молдова (включая порядок легализации доверенности), а вопрос налогообложения в Российской Федерации зависит прежде всего от наличия или отсутствия статуса налогового резидента РФ на момент продажи, а также от применения положений международного соглашения между Российской Федерацией и Республикой Молдова об избежании двойного налогообложения.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
