Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Коротко: Закон знает три формы общего собрания собственников — очную, заочную и очно-заочную (статья 44.1 Жилищного кодекса РФ), причём заочное голосование можно проводить через ГИС ЖКХ (статья 47.1 ЖК РФ). Любая форма правомочна только при кворуме — более 50 % голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Ниже приведён подробный разбор: чем формы отличаются друг от друга, кто вправе созвать собрание, как уведомить собственников, как считается кворум, какие решения требуют квалифицированного большинства, как оформить протокол и как оспорить итоги голосования.

Какие формы проведения общего собрания собственников предусмотрены законом?

Перечень форм закреплён в статье 44.1 Жилищного кодекса РФ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится посредством очного голосования (совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование), заочного голосования и очно-заочного голосования. Иных форм закон не предусматривает: устный опрос во дворе, сбор подписей «за инициативу» или голосование в домовом чате мессенджера сами по себе решений общего собрания не порождают и обязанностей для собственников не создают. Общее собрание при этом остаётся органом управления домом, к компетенции которого отнесены выбор способа управления, утверждение размера платы за содержание общего имущества, капитальный ремонт, распоряжение общим имуществом и выбор совета дома (статья 44 ЖК РФ).

Голосование через ГИС ЖКХ — это разновидность заочной формы, а не самостоятельная четвёртая форма: правила вынесены в отдельную статью 47.1 ЖК РФ. Чтобы им воспользоваться, собственники сначала принимают на обычном собрании решение об использовании системы и определяют администратора общего собрания — лицо, которое размещает в системе сообщение, материалы и бюллетени (статья 44 ЖК РФ). Продолжительность голосования в системе не может быть меньше семи и больше шестидесяти дней с даты и времени его начала (статья 47.1 ЖК РФ).

Практический вывод из этого набора норм такой: заочное голосование «с чистого листа» законом не задумано — ему должно предшествовать несостоявшееся очное собрание с той же повесткой (часть 1 статьи 47 ЖК РФ). Именно поэтому в большинстве домов выбирают очно-заочную форму: она изначально соединяет очный этап и приём письменных решений, и повторно созывать людей не приходится.

Кто вправе созвать собрание и как уведомить собственников?

Годовое общее собрание проводится ежегодно во втором квартале года, следующего за отчётным, если иной срок не установлен решением общего собрания (часть 1 статьи 45 ЖК РФ). Внеочередное собрание вправе созвать любой собственник помещения в этом доме (часть 2 статьи 45 ЖК РФ), а также управляющая организация или правление товарищества собственников жилья (часть 7 статьи 45 ЖК РФ). Если инициативу проявляют собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов, они вправе письменно обратиться в управляющую организацию, и та обязана организовать собрание в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения (часть 6 статьи 45 ЖК РФ).

Порядок действий инициатора одинаков для всех форм и отличается только тем, как собираются голоса:

1. Определить форму собрания и повестку дня. Формулировки вопросов нужно продумать заранее: изменять повестку в ходе собрания и принимать решения по вопросам, в неё не включённым, запрещено (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).
2. Получить реестр собственников — управляющая организация обязана его вести и передать инициатору собрания (статья 45 ЖК РФ). Без реестра невозможно ни уведомить всех, ни правильно посчитать голоса.
3. Сообщить о собрании каждому собственнику не позднее чем за десять дней до даты его проведения — заказным письмом, вручением под роспись либо размещением объявления в доступном для всех собственников помещении дома, если такой способ ранее утверждён общим собранием (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).
4. Подготовить материалы по вопросам повестки и обеспечить возможность ознакомиться с ними по адресу, указанному в сообщении.
5. Провести голосование, собрать письменные решения собственников и подсчитать голоса.
6. Оформить протокол и направить его по назначению (статья 46 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать обязательный набор сведений (часть 5 статьи 45 ЖК РФ):

• сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
• форма проведения — очное, заочное или очно-заочное голосование;
• дата, место и время проведения собрания, а при заочной и очно-заочной формах — дата окончания приёма решений собственников и место (адрес), куда они передаются;
• повестка дня;
• порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться.

Нарушения на этом этапе обходятся дороже всего. Несоблюдение десятидневного срока, уведомление не всех собственников или расплывчатая повестка — самые частые доводы в судах при оспаривании итогов голосования, потому что существенное нарушение порядка созыва и подготовки собрания прямо названо основанием недействительности решения (пункт 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ).

Что такое кворум и сколько голосов нужно для решения?

Собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ). Голоса считаются не «по квартирам»: количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, то есть площади принадлежащего ему помещения (часть 3 статьи 48 ЖК РФ). Например, в доме общей площадью помещений 10 000 кв. м владелец квартиры в 60 кв. м имеет 0,6 % голосов, а кворум набирается, когда в голосовании участвовали собственники более чем 5 000 кв. м. Если кворума нет, собрание неправомочно, и принятые на нём «решения» ничтожны (статья 181.5 ГК РФ) — их не нужно даже оспаривать по срокам, но подтверждать ничтожность в спорной ситуации всё равно приходится в суде.

За собственника вправе голосовать представитель по доверенности, оформленной по правилам пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ либо удостоверенной нотариально (часть 2 статьи 48 ЖК РФ). Само количество голосов, необходимое для принятия решения, зависит от вопроса повестки:

Разница между «большинством участников собрания» и «большинством от общего числа голосов в доме» принципиальна. В первом случае знаменателем служит явка, во втором — весь дом, поэтому при явке 55 % решение о выборе управляющей организации проходит, только если за него проголосовали собственники более половины всех площадей дома, а не более половины пришедших.

Как оформить протокол и куда его направить?

Итоги голосования оформляются протоколом общего собрания. Решения и протокол — официальные документы, удостоверяющие факты, которые влекут юридические последствия (статья 46 ЖК РФ), а требования к их оформлению утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Протокол должен содержать:

• наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату и место проведения собрания;
• сведения о лице, по инициативе которого созвано собрание, и форму его проведения;
• повестку дня в тех же формулировках, что и в сообщении о собрании;
• сведения о лицах, участвовавших в голосовании, общее количество их голосов и вывод о наличии кворума;
• результаты голосования по каждому вопросу повестки — «за», «против», «воздержался»;
• подписи председателя и секретаря собрания, членов счётной комиссии;
• обязательные приложения: реестр собственников, сообщение о проведении собрания и документы о его направлении, письменные решения собственников, доверенности представителей.

Дальше документы двигаются по такому маршруту:

1. Инициатор направляет подлинники решений и протокола в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не позднее чем через десять дней после проведения собрания (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
2. Управляющая организация в течение пяти дней передаёт подлинники в орган государственного жилищного надзора, где они хранятся три года (статья 46 ЖК РФ).
3. Принятые решения и итоги голосования доводятся до сведения всех собственников — сообщением в помещении дома, доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия решений (часть 3 статьи 46 ЖК РФ).
4. Сведения о принятых решениях размещаются в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ); при голосовании через систему протокол формируется в ней автоматически (статья 47.1 ЖК РФ).

Решение, принятое с соблюдением закона, обязательно для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против (часть 5 статьи 46 ЖК РФ). Отказаться платить утверждённый взнос или не исполнять решение, «потому что я был против», нельзя — единственный законный путь описан ниже.

Как оспорить решение общего собрания собственников?

Собственник вправе обжаловать решение общего собрания в суд, если оно принято с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, при этом сам собственник не участвовал в собрании или голосовал против, а решение нарушает его права и законные интересы. Заявление подаётся в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (часть 6 статьи 46 ЖК РФ). Суд вправе оставить решение в силе, если голос заявителя не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику.

Параллельно действуют общие правила Гражданского кодекса РФ о недействительности решений собраний. Решение оспоримо, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников; у представителя не было полномочий; нарушено равенство прав участников при голосовании; существенно нарушены правила составления протокола, включая правило о его письменной форме (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ). Решение ничтожно и вовсе не порождает последствий, если оно принято по вопросу, не включённому в повестку дня, при отсутствии необходимого кворума, по вопросу вне компетенции собрания либо противоречит основам правопорядка и нравственности (статья 181.5 ГК РФ).

• Срок для оспоримого решения — шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о решении стали общедоступными для участников сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ).
• Перед обращением в суд истец обязан заблаговременно уведомить в письменной форме остальных собственников о намерении оспорить решение и предоставить им сведения, имеющие отношение к делу (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ).
• Доказательствами по такому спору обычно служат подлинники решений и протокола, которые хранятся в органе государственного жилищного надзора (статья 46 ЖК РФ), и реестр собственников: именно по ним проверяется арифметика кворума.
• Решение, признанное недействительным, недействительно с момента его принятия, поэтому оспаривание имеет смысл и тогда, когда работы по нему уже начаты (пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ).

Частые вопросы

Можно ли сразу провести заочное голосование, минуя очное?

По части 1 статьи 47 ЖК РФ заочное голосование опросным путём проводится, если очное собрание с такой же повесткой дня не имело кворума. Чтобы не созывать людей дважды, на практике сразу выбирают очно-заочную форму (часть 3 статьи 47 ЖК РФ): она соединяет очное обсуждение и приём письменных решений в рамках одного собрания и одного протокола.

Засчитывается ли решение собственника, переданное после даты окончания приёма?

Нет. Принявшими участие в голосовании считаются собственники, чьи решения получены до даты окончания их приёма, указанной в сообщении о собрании (статья 47 ЖК РФ). Опоздавшие бюллетени не учитываются ни в результатах, ни в кворуме. Споры о том, вовремя ли поступило решение, — один из самых частых поводов для оспаривания протокола по статье 181.4 ГК РФ.

Обязан ли исполнять решение тот, кто голосовал против?

Да. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, включая не участвовавших в голосовании и голосовавших против (часть 5 статьи 46 ЖК РФ). Освободиться от его исполнения можно единственным способом — добиться признания решения недействительным в суде, обратившись туда в течение шести месяцев (часть 6 статьи 46 ЖК РФ).

Можно ли голосовать за собственника по доверенности?

Да. Представитель голосует по доверенности, оформленной в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ либо удостоверенной нотариально (часть 2 статьи 48 ЖК РФ). Доверенность прилагается к письменному решению и хранится вместе с протоколом: если её нет или она оформлена неверно, голос из подсчёта исключается, а вместе с ним может «уехать» и кворум.

Что будет, если протокол оформлен с ошибками?

Существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о его письменной форме, — самостоятельное основание признать решение собрания недействительным (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ). Технические описки на судьбу решения обычно не влияют, а вот отсутствие подписей, приложений или расчёта голосов суды оценивают как существенный порок.

Краткая сводка: формы общего собрания собственников

• Форм три — очная, заочная и очно-заочная (статья 44.1 ЖК РФ); голосование через ГИС ЖКХ является разновидностью заочной формы (статья 47.1 ЖК РФ).
• Заочное голосование опросным путём проводится, когда очное собрание с той же повесткой не собрало кворум (часть 1 статьи 47 ЖК РФ); очно-заочная форма позволяет обойтись одним собранием (часть 3 статьи 47 ЖК РФ).
• Сообщить о собрании нужно каждому собственнику не позднее чем за десять дней, с полным набором сведений о форме, дате, повестке и материалах (части 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ).
• Кворум — более 50 % голосов от общего числа, а голоса считаются пропорционально площади помещения (часть 3 статьи 45, часть 3 статьи 48 ЖК РФ); без кворума решение ничтожно (статья 181.5 ГК РФ).
• Ключевые вопросы требуют повышенного большинства: две трети голосов всех собственников — реконструкция, капитальный ремонт и передача общего имущества третьим лицам (часть 1 статьи 46 ЖК РФ), а уменьшение общего имущества — согласия всех (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
• Подлинники решений и протокола передаются в управляющую организацию в течение десяти дней после собрания и далее в орган государственного жилищного надзора (статья 46 ЖК РФ); оспорить решение можно в течение шести месяцев (часть 6 статьи 46 ЖК РФ, статья 181.4 ГК РФ).

Таким образом, выбор формы общего собрания — не формальность, а способ заранее снять риск отмены решения: очная форма подходит для обсуждения, заочная и электронная — для сбора голосов в большом доме, очно-заочная соединяет и то и другое. Юридическую силу решению придают не сама форма, а соблюдённые сроки уведомления, подтверждённый кворум и правильно оформленный протокол; проверять их стоит до голосования, а не после того, как соседи пойдут в суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Адвокат по гражданским делам