top-menu
г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д.11а, оф.29
menu-mobile

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Главная Профессиональные новости Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, в частности продать, если такой земельный участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте (п. п. 2, 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Для оформления сделки купли-продажи земельного участка рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Получите документы для проверки земельного участка

Для того чтобы покупатель убедился, что продавец участка является его законным собственником и на момент совершения сделки земельный участок свободен от обременений, продавец должен представить (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 4, 7, 10 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 5 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327):

1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП).

2. Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН об объекте недвижимости, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка. Такая выписка может быть запрошена в том числе вами самостоятельно в МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра».

Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК «Роскадастр», которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра», предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ).

3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Удостоверенный нотариусом документ на бумажном носителе (например, сделка отчуждения, свидетельство) должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность посредством единой информационной системы нотариата (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 6, 7 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 229).

2. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Если договором купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, договор также должен содержать порядок, сроки и размеры платежей (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 488, п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 2 Выписки из протокола, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).

Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

В остальных случаях документы могут быть представлены гражданами самостоятельно.

Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 556 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона N 218-ФЗ):

1)заявление о государственной регистрации прав;

2)договор купли-продажи земельного участка;

3)паспорт заявителя (заявителей). Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4)нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5)акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности на земельный участок.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

350 руб. в отношении участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N ОГ-Д23-2744).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):

лично в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
В г. Москве и МО прием документов на госрегистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

при выездном приеме;

через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации;

в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Следует учесть, что представление на госрегистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):

если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на земельный участок на основании электронных документов;

если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».

В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ, если в нем реализована такая возможность (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение семи рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав заявления и документов, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, — трех рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно девять или пять рабочих дней с даты приема заявления. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (п. п. 1, 2, 8.4, 9, 10, 11.1 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Если продаваемый земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и продавцу принадлежит на праве общей долевой собственности имущество общего пользования, расположенное на указанной территории, то одновременно с переходом права на земельный участок осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

4. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

После получения выписки из ЕГРН при необходимости следует произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее) (п. 1 ст. 486, п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Доходы от продажи участка облагаются НДФЛ, если он был в собственности менее установленного срока, с предоставлением продавцу имущественного вычета в установленном размере. Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом. Также он становится плательщиком земельного налога (п. 6 ст. 210, п. 1 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 388 НК РФ).

Материал статьи взят из открытых источников

Дата актуальности материала: 17.07.2022

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме
Telegram-канал
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Оплата по QR-коду
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал

КонсультантПлюс: "Горячие" документы

ПРАВО.RU

ГАРАНТ: Новости

Свежие комментарии

s-top-menu--fixed