Реализация преимущественного права покупки доли в недвижимости

Коротко: при продаже доли в недвижимости постороннему лицу продавец обязан письменно уведомить сособственников о цене и условиях сделки — у них есть месяц на выкуп. Нарушение даёт право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода прав покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Ниже — подробный разбор того, когда возникает это право, как правильно уведомить сособственников, какие сроки установлены и что грозит продавцу, нарушившему процедуру.

Когда у сособственников возникает преимущественное право покупки доли?

Преимущественное право покупки доли в общей собственности закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Оно возникает, когда один из участников долевой собственности продаёт свою долю постороннему лицу — то есть человеку, который ранее не был сособственником этого имущества. Продажа доли другому участнику того же объекта долевой собственности преимущественного права не затрагивает: уведомлять остальных сособственников в этом случае не требуется, поскольку покупатель не является посторонним.

Правила статьи 250 ГК РФ распространяются не только на договор купли-продажи, но и на договор мены доли (пункт 5 статьи 250 ГК РФ) — если сособственник меняет свою долю на иное имущество, остальные участники так же вправе потребовать соблюдения преимущественного права. А вот на договор дарения, наследование и раздел имущества между супругами это правило не распространяется: право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли постороннему лицу. Отдельное исключение — продажа доли с публичных торгов (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Как продавец должен уведомить сособственников о продаже доли?

Продавец обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и все существенные условия сделки (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Цена и условия, на которых доля впоследствии продаётся третьему лицу, должны полностью совпадать с указанными в уведомлении — изменить их в пользу покупателя, минуя сособственников, нельзя. В уведомлении имеет смысл прямо указать:

• точную цену доли;
• порядок и сроки оплаты (рассрочка, предоплата и т. п.);
• иные существенные условия договора купли-продажи.

Уведомление нужно оформить так, чтобы впоследствии можно было подтвердить факт и дату его вручения, — например, направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передать через нотариуса. Если сособственник уклоняется от получения корреспонденции по адресу, известному продавцу, сообщение всё равно считается доставленным, а риск неполучения закон возлагает на самого уклоняющегося адресата (статья 165.1 ГК РФ).

Сколько времени даётся сособственникам на решение и когда долю можно продать раньше?

Для недвижимого имущества сособственникам отводится один месяц со дня получения уведомления — это правило прямо закреплено в статье 250 ГК РФ и не подлежит сокращению по усмотрению продавца. Для движимого имущества срок короче — десять дней. Оба срока пресекательные: если ни один из участников за это время не заявил о желании купить долю, продавец вправе продать её любому лицу на тех же условиях.

Ждать истечения месяца не обязательно, если все без исключения сособственники в письменной форме откажутся от покупки, — тогда долю можно продать сразу после получения отказов (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). Устного отказа или молчания части участников для досрочной продажи недостаточно.

Можно ли передать своё преимущественное право покупки другому человеку?

Нет. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 ГК РФ): сособственник может воспользоваться правом только сам и за счёт собственных средств, а передать эту возможность родственнику, партнёру или любому третьему лицу не вправе.

Нужно ли удостоверять сделку у нотариуса?

Как правило, да. Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключение — ситуация, когда все участники долевой собственности продают свои доли одному покупателю по единой сделке: в этом случае нотариальное удостоверение не требуется. В остальных случаях отсутствие нотариального удостоверения делает сделку по отчуждению доли ничтожной.

Что грозит продавцу, если он нарушил преимущественное право покупки?

Если доля продана постороннему лицу с нарушением преимущественного права — без уведомления, на условиях, отличных от заявленных в уведомлении, либо до истечения срока без письменных отказов всех сособственников, — любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Порядок применения этой нормы разъяснён в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22: по такому иску отвечают одновременно продавец и покупатель доли, а истец должен быть готов исполнить обязанности покупателя — прежде всего оплатить долю по цене, указанной в договоре. Если сособственники не могут договориться о судьбе общего имущества даже после соблюдения этой процедуры, встаёт вопрос о принудительном выделе доли в натуре или о её выкупе — отдельная процедура, подробнее о которой в материале «Выделение в натуре стоимости доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности».

Частые вопросы

Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки при дарении доли?

Нет. Преимущественное право покупки действует только при возмездном отчуждении доли — купле-продаже и мене (пункт 5 статьи 250 ГК РФ). Подарить свою долю сособственник вправе любому лицу без уведомления остальных участников. Подробнее о том, как оформляется дарение доли между собственниками, — в материале «Может ли подарить квартиру один собственник другому?».

Может ли продавец предложить сособственникам более высокую цену, чем стороннему покупателю?

Нет, цена и остальные условия должны быть идентичными и для сособственников, и для постороннего покупателя. Если впоследствии выяснится, что доля продана третьему лицу дешевле или на более мягких условиях, чем предлагалось сособственникам, это признаётся нарушением их преимущественного права со всеми вытекающими последствиями.

С какого момента считать трёхмесячный срок на перевод прав покупателя?

Срок исчисляется со дня, когда пострадавший сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своего преимущественного права — то есть о состоявшейся продаже доли постороннему лицу на не согласованных с ним условиях. Пропуск этого срока без уважительных причин лишает сособственника возможности требовать перевода прав покупателя в суде.

Что делать, если сособственника невозможно найти или он уклоняется от получения уведомления?

Направьте уведомление по всем известным адресам заказным письмом с описью вложения — если сособственник уклоняется от получения корреспонденции, риск такого уклонения закон возлагает на него самого (статья 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях). Для дополнительной надёжности уведомление можно передать через нотариуса — тогда факт и дата вручения будут подтверждены официально.

Краткая сводка: как реализовать и защитить преимущественное право покупки доли

• Продать долю постороннему лицу можно только после письменного уведомления сособственников о цене и условиях сделки (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
• Для недвижимости сособственникам отводится месяц на решение о покупке, для движимого имущества — десять дней (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
• Правила статьи 250 ГК РФ распространяются и на договор мены доли (пункт 5 статьи 250 ГК РФ), но не на дарение, наследование и раздел имущества между супругами.
• Передать своё преимущественное право покупки другому лицу нельзя (пункт 4 статьи 250 ГК РФ).
• Сделка по отчуждению доли, как правило, требует нотариального удостоверения (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Нарушение преимущественного права даёт основание в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ; постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, реализация и защита преимущественного права покупки доли строится на точном соблюдении процедуры уведомления, соблюдении месячного срока и идентичности условий сделки, а при нарушении — на своевременном обращении в суд с требованием о переводе прав покупателя. Пропуск трёхмесячного срока или неготовность оплатить долю на предложенных условиях лишает сособственника возможности защитить своё право.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Личный адвокат