Здравствуйте. У меня такая ситуация. Мы с отцом являемся собственниками двухкомнатной квартиры в равных долях (50/50). До недавнего времени в этой квартире проживала моя мама, она умерла 2 месяца назад, и сейчас в квартире никто не живëт, мы с мужем оплачиваем коммунальные платежи по моей доле. И последние 15 лет все коммунальные платежи за обе доли вносили я и мама, отец не платил за квартиру вообще. Ещё такой момент. В квартире на данный момент прописаны я и четверо детей. А также в квартире находится множество ценного имущества, приобретëнного мамой после развода, на которое я ещё не вступила в наследство. И вот, сейчас мой отец заявил, что оплачивать коммунальные платежи он не намерен, а также не уведомив меня решил продать свою долю мужчине с тремя детьми, который, как я поняла, собирается там проживать. Я сама планирую летом переехать в эту квартиру с двумя маленькими детьми. Т. е. в теории получается 10 проживающих на 60 квадратных метров. Законна ли такая продажа, и что вообще можно сделать в такой ситуации?
Здравствуйте.
Из Вашего вопроса следует, что Вы и Ваш отец являетесь собственниками квартиры в равных долях, при этом отец не оплачивал коммунальные платежи за свою долю последние 15 лет, а теперь планирует продать её постороннему лицу. В квартире прописаны Вы и Ваши дети, а также находится имущество, которое Вы пока не оформили как наследство.
Ниже разберём, что закон позволяет в этой ситуации и какие действия можно предпринять.
Преимущественное право покупки доли
Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в совместной собственности владельцу другой доли должно быть предоставлено преимущественное право покупки.
Это означает:
- Отец обязан письменно уведомить Вас о намерении продать долю, указав цену и условия сделки;
- У Вас есть 30 дней, чтобы принять решение о выкупе доли;
- Если долю продадут постороннему лицу без уведомления, Вы можете в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием оспорить совершенную сделку, после чего суд будет устанавливать правомерна ли данная сделка.
Важно: если отец оформит дарение или иную сделку с целью обойти преимущественное право, такую сделку можно оспорить через суд, но потребуется доказательная база.
Пользование квартирой и вселение нового собственника
Согласно статье 247 ГК РФ, пользование долевой собственностью осуществляется по соглашению всех собственников. Если соглашения нет, вопросы решаются через суд.
Практически это означает:
- Новый собственник не имеет автоматического права на проживание в квартире, если это создаёт невозможные условия для остальных жильцов;
- Учитываются площадь квартиры и количество проживающих. В Вашей ситуации речь идёт о двухкомнатной квартире и потенциально 10 человек, что суд может признать нарушением прав других собственников;
- Суд оценивает возможность совместного проживания и может ограничить вселение нового собственника.
Взыскание коммунальных платежей
Ваш отец — собственник доли. Закон (ст. 210, 249 ГК РФ) возлагает на собственника бремя содержания имущества независимо от того, живёт он там или нет.
Когда Вы платили за квартиру целиком, Вы исполняли солидарную обязанность перед управляющей компанией (чтобы не отключили свет и не подали в суд на всех).
Согласно п. 2 ст. 325 ГК РФ, должник, исполнивший солидарную обязанность (Вы), имеет право регрессного требования к остальным должникам (отцу) в равных долях за вычетом своей доли.
Вы можете указать свое требование в иске о взыскании денежных средств в порядке регресса на основании ст. 249 и 325 ГК РФ.
Это также может быть учтено при расчёте цены выкупа его доли.
Наследственное имущество
Поскольку имущество, оставшееся после мамы, ещё не оформлено в наследство:
- Вам следует обратиться к нотариусу и оформить опись имущества;
- До оформления наследства посторонние лица не имеют права пользоваться или забирать эти вещи.
Практические шаги
- Документально уведомить отца о знании его намерений, о предоставлении Вам преимущественного права покупки и о взыскании коммунальных платежей за 3 года.
- Контролировать доступ к квартире: как собственник доли и прописанный человек, Вы имеете право ограничить доступ посторонних лиц.
- Подготовить документы для суда: квитанции об оплате коммунальных платежей, договор купли-продажи доли (если появится необходимость), сведения о наследственном имуществе.
- Если отец продаст долю постороннему лицу без уведомления — подать иск о признании сделки недействительной или о переводе прав покупателя на себя.
Продажа доли постороннему без уведомления Вас нарушает закон (ст. 250 ГК РФ). Новый собственник не имеет автоматического права на вселение, если это создаёт невозможные условия для существующих жильцов. Вы можете взыскать с отца коммунальные платежи за последние 3 года и защитить наследственное имущество. Все действия лучше документировать письменно и, при необходимости, обращаться в суд для защиты своих прав.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (С)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
