Как продать долю в праве общей собственности

Коротко: Долю в общей собственности можно продать постороннему лицу, только письменно известив сособственников о цене и условиях и выждав срок на реализацию их преимущественного права покупки — 1 месяц для доли в недвижимости, 10 дней для доли в движимом имуществе (ст. 250 ГК РФ). Сделку по доле в недвижимости с 2016 года обязательно удостоверяет нотариус.

Ниже приведён подробный разбор порядка извещения сособственников, сроков ожидания, нотариального оформления сделки и последствий, если преимущественное право покупки нарушено.

Когда у сособственников есть преимущественное право покупки доли?

Преимущественное право покупки возникает у остальных участников долевой собственности только тогда, когда владелец доли продаёт её постороннему лицу — то есть человеку, который не является сособственником этого же имущества (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). Сособственники вправе выкупить долю по той же цене и на тех же условиях, что и посторонний покупатель: назначить для них более высокую цену, чем для стороннего лица, нельзя. Правило распространяется не только на куплю-продажу, но и на мену доли (пункт 5 статьи 250 ГК РФ). Из общего правила есть исключения: преимущественное право не применяется при продаже доли с публичных торгов, а также при продаже доли в праве на земельный участок собственником расположенного на нём здания, сооружения или помещения в них.

Как правильно известить сособственников о продаже доли?

Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, указав цену и другие условия сделки — например, порядок расчётов (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Согласовывать условия продажи с сособственниками не требуется: цену и порядок оплаты продавец определяет по своему усмотрению, важно лишь предложить сособственникам купить долю на тех же условиях, что и постороннему покупателю. Извещение направляется по правилам о юридически значимых сообщениях (статья 165.1 ГК РФ) — оно считается доставленным, даже если адресат фактически его не получил по обстоятельствам, зависящим от него самого, например уклонился от получения корреспонденции.

На практике самый надёжный способ подтвердить факт и точную дату извещения — направить его через нотариуса: он передаёт извещение сособственнику и по просьбе продавца выдаёт свидетельства о направлении извещения и о его передаче адресату (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Эти документы пригодятся, если сделку впоследствии попытаются оспорить. Менее формальный вариант — телеграмма с уведомлением о вручении и заверенной в отделении почтовой связи копией текста.

Сколько нужно ждать ответа от сособственников?

Срок ожидания ответа зависит от вида имущества, в котором продаётся доля, и отсчитывается со дня извещения (пункт 2 статьи 250 ГК РФ):

Если по истечении этого срока сособственники не выкупили долю и не ответили на извещение, продавец вправе заключить договор с посторонним лицом — но только на тех условиях, о которых он извещал сособственников. Если же все сособственники письменно откажутся от покупки раньше, чем истечёт срок, договор с посторонним лицом можно заключить и раньше. Важно: сокращает срок только отказ именно всех участников долевой собственности — если хотя бы один из них не ответил, дожидаться нужно полного месячного или десятидневного срока.

Нужно ли извещать сособственников, если доля продаётся одному из них?

Нет. Преимущественное право покупки по смыслу пункта 1 статьи 250 ГК РФ возникает только при продаже доли постороннему лицу. Если продавец намерен продать долю одному из сособственников, извещать остальных не нужно — договор можно заключать и исполнять сразу, минуя месячный или десятидневный срок ожидания. Если на покупку одной доли претендуют сразу несколько сособственников, закон не определяет, кому из них отдать предпочтение, — выбор покупателя в этом случае продавец делает сам. Если сособственники не могут договориться о выкупе доли внутри своего круга, иногда более практичным решением становится раздел общего имущества или выдел доли в натуре.

Как оформить и зарегистрировать сделку по продаже доли?

С 2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; требование ввели поправки 2016 года — Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ). Исключение — случай, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одновременно по одной сделке: такой договор нотариального удостоверения не требует. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (пункт 3 статьи 163 ГК РФ) — управление Росреестра не зарегистрирует переход права по такому договору. Для доли в движимом имуществе нотариальное удостоверение по общему правилу не обязательно, обычно достаточно простой письменной формы договора.

1. Письменно известить сособственников о цене и условиях продажи доли — лично под расписку, заказным письмом с описью вложения, телеграммой или через нотариуса.
2. Дождаться письменных отказов всех сособственников либо истечения срока: 1 месяц для доли в недвижимости, 10 дней для доли в движимом имуществе.
3. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе.
4. Подать документы на государственную регистрацию перехода права — как правило, это делает сам нотариус в электронном виде вскоре после удостоверения сделки.
5. Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности на долю к покупателю.

Если сделку нужно сопровождать юридически — от проверки документов до расчётов через депозит нотариуса, — уместно заранее обратиться за сопровождением сделки с недвижимостью.

Что грозит за продажу доли в обход преимущественного права?

Если продавец нарушит преимущественное право покупки — не известит сособственников или продаст долю на условиях, отличных от указанных в извещении, — любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Договор при этом не признаётся недействительным: суд заменяет покупателя в уже заключённой сделке на сособственника, который обратился с иском, а истец обязан внести на депозит суда цену доли и другие суммы, которые покупатель должен был уплатить по договору. Такие споры рассматриваются в общем порядке — как и другие судебные споры о защите права собственности. Уступить своё преимущественное право покупки другому лицу нельзя — пункт 4 статьи 250 ГК РФ прямо это запрещает, воспользоваться правом может только сам сособственник.

Частые вопросы

Распространяется ли преимущественное право покупки на дарение доли?

Нет. Пункт 1 статьи 250 ГК РФ говорит именно о продаже доли постороннему лицу, и на безвозмездную передачу это правило не распространяется — известить сособственников не требуется. Если дарением фактически прикрывают возмездную продажу, чтобы обойти преимущественное право, другой сособственник вправе оспорить такую сделку как притворную.

Можно ли передать своё преимущественное право покупки доли другому человеку?

Нет, закон прямо запрещает уступку преимущественного права покупки доли (пункт 4 статьи 250 ГК РФ). Воспользоваться этим правом может только сам участник долевой собственности — например, родственник сособственника, который сам сособственником не является, купить долю в приоритетном порядке не может.

Что будет, если продать долю в недвижимости без нотариального удостоверения сделки?

Такая сделка ничтожна с момента заключения (пункт 3 статьи 163 ГК РФ), то есть не порождает правовых последствий. Управление Росреестра откажет в регистрации перехода права собственности по договору, который подлежал нотариальному удостоверению, но не был удостоверен.

Применяется ли преимущественное право покупки, если доля продаётся с публичных торгов, в том числе в банкротстве собственника?

По общему правилу нет — пункт 1 статьи 250 ГК РФ прямо исключает продажу с публичных торгов. Но для жилого помещения и земельного участка под ним при продаже доли в процедуре банкротства гражданина постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П обязало управляющего до выставления доли на торги предложить сособственникам выкупить её по начальной цене торгов: если они согласятся, сделка заключается с ними, если откажутся или не ответят в течение месяца — доля уходит на торги без дальнейшего преимущественного права.

Нужно ли извещать сособственников заново, если условия сделки с посторонним покупателем изменились после извещения?

Да. Договор с посторонним лицом можно заключить только на тех условиях, включая цену, о которых сособственников известили заранее. Если условия меняются, продавцу нужно направить новое извещение и заново выдержать срок на реализацию преимущественного права — иначе сделку можно будет оспорить как заключённую с нарушением порядка, установленного статьёй 250 ГК РФ.

Краткая сводка: как правильно продать долю в общей собственности

• Преимущественное право покупки доли — у остальных участников долевой собственности, по цене и на условиях продажи постороннему лицу (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
• Извещение — письменно, с указанием цены и условий, самый надёжный способ — через нотариуса (пункт 2 статьи 250 ГК РФ, статья 165.1 ГК РФ).
• Срок ожидания — 1 месяц для доли в недвижимости, 10 дней для доли в движимом имуществе со дня извещения (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
• Сделка по доле в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению с 2016 года, кроме отчуждения всех долей по одной сделке (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Нарушение преимущественного права — сособственник вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
• Переход права собственности на долю регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости после нотариального удостоверения сделки.

Таким образом, чтобы продать долю в праве общей собственности без риска судебного спора, нужно действовать по порядку: письменно известить сособственников о цене и условиях, выждать месяц (для недвижимости) или десять дней (для движимого имущества), удостоверить договор у нотариуса и зарегистрировать переход права в Росреестре. Пропуск извещения или продажа на иных условиях, чем в нём указаны, даёт любому сособственнику право в течение трёх месяцев через суд встать на место покупателя, а сделка без обязательного нотариального удостоверения не порождает правовых последствий вовсе.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Сопровождение сделок с недвижимостью
• Раздел имущества между собственниками
• Наследственные споры