Площадь мансардного этажа жилого дома считается не полностью «от стены до стены», а только в границах, где высота наклонного потолка достаточна для комфортного использования помещения: часть площади под низким скатом крыши в общий метраж не включается. Это принципиально важно при кадастровом учете, при разделе дома между собственниками, при определении выкупной цены или при оценке того, является ли надстроенная мансарда самовольной постройкой. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, судебной практики и практических вариантов действий для собственников домов с мансардным этажом.
Почему мансарду нельзя просто «обмерить рулеткой»
Мансардный этаж — это этаж внутри чердачного пространства, у которого фасад полностью или частично образован наклонной, ломаной или криволинейной поверхностью крыши. Под такой крышей у человека, стоящего у наружной стены, может не хватать высоты, чтобы встать в полный рост, — и по мере приближения к коньку крыши высота потолка увеличивается. Строительные нормы и правила, которыми пользуются проектировщики и кадастровые инженеры при определении площади мансардного этажа (в частности, Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденные приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393), исходят из того, что зона с недостаточной высотой потолка функционально непригодна для постоянного использования и не должна учитываться в площади наравне с обычным помещением. Поэтому в площадь мансардного этажа включается только часть помещения, где высота от пола до наклонного потолка не менее определенного значения — оно зависит от угла наклона ската: чем более полого расположена крыша, тем большая высота требуется, чтобы зона «засчитывалась» в площадь; при более крутом скате порог ниже. Зона с меньшей высотой из площади исключается.
Позиция Верховного Суда РФ: мансарда — это отдельный этаж, а не «чердак с окнами»
В судебной практике неоднократно возникал вопрос: можно ли считать мансарду не полноценным этажом, а просто переоборудованным чердаком, чтобы обойти требования о получении разрешения на реконструкцию? Верховный Суд РФ последовательно отвечает на этот вопрос отрицательно. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2025 № 18-КГ25-231-К4 коллегия рассматривала спор о надстройке мансардного этажа над нежилым зданием без разрешения на реконструкцию. Нижестоящие суды признали постройку самовольной исключительно из-за отсутствия разрешительной документации. Верховный Суд РФ с этим не согласился: он указал, что мансардный этаж при определении технико-экономических характеристик объекта (в том числе этажности) обязательно должен учитываться как отдельный этаж, а сам по себе факт отсутствия разрешения на реконструкцию не является безусловным основанием для сноса, если владелец принимал меры к легализации объекта, а сохранение постройки не нарушает права третьих лиц и не создает угрозы жизни и здоровью. Дело было направлено на новое рассмотрение с указанием оценить, соответствует ли реконструированный объект предельным параметрам, установленным градостроительным регламентом. При этом коллегия сослалась на определение мансардного этажа, данное в своде правил «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. приказом Минстроя России от 19.05.2022 № 389/пр) мансардным считается этаж, полностью или частично образованный поверхностью наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна находиться на высоте не более 1,5 м от уровня пола такого этажа.
Отдельно стоит и вопрос, который в последнее время активно обсуждается в юридических изданиях: насколько обоснована сама методика расчета площади мансардного этажа, применяемая при кадастровом учете. По имеющимся сведениям, летом 2026 года Верховный Суд РФ рассматривал административный иск собственника двухуровневой квартиры, который после перепланировки помещения счел, что действующая методика расчета необоснованно уменьшает площадь мансардного этажа и тем самым снижает рыночную стоимость объекта, и просил признать соответствующие положения частично недействующими.
Когда мансарда требует разрешения на реконструкцию
Надстройка мансардного этажа над существующим домом почти всегда меняет параметры объекта капитального строительства — высоту, этажность, площадь, а иногда и внешний контур здания. Согласно подпункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, такое изменение параметров является реконструкцией, а не текущим ремонтом или перепланировкой. Реконструкция объекта капитального строительства по общему правилу требует получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ), а для многоквартирного дома — еще и согласия всех собственников помещений на использование общего имущества (крыши, чердака) и уменьшение размера общего имущества (часть 2 статьи 40, статья 44 Жилищного кодекса РФ). Если мансарда возведена без такого разрешения и без необходимых согласований, объект формально подпадает под признаки самовольной постройки по статье 222 Гражданского кодекса РФ. Это не означает автоматический снос: если единственный признак самовольности — отсутствие разрешения, к получению которого владелец предпринимал меры, а объект соответствует градостроительным и строительным нормам и не создает угрозы жизни и здоровью, суд может сохранить постройку и признать право собственности на нее (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.
Как площадь мансарды влияет на права собственников
Точный расчет площади мансардного этажа имеет практическое значение сразу в нескольких ситуациях. При разделе жилого дома между сособственниками или при определении долей в праве общей собственности площадь мансарды учитывается при расчете общей площади объекта и, соответственно, при определении размера долей. При изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (в том числе при расселении аварийного жилья) от площади помещения, включая мансардные комнаты, напрямую зависит размер выкупной цены. При строительстве или реконструкции дома соответствие фактической площади мансарды проектной документации и разрешению на строительство проверяется органами государственного строительного надзора, а расхождения могут стать основанием для признания объекта не соответствующим разрешительной документации. Наконец, для целей налогообложения и определения кадастровой стоимости площадь мансардного этажа включается в общую площадь объекта недвижимости по тем же правилам, что применяются при кадастровом учете.
Что делать собственнику, если площадь мансарды определена неверно
Если собственник считает, что площадь мансардного этажа в технической документации, кадастровом паспорте или экспертном заключении определена с нарушением установленной методики, разумный порядок действий такой. Во-первых, стоит заказать техническую экспертизу или обмер у кадастрового инженера с указанием конкретных точек измерения высоты потолка по всей площади мансарды — это позволит проверить, правильно ли исключены зоны с недостаточной высотой. Во-вторых, при расхождении между фактическими обмерами и сведениями Единого государственного реестра недвижимости можно обратиться с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки, а при отказе — оспорить его в судебном порядке. В-третьих, если мансарда возведена или переоборудована без разрешительной документации, стоит заранее собрать доказательства соответствия объекта строительным и градостроительным нормам (заключение экспертизы, документы о попытках получить разрешение) — это существенно повышает шансы сохранить постройку и оформить на нее право собственности, даже если формально имеются признаки самовольного строительства.
Таким образом, площадь мансардного этажа считается не по всей его границе, а только в пределах зоны, где высота наклонного потолка достаточна для использования помещения, — а сам мансардный этаж при этом всегда учитывается как полноценный этаж здания, а не как чердак. Собственнику, который сталкивается со спором о площади мансарды — при разделе дома, оспаривании кадастровых сведений или легализации самовольной реконструкции, — стоит опираться на техническую экспертизу с точными обмерами и действующую методику расчета, а при возведении мансарды заранее позаботиться о разрешительной документации, чтобы не доводить дело до иска о сносе.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-С)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
