Распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности, — продавать, дарить, сдавать в аренду или иным образом отчуждать его целиком — можно только по соглашению всех сособственников, независимо от размера доли каждого. Если один из участников совершит сделку с общим имуществом без согласия остальных, такая сделка может быть признана недействительной по требованию не согласившегося сособственника. Иначе обстоит дело с распоряжением собственной долей — ее можно продать, подарить или заложить самостоятельно, но с одной существенной оговоркой: при возмездном отчуждении постороннему лицу нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Что можно решить только сообща, а что — единолично
Общая долевая собственность возникает, когда имущество принадлежит нескольким лицам с определением доли каждого — при совместной покупке, наследовании несколькими наследниками, приватизации на нескольких членов семьи. Закон различает два уровня правомочий участника такой собственности. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ). Распоряжение же имуществом, находящимся в долевой собственности, прямо и без исключений отнесено к вопросам, требующим согласия всех сособственников: согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Ключевое разграничение — между распоряжением общим имуществом в целом и распоряжением собственной долей в праве на него. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом — для этого согласие других сособственников не требуется (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). Единственное ограничение установлено для случаев возмездного отчуждения доли постороннему лицу: остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи; если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца (для недвижимого имущества) со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу.
Что будет, если распорядиться общим имуществом без согласия сособственников
Сделка по распоряжению общим имуществом целиком (например, продажа всего земельного участка или жилого дома, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, от имени лишь одного из них) совершенная без согласия остальных сособственников, является оспоримой. Участник долевой собственности, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника, совершившего сделку, на распоряжение общим имуществом (пункт 3 статьи 253 ГК РФ применяется по аналогии к режиму совместной собственности, а для долевой собственности данный подход последовательно применяется судами при разрешении споров о выходе одного из сособственников за пределы полномочий, предоставленных статьей 246 ГК РФ).
На практике важен именно момент осведомленности покупателя (либо другой стороны сделки): если из документов было очевидно, что продавец — не единственный собственник (например, в выписке из ЕГРН указана долевая собственность нескольких лиц, но договор подписан только одним из них без доверенности от остальных), считается, что покупатель должен был знать об отсутствии у продавца полномочий распорядиться имуществом целиком. Сделка, совершенная без необходимого согласия остальных сособственников, может быть также квалифицирована как совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица по статье 173.1 ГК РФ.
Особенности для жилых домов и земельных участков
Разъяснения по спорам между участниками общей собственности на жилой дом даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров, связанных с правом собственности на жилой дом» — оно сохраняет практическое значение и сегодня, поскольку общие принципы распоряжения долевой собственностью с тех пор не изменились. Пленум разъясняет, что выдел доли в натуре (например, если технически можно обустроить отдельный вход и изолированные помещения) прекращает право заявителя на долю в общем имуществе, а определение порядка пользования домом (кто какими комнатами и частями участка пользуется) само право общей собственности не прекращает и не заменяет собой распоряжение имуществом — это разные правовые механизмы, и их не следует путать.
Если сособственники не могут договориться ни о порядке пользования, ни о распоряжении общим имуществом, а один из них настаивает на выделении своей доли или полном прекращении общей собственности, применяется статья 252 ГК РФ: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении соглашения — участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (например, для однокомнатной квартиры), суд может обязать остальных участников выплатить сособственнику, требующему выдела, денежную компенсацию вместо выдела доли в натуре — но только с его согласия, за исключением случаев, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества: тогда суд вправе обязать остальных участников выплатить ему компенсацию и без его согласия.
Что делать, если ваше согласие как сособственника проигнорировали
Шаг 1. Зафиксируйте факт нарушения. Получите выписку из ЕГРН (для недвижимости) или иной документ, подтверждающий, что сделка совершена, а также документы о размере вашей доли и об отсутствии вашего согласия на сделку.
Шаг 2. Оцените, знала ли другая сторона сделки об отсутствии у продавца полномочий. Это ключевое условие для признания сделки недействительной по статье 246 ГК РФ. Если сведения о долевой собственности были общедоступны (запись в ЕГРН, договор, из которого явствует множественность собственников), доказать осведомленность другой стороны значительно проще.
Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности. Требования заявляются в течение срока исковой давности — для оспоримых сделок он составляет один год со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). Если имущество уже перепродано третьему лицу, которое является добросовестным приобретателем, возврат имущества в натуре может оказаться невозможен (ст. 302 ГК РФ), и тогда защита прав сособственника сводится к взысканию убытков с лица, распорядившегося общим имуществом незаконно.
Краткая сводка
Распорядиться имуществом, находящимся в общей долевой собственности, целиком можно только по соглашению всех сособственников (ст. 246 ГК РФ). Своей долей каждый участник распоряжается самостоятельно, но при возмездном отчуждении постороннему лицу обязан соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка по распоряжению общим имуществом без согласия хотя бы одного из сособственников оспорима и может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии у продавца необходимых полномочий (ст. 246, 173.1 ГК РФ). Если договориться не удается, а один из сособственников настаивает на прекращении общей собственности, спор решается через выдел доли в натуре или взыскание денежной компенсации в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ). Оспаривание сделки, совершенной без согласия, возможно в течение года со дня, когда пострадавший сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.
Таким образом, распорядиться общим объектом целиком (продать дом, участок, автомобиль, находящиеся в долевой собственности) без согласия хотя бы одного из сособственников нельзя: такая сделка оспорима, а признанная недействительной — влечет двустороннюю реституцию, то есть возврат сторон в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
