Как правильно написать заявление в ЖЭУ на ремонт в комнате, причиненный в результате протечки крыши, акт о залитии имеется. И в какие сроки по закону они должны устранить?

Как правильно написать заявление в ЖЭУ на ремонт в комнате, поврежденной в результате протечки крыши, акт о залитии имеется. И в какие сроки по закону они должны устранить?

Здравствуйте!

Коротко: заявление подается в управляющую организацию письменно, в двух экземплярах, с двумя требованиями — устранить протечку кровли и возместить ущерб по акту о залитии. Протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение суток (приложение № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170), на денежное требование дается 10 дней (статья 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Ниже приведен подробный разбор: кто отвечает за протекающую крышу, что именно писать в заявлении, какие сроки закон отводит управляющей организации и что делать, если она молчит или отказывает.

Кто отвечает за протечку крыши в многоквартирном доме?

Крыша дома относится к общему имуществу собственников помещений — это прямо указано в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Содержать общее имущество в состоянии, которое обеспечивает безопасность и не причиняет вреда имуществу жильцов, обязана организация, управляющая домом. В силу части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация отвечает перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, а пункт 42 названных Правил № 491 прямо возлагает на нее ответственность за нарушение этих обязательств. Поэтому адресат Вашего заявления — управляющая организация (ЖЭУ, ТСЖ, ЖСК — в зависимости от выбранного способа управления домом), а не подрядчик, который фактически ремонтирует кровлю.

Вина управляющей организации предполагается: по пункту 2 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ причинитель вреда освобождается от возмещения, только если сам докажет, что вред причинен не по его вине. Доказывать, что крыша протекала из-за плохого содержания, собственнику не требуется — достаточно акта о залитии, который у Вас уже есть. Отношения собственника с управляющей организацией регулируются и законодательством о защите прав потребителей: об этом говорится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17. Это дает дополнительные требования — неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

• крыша — общее имущество дома (пункт 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
• за ее содержание отвечает управляющая организация (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, пункт 42 тех же Правил);
• убытки возмещаются в полном объеме (статья 15 и пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ);
• к спору применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

Как правильно написать заявление в ЖЭУ на ремонт после протечки крыши?

Специальной формы такого заявления закон не устанавливает, поэтому оно составляется в свободной форме. Важно, чтобы из текста было понятно, что именно Вы требуете и на чем основано требование: расплывчатая просьба «принять меры» позволяет управляющей организации ответить отпиской. Разумно объединить в одном документе два требования — устранить причину протечки (ремонт кровли) и возместить ущерб, причиненный комнате. Такое заявление одновременно является досудебной претензией, и десятидневный срок на ответ по денежному требованию начинает течь с момента его получения.

1. Шапка: полное наименование управляющей организации и ее адрес; Ваши фамилия, имя, отчество, адрес квартиры, телефон и адрес электронной почты для ответа.
2. Название документа: «Заявление (претензия) об устранении протечки кровли и возмещении ущерба».
3. Фактические обстоятельства: когда произошло залитие, из-за чего (протечка кровли), какая комната и что именно повреждено (потолок, стены, обои, мебель), реквизиты акта о залитии — дата, кем составлен.
4. Правовое обоснование: часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, пункты 2 и 42 Правил содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), статьи 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ, статьи 14, 29 и 31 Закона РФ «О защите прав потребителей».
5. Требования по пунктам: устранить причину протечки и выполнить ремонт кровли; возместить ущерб (либо выполнить восстановительный ремонт комнаты силами управляющей организации); дать письменный ответ в установленный срок.
6. Приложения: копия акта о залитии, фотографии повреждений, копия отчета оценщика или сметы (если ущерб уже оценен), копия документа о праве на квартиру.
7. Дата, подпись, расшифровка.

Заявление печатается в двух экземплярах. Один сдается в управляющую организацию, на втором сотрудник ставит отметку о принятии: входящий номер, дату, должность, фамилию и подпись. Если принимать документ отказываются, отправьте его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении — квитанция, опись и уведомление и будут доказательством даты обращения. Электронная подача (через личный кабинет или ГИС ЖКХ) допустима, но бумажный экземпляр с отметкой надежнее в суде. Готовый ориентир по формулировкам денежного требования есть в материале «Требование (претензия) о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры (образец)».

Если размер ущерба еще не определен, укажите в заявлении, что оценка будет проведена, и пригласите представителя управляющей организации на осмотр, письменно, с указанием даты и времени. Стоимость независимой оценки затем взыскивается вместе с ущербом как расходы на восстановление нарушенного права (статья 15 Гражданского кодекса РФ).

В какие сроки управляющая организация обязана устранить протечку и ответить?

Сроки различаются: ремонт самой кровли и денежные расчеты подчиняются разным нормам. Работы по устранению протечки относятся к непредвиденному текущему ремонту, и предельные сроки для них установлены приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170): протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение одних суток с момента обнаружения или заявки. Эти же Правила требуют устранять причины протечек кровли в сроки, указанные в приложении № 2, — то есть ссылка на «отсутствие материалов» или «ожидание летнего сезона» законным оправданием не является. Денежные требования потребителя — о возмещении убытков и расходов на устранение недостатков своими силами — подлежат удовлетворению в десятидневный срок в силу статьи 31 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Назначая в заявлении разумный срок ремонта по статье 30 Закона РФ «О защите прав потребителей», привяжите его к нормативному: например, «устранить протечку кровли в течение суток с момента получения настоящего заявления». Тогда просрочка считается легко, а вместе с ней — и неустойка. Подробнее о том, как добиться именно ремонта крыши, а не отписки, — в материале «С крыши протекает в квартиру: как заставить управляющую организацию устранить причину и возместить ущерб».

Что можно потребовать, кроме ремонта комнаты?

Собственник вправе требовать полного возмещения убытков — как реального ущерба (расходы на восстановление отделки и поврежденного имущества), так и иных потерь, вызванных нарушением (статья 15 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ, статья 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Выбор способа возмещения за Вами: либо управляющая организация сама выполняет восстановительный ремонт комнаты, либо выплачивает деньги по отчету оценщика. Требовать одновременно и ремонта, и полной денежной компенсации за те же повреждения нельзя.

• Неустойка — 3 % цены услуги за каждый день просрочки устранения недостатка, а если цена работы договором не определена, расчет ведется от общей цены заказа (пункт 5 статьи 28 и статья 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»); ее размер не может превышать цену услуги.
• Компенсация морального вреда — по статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»; размер определяет суд с учетом характера страданий, требований разумности и справедливости (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33), и он не зависит от размера имущественного ущерба.
• Штраф — 50 % от присужденной судом суммы за отказ добровольно удовлетворить требование (пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»); по разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данным в постановлении от 28.06.2012 № 17, он взыскивается независимо от того, заявлялось ли такое требование.
• Перерасчет платы за содержание жилого помещения за период, когда услуга оказывалась ненадлежащего качества, — по Правилам изменения размера платы, утвержденным тем же постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
• Судебные расходы — оплата оценки, экспертизы и услуг представителя (статьи 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Что делать, если ЖЭУ не отвечает на заявление или отказывает?

Молчание в ответ на заявление — не тупик, а основание перейти к следующим шагам. Работают два направления сразу: административное давление через надзорный орган и судебное взыскание.

1. Жалоба в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ — надзор за содержанием общего имущества осуществляется в порядке статьи 20 Жилищного кодекса РФ. К жалобе приложите копию заявления с отметкой о принятии и акт о залитии. Инспекция вправе выдать предписание об устранении нарушения.
2. Обращение в территориальный орган Роспотребнадзора — по вопросам нарушения прав потребителя при оказании услуг по содержанию жилья.
3. Исковое заявление в суд: требования об обязании устранить протечку кровли, о возмещении ущерба, неустойке, компенсации морального вреда и штрафе заявляются одним иском. Иск по спору о защите прав потребителей можно подать по своему месту жительства (пункт 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», статья 29 Гражданского процессуального кодекса РФ), а от уплаты государственной пошлины истец-потребитель освобождается в порядке, установленном налоговым законодательством (пункт 3 статьи 17 того же Закона).
4. Если ремонт кровли требует капитального характера, параллельно ставится вопрос перед региональным оператором капитального ремонта или собственниками дома — но это не снимает с управляющей организации обязанности принять срочные меры и возместить уже причиненный ущерб.

Обратиться в суд можно в течение общего срока исковой давности — три года со дня, когда Вы узнали о причинении ущерба (статьи 196 и 200 Гражданского кодекса РФ). Затягивать не стоит: со временем следы залития становится труднее связать с конкретным событием.

Частые вопросы

Что делать, если управляющая организация отказалась составлять акт о залитии?

Зафиксируйте повреждения самостоятельно: фотографии и видео с датой, письменное приглашение представителя на осмотр, акт, подписанный соседями. Отказ в составлении акта — самостоятельное нарушение, о котором сообщают в жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ). Обстоятельства залития доказываются любыми доказательствами, а не только актом управляющей организации.

Кто возмещает ущерб, если квартира не приватизирована?

Наниматель по договору социального найма вправе требовать возмещения вреда своему имуществу на общих основаниях (статьи 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ), а ремонт самого жилого помещения и конструкций — вопрос наймодателя и управляющей организации. Наймодателя (собственника муниципального жилья) о залитии следует уведомить письменно, приложив копию акта: это подтвердит, что Вы приняли меры и не отвечаете за ухудшение состояния квартиры.

Нужно ли платить за содержание жилья, пока крыша течет?

Платить нужно, но за период оказания услуги ненадлежащего качества размер платы за содержание жилого помещения подлежит уменьшению. Порядок такого перерасчета установлен Правилами изменения размера платы, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Требование о перерасчете заявляется письменно, тому же адресату, что и заявление о ремонте.

Возместят ли расходы на независимую оценку ущерба?

Да. Расходы на оценку — это расходы, произведенные для восстановления нарушенного права, и они входят в состав убытков по статье 15 Гражданского кодекса РФ. При обращении в суд они также относятся к судебным издержкам и распределяются по правилам статей 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса РФ — то есть взыскиваются с проигравшей стороны.

Можно ли отремонтировать комнату самому, а потом взыскать деньги?

Можно. Потребитель вправе устранить недостатки своими силами или силами третьих лиц и потребовать возмещения понесенных расходов (статья 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»). До ремонта зафиксируйте состояние комнаты актом, фотографиями и отчетом оценщика, а расходы подтвердите договором, сметой и платежными документами — иначе взыскать их будет сложно.

Краткая сводка: заявление в ЖЭУ и сроки по протечке крыши

• Крыша — общее имущество дома, за ее содержание отвечает управляющая организация (часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ; пункты 2 и 42 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Заявление пишется в свободной форме, в двух экземплярах, с отметкой о принятии на Вашем экземпляре; в нем два требования — ремонт кровли и возмещение ущерба по акту о залитии.
• Протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение суток (приложение № 2 к Правилам, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).
• Денежное требование рассматривается 10 дней (статья 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»), за просрочку — неустойка 3 % за каждый день (пункт 5 статьи 28 того же Закона).
• Дополнительно взыскиваются компенсация морального вреда (статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33) и штраф 50 % от присужденной суммы (пункт 6 статьи 13 того же Закона).
• При отказе или молчании — жалоба в жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ) и иск в суд по своему месту жительства в пределах трехлетнего срока исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, Вам следует подать в управляющую организацию письменное заявление (претензию) в двух экземплярах, потребовав в нем устранить протечку кровли и возместить ущерб по имеющемуся акту о залитии. Протечку обязаны устранить в течение суток, ответить на денежное требование — в течение 10 дней; при отказе или молчании обращайтесь в жилищную инспекцию и в суд, где дополнительно взыскиваются неустойка, компенсация морального вреда и штраф.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Залив квартиры
• Адвокат по жилищным вопросам: залив квартиры