Адвокат Антонов А.П.

Чтобы продать, заложить или иначе распорядиться общим имуществом, как правило, нужно соглашение всех сособственников. Если его не оформить, они могут не только через суд признать сделку недействительной, но зачастую и взыскать с вас причитающуюся им долю платы за пользование имуществом.
Когда сособственники придут к соглашению, заключите договор с контрагентом по всем требованиям закона и соглашения собственников. Если нужно, зарегистрируйте договор или переход прав по нему. Затем исполните договор — передайте имущество. И распределите полученное по сделке (цену имущества, арендную плату и т.д.) между сособственниками. По умолчанию это делается пропорционально их долям.

1. Когда нужно соглашение сособственников
Для распоряжения имуществом в долевой собственности нужно, чтобы все собственники пришли к соглашению (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Но есть исключения, когда достаточно решения большинства из них, которое принимается на общем собрании. Например, так можно передать в аренду земельный участок сельхозназначения, у которого более пяти долевых собственников (п. 1 ст. 14, п. 8 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).
А вот распорядиться своей долей в праве общей собственности вы можете по своему усмотрению. Только если отчуждаете ее возмездно (например, продаете), вы должны сначала предложить ее купить другим сособственникам — у них есть преимущественное право на ее покупку (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ).

 
2. Как оформить соглашение сособственников
Специальных требований к его оформлению нет. Поскольку в данном случае речь идет о соглашении нескольких лиц, которое влияет на их права и обязанности, то есть о договоре, следует ориентироваться на общие требования к форме сделок (п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 434 ГК РФ). Оно может быть выражено, например, в виде:
отдельного соглашения, подписанного всеми собственниками;
договора с контрагентом (покупателем, арендатором и т.д.), который подписали все сособственники;
отдельных писем от каждого собственника, в которых они выражают согласие на распоряжение общим имуществом на определенных условиях. При таком варианте важно проследить, чтобы согласия собственников не противоречили друг другу и договору с контрагентом.
Лишь в некоторых случаях закон предусматривает особый порядок. Например, если долевые собственники, которых более пяти, распоряжаются земельным участком сельхозназначения, их решение оформляется протоколом общего собрания (п. 1 ст. 14, п. 11 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

3. Что будет, если не заключить соглашение сособственников
Если вы распорядитесь вещью в долевой собственности без необходимого соглашения, другие собственники могут через суд:
1)признать сделку недействительной и применить последствия недействительности (п. п. 1, 2 ст. 167, п. 2 ст. 168 ГК РФ). Иногда суды с учетом конкретных обстоятельств признают такие сделки оспоримыми, ссылаясь на ст. 173.1 ГК РФ (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2021 N Ф07-1019/2021). Но можно встретить позицию и о ничтожности этих сделок на основании п. 1 ст. 174.1 ГК РФ (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2019 N Ф07-17391/2018);
2)взыскать как неосновательное обогащение плату, которую вы получили по сделке и не распределили между собственниками пропорционально их долям в праве собственности (ст. 248, п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Например, часть полученной платы за аренду, пропорциональную долям других сособственников;
3)восстановить свое право на долю в праве общей собственности на отчужденное имущество, не требуя признать недействительной всю сделку (п. 1 ст. 6, ст. ст. 301, 302 ГК РФ, Постановление ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 24.06.2021