Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
Полномочия могут быть охарактеризованы как имущественные (строительство, ремонт, определение размера платежей, передача объектов в пользование и др.) и организационные (выбор способа управления, определение порядка проведения собрания, определение представителя и др.). Законодатель уточнил тот факт, что общее собрание вправе принимать решение о проведении как капитального, так и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, при этом разделив обозначенные возможности, тем самым показывая различный порядок принятия решений по названным вопросам. Так, для принятия решения о проведении текущего ремонта достаточно простого большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, решение же о проведении капитального ремонта требует большинства не менее две трети голосов от общего числа голосов собственников (ч.1 ст. 46 ЖК РФ).
Относительно полномочия общего собрания по принятию решений по строительству хозяйственных построек, зданий, строений и сооружений (п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ) в теории справедливо отмечалось неоднозначность существующих формулировок, в частности, неясно на каком земельном участке будет проводиться строительство и каково предназначение создаваемых объектов[1]. К сожалению, принятые изменения не коснулись затронутой в литературе проблемы.
Согласно ст. 45 ЖК РФ очередное собрание должно проводиться ежегодно, кроме того, собраннее может быть внеочередным, созываемым по инициативе кого-либо из собственников. (Кроме того, собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. )
Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.
Сообщение о проведении собрания его инициатор должен сделать не позднее 10 дней до его проведения (заказное письмо, под роспись и т.п.)
Собрание правомочно при принятии в нем участия собственников, обладающих более 50 % голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 48 ЖК РФ).
Решения принимаются либо большинством голосов от присутствующих, а по вопросам, указанным в п.1-3.1. ст. 44 ЖК РФ большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников дома. Решения доводятся до сведения всех собственников и являются обязательными для них, оформляются решения протоколом. Возможно их обжалование в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник о узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд может оставить решение в силе, если голос истца не повлиял бы на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинение собственнику убытков.
Возможно проведение собрания в форме заочного голосования – передаче в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Но в отличие от ранее действовавших положений законодатель в ст. 47 о возможности проведения собрания в форме заочного голосования упоминает только в случае отсутствия кворума на собрании путем совместного присутствия собственников. Возможно проведение собрания в форме заочного голосования с использованием системы (см. ст. 47.1 ЖК РФ)
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Основным вопросом, по которому должно принять решение общее собрание собственников в многоквартирном доме — это выбор способа управления им. Существует два варианта принятия решения по способу управления общим имуществом многоквартирного дома: самостоятельное решение собственников и решение ОМСУ, которое они будут принимать периодически до тех пор, пока собственники не сделают это самостоятельно
Общие требования к деятельности по управлению многоквартирными домами закреплены в ст. 161 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
В ст. 161 ЖК РФ названо 3 способа управления:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление управляющей организацией
- управление ТСЖ, ЖК, иным специализированным потребительским кооперативом
Выбор способа управления не прекращает деятельность общего собрания собственников помещений в доме. Выбранный на общем собрании собственников способ управления может быть изменен в любое время в таком же порядке.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 6.02.2006 № 75 «О порядке проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (ст. 163 ЖК РФ)
Кроме того, в ст. 161 ЖК РФ введен новый вариант, заменивший ст. 139 ЖК РФ, предусматривающую возможность создания ТСЖ в строящемся доме: В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В ЖК РФ закреплен ряд принципиальных положений, касающихся требований к управленческой деятельности и ответственных за их исполнение лиц. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку коммунальных услуг, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,
В ЖК РФ специально закреплена обязанность управляющей организации (ТСЖ, ЖК И т.п.) обеспечивать свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. (за всеми лицами, осуществляющими деятельность по управлению, в том числе за товариществом, специально закреплена обязанность по предоставлению собственникам информации о перечне, объеме, качестве, цене, порядке оплаты предоставляемых работ и услуг (ст. 165 ЖК РФ). Указанные нововведения следует признать полезным шагом, позволяющим защитить гражданам свои права даже при отсутствии в договорах с управляющими организациями или в уставе товарищества (кооператива) соответствующих положений).
В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией. В свою очередь, лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
ЖК РФ включил дополнительную ст. 161.1., посвященную совету многоквартирного дома, вероятно призванную облегчить органам местного самоуправления организационную работу. Он обязательно должен быть создан на общем собрании в многоквартирном доме, если дом не управляется товариществом собственников жилья, жилищным или иным кооперативом, при этом в данном доме более чем четыре квартиры. В противном случае орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Основные функции:
— обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
— выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг, и другие предложения;
— вносит предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
— дает свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
— осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом и др.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
- Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий всех необходимых договоров;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или иные договоры. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, могут избираться Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме.
Первый способ – это непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, , собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры на оказание коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства
[1] См.: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4.
Дата актуальности материала: 29.10.2017
