Как разделить земельный участок и находящийся на нем жилой дом?

Коротко: разделить дом и участок можно, если каждый образуемый участок не меньше предельного минимального размера по правилам землепользования и застройки, а дом делится на изолированные части с отдельными входами и собственными коммуникациями. Есть согласие всех сособственников — достаточно соглашения и обращения в Росреестр, согласия нет — раздел производится судом по правилам статьи 252 Гражданского кодекса РФ.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, требований к образуемым объектам, порядка действий по соглашению и через суд, а также типовых ситуаций, в которых раздел в натуре оказывается невозможен.

Можно ли разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности?

Имущество в долевой собственности делится между её участниками по соглашению между ними, а если договориться не удалось — по требованию любого из сособственников в судебном порядке. Такое право закреплено пунктами 1 и 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ и не зависит от того, согласны ли остальные владельцы в принципе делить общую вещь. Спорным в подавляющем большинстве дел оказывается не право на раздел, а его техническая осуществимость: земельный участок и дом — объекты, которые физически можно разъединить далеко не всегда.

Второе, что важно понимать с самого начала: дом и участок под ним делятся вместе и согласованно. Земельное законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Это означает, что граница между образуемыми участками не может пересечь жилой дом, а каждая часть разделённого дома должна оказаться на «своём» участке. Разделить только землю, оставив дом в общей долевой собственности, на практике не получится: под неразделённым домом участок сохраняется общим.

Сама процедура выбирается в зависимости от того, чего Вы хотите добиться. Юридически это разные требования с разными последствиями.

При разделе исходный земельный участок прекращает существование, а вместо него образуются несколько новых участков; права на них возникают у прежних сособственников в порядке, установленном статьёй 11.4 Земельного кодекса РФ. Тот же принцип действует и в отношении дома: после раздела в ЕГРН вместо одного объекта появляются новые, а запись о прежнем погашается.

Каким требованиям должны отвечать образуемые земельные участки?

Требования к образуемым участкам собраны в статье 11.9 Земельного кодекса РФ, и именно они чаще всего ставят крест на разделе. Проверять их нужно до того, как Вы понесёте расходы на кадастрового инженера и экспертизу.

• Предельные минимальные и максимальные размеры. Они устанавливаются градостроительным регламентом — то есть правилами землепользования и застройки конкретного муниципального образования. Ни один из образуемых участков не может быть меньше минимального размера, установленного для соответствующей территориальной зоны и вида разрешённого использования. Практический вывод: если участок под домом меньше двух минимальных размеров, разделить его нельзя в принципе.
• Отсутствие дефектов конфигурации. Не допускается образование участков, приводящее к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, а также к другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию земли.
• Возможность использовать расположенные объекты. Раздел не должен приводить к невозможности разрешённого использования зданий и сооружений, которые находятся на участке. Если после раздела к одной из построек невозможен доступ или она перестаёт эксплуатироваться по назначению, вариант раздела отклоняется.
• Доступ к каждому участку. К каждому образуемому участку должен быть обеспечен проход или проезд от земель общего пользования. При отсутствии прямого выхода на улицу вопрос решается установлением сервитута — иначе такой участок «запирается» и раздел утверждён не будет.
• Сохранение обременений. Существующие сервитуты сохраняются в прежних границах и переходят на образуемые участки в порядке статьи 11.8 Земельного кодекса РФ. Если участок находится в залоге, для раздела потребуется согласие залогодержателя.
• Границы территориальных зон. Не допускается образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств и лесопарков.

Узнать минимальный размер участка для Вашей территориальной зоны можно бесплатно: правила землепользования и застройки публикуются на сайте администрации муниципального образования, а вид разрешённого использования и площадь исходного участка видны в выписке из ЕГРН. Споры об образовании земельных участков, если сособственники не пришли к соглашению, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Когда жилой дом можно разделить в натуре?

Раздел дома в натуре допустим, если каждая образуемая часть изолирована и способна эксплуатироваться независимо от соседней: имеет отдельный вход, собственные инженерные коммуникации и отвечает установленным для жилых помещений санитарным и техническим требованиям. Общее требование к жилому помещению — изолированность и пригодность для постоянного проживания — закреплено частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, а виды жилых помещений перечислены в статье 16 Жилищного кодекса РФ.

Позиция высших судов по этому вопросу устойчива много лет. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 исходит из того, что выдел доли означает передачу собственнику конкретной изолированной части дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а при необходимости — с проведением работ по переоборудованию. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 в пункте 35 разъясняет, что суд вправе отказать в выделе доли в натуре, если он невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу; под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной ценности, неудобство в пользовании.

Есть и чисто регистрационное ограничение, о котором собственники узнают уже на этапе подачи документов. Государственный кадастровый учёт и регистрация права собственности на помещение в жилом доме или в садовом доме не допускаются (часть 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому «разделить дом на две квартиры» или поставить на учёт «часть жилого дома» как отдельный объект нельзя: единственный работающий сегодня путь — превратить один жилой дом в несколько домов блокированной застройки.

Если стены, перекрытия и коммуникации не позволяют получить два независимых блока без переустройства, потребуется реконструкция — изменение параметров объекта в смысле пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Реконструкция индивидуального жилого дома выполняется на основании уведомления о планируемой реконструкции, подаваемого в орган местного самоуправления по правилам статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Подробнее о технической стороне вопроса мы писали в материале «Как произвести раздел жилого дома в натуре?».

Что такое дом блокированной застройки и зачем он нужен при разделе?

Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проёмов, имеющий отдельный выход на земельный участок. Определение введено в пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ и действует с 1 марта 2022 года. Принципиальное отличие от прежнего регулирования в том, что каждый блок теперь считается самостоятельным зданием, а не помещением внутри общего дома: у него собственный кадастровый номер, собственный адрес и собственный земельный участок.

Именно эта конструкция и делает раздел возможным. Если в результате работ каждая часть дома отвечает признакам дома блокированной застройки, объекты ставятся на кадастровый учёт как отдельные здания, право общей долевой собственности на прежний дом прекращается, а у каждого из бывших сособственников возникает единоличное право на свой блок.

Отдельно урегулирована ситуация с домами, построенными до 1 марта 2022 года. Статья 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ позволяет собственникам блоков совместно обратиться в орган регистрации прав с решением об изменении в ЕГРН сведений о виде и назначении объекта — с квартир или частей дома на дома блокированной застройки. В этом же решении собственники вправе указать на раздел находящегося в их общей долевой собственности земельного участка с образованием отдельных участков под каждым блоком. Это ценная норма: она снимает часть регламентных препятствий для домов старой застройки, которые формально не вписываются в действующие правила землепользования и застройки.

Как разделить дом и участок по соглашению сособственников?

Если все владельцы согласны и техническая возможность раздела есть, обращаться в суд не нужно. Порядок действий выглядит так.

1. Проверьте делимость. Сопоставьте площадь участка с предельным минимальным размером по правилам землепользования и застройки, оцените возможность обеспечить каждому образуемому участку проход или проезд, а каждой части дома — отдельный вход и автономные коммуникации. На этом этапе разумно заказать заключение специалиста в области строительно-технической экспертизы: оно покажет варианты раздела и стоимость необходимых работ.
2. Выполните реконструкцию, если она нужна. Заложите проёмы в общей стене, обустройте отдельные входы, разведите отопление, водоснабжение, электроснабжение и канализацию. Реконструкция оформляется уведомлением по статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
3. Закажите кадастровые работы. Кадастровый инженер готовит технические планы на образуемые дома и межевой план на образуемые земельные участки. Работы выполняются по договору подряда; требования к кадастровой деятельности установлены Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Инженер вправе по Вашему поручению обратиться за присвоением адресов новым объектам.
4. Заключите соглашение о разделе. Оно составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками долевой собственности; нотариальное удостоверение обязательным не является, но по желанию сторон возможно.
5. Подайте документы в Росреестр. Заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации прав подаётся всеми сособственниками через МФЦ или в электронном виде. Кадастровый учёт образуемых объектов и регистрация прав на них проводятся одновременно, а записи об исходных объектах погашаются.
6. Уплатите государственную пошлину. Размер пошлины за регистрацию прав установлен статьёй 333.33 Налогового кодекса РФ; актуальную сумму по каждому образуемому объекту стоит уточнить перед подачей документов, поскольку правила её расчёта в последние годы менялись.
7. Получите выписку из ЕГРН. Проведённые учёт и регистрация удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (статья 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соглашении о разделе имеет смысл прямо зафиксировать следующие сведения:

• данные всех сторон и реквизиты подлежащих разделу дома и земельного участка — кадастровые номера, адрес, площадь;
• сведения о зарегистрированных правах каждого сособственника и размерах долей, а также об имеющихся обременениях;
• описание образуемых объектов: какой блок и какой участок переходит каждой из сторон, с указанием площади и характеристик;
• условие о прекращении права общей долевой собственности на исходные объекты и о возникновении права собственности на образованные;
• размер и порядок выплаты денежной компенсации, если получаемое имущество несоразмерно доле;
• распределение расходов на кадастровые работы, реконструкцию и государственную пошлину.

Как разделить дом и участок через суд, если договориться не удалось?

При недостижении соглашения участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Споры об образовании земельных участков также разрешает суд (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Иск о разделе недвижимости предъявляется по месту нахождения дома и земельного участка — это правило исключительной подсудности, установленное частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ. При цене иска свыше пятидесяти тысяч рублей дело рассматривает районный суд (статья 24 Гражданского процессуального кодекса РФ). Цена иска определяется исходя из стоимости имущества, на которое Вы претендуете.

Требования формулируются связкой: признать возможным раздел по конкретному варианту, выделить в собственность истца определённую часть дома и участка, прекратить право общей долевой собственности, при необходимости — взыскать или обязать выплатить компенсацию за отступление от идеальных долей. Содержание искового заявления и перечень приложений установлены статьями 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. К иску прикладываются правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, техническая документация на дом, сведения о правилах землепользования и застройки, а также документы, подтверждающие саму возможность раздела.

Гражданские дела рассматриваются районным судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (часть 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ), однако по делам о разделе домовладений этот срок почти всегда продлевается за счёт экспертизы. Решение вступает в законную силу по истечении месяца на апелляционное обжалование (часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса РФ) и является основанием для кадастрового учёта и регистрации прав на образованные объекты (статья 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Зачем нужна строительно-техническая экспертиза и о чём спрашивать эксперта?

Вопрос о том, делится дом или нет, требует специальных познаний, поэтому суд назначает экспертизу в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ — как правило, строительно-техническую, а по земельной части ещё и землеустроительную. На практике заключение эксперта предопределяет исход дела, поэтому формулировки вопросов лучше готовить заранее и предлагать суду письменно.

• Возможен ли раздел жилого дома в натуре с образованием домов блокированной застройки в соответствии с долями сторон и без несоразмерного ущерба?
• Какие варианты раздела технически осуществимы, какие работы по переоборудованию требуются по каждому варианту и какова их стоимость?
• Каково отступление площади выделяемых частей от идеальных долей по каждому варианту и в какой сумме выражается компенсация?
• Возможен ли раздел земельного участка с учётом предельных минимальных размеров, установленных правилами землепользования и застройки, и с обеспечением доступа к каждому образуемому участку?
• Требуется ли установление сервитута для прохода, проезда или обслуживания коммуникаций и в каких границах?

Если экспертиза покажет, что раздел в натуре невозможен, дело не заканчивается ничем. Суд может присудить выделяющемуся собственнику денежную компенсацию вместо доли (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), причём без его согласия это допустимо только при незначительности доли, невозможности её реального выдела и отсутствии существенного интереса в использовании имущества — на что прямо указывает пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996. Другой рабочий вариант — определить порядок пользования домом и участком по статье 247 Гражданского кодекса РФ, закрепив за каждым конкретные помещения и части территории без прекращения долевой собственности. Разбор такой ситуации есть в материале «Выдел доли земельного участка при невозможности раздела жилого дома».

Частые вопросы

Нужно ли согласие соседей или администрации на раздел?

Согласие посторонних лиц на раздел общего имущества не требуется — вопрос решается участниками долевой собственности либо судом по статье 252 Гражданского кодекса РФ. Но если для раздела дома нужна реконструкция, в орган местного самоуправления подаётся уведомление о планируемой реконструкции в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, и администрация проверяет соответствие параметров дома градостроительному регламенту.

Что делать, если участок меньше двух минимальных размеров?

Раздел такого участка невозможен: требования к предельным размерам образуемых участков установлены статьёй 11.9 Земельного кодекса РФ и обойти их нельзя. Остаются два пути — определить порядок пользования участком и домом по статье 247 Гражданского кодекса РФ или выкупить долю сособственника либо получить за свою долю компенсацию по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли разделить дом и участок при разводе супругов?

Да, но это два разных вопроса. Сначала определяются доли в совместно нажитом имуществе по правилам Семейного кодекса РФ, а затем уже долевая собственность делится в натуре по статье 252 Гражданского кодекса РФ с соблюдением всех требований к образуемым объектам. Подробности — в материале «Раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе».

Сохранятся ли сервитуты и обременения после раздела?

Сервитуты сохраняются в прежних границах и переходят на образуемые земельные участки в силу статьи 11.8 Земельного кодекса РФ. Если участок или дом находятся в залоге, раздел без согласия залогодержателя провести не удастся: залог следует за имуществом, и орган регистрации прав учитывает это при внесении записей об образуемых объектах.

Сколько времени занимает раздел?

По соглашению основное время уходит на реконструкцию и кадастровые работы; сроки самого учёта и регистрации установлены статьёй 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и исчисляются рабочими днями. Судебный путь длиннее: два месяца на рассмотрение дела по части 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса РФ плюс время на экспертизу и месяц на вступление решения в силу.

Краткая сводка: что важно помнить при разделе дома и участка

• Основание раздела — соглашение сособственников, а при отсутствии согласия — решение суда (пункты 1 и 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ); дом и участок делятся согласованно в силу принципа единства судьбы (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
• Образуемые участки должны отвечать требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ: предельные минимальные размеры по правилам землепользования и застройки, доступ к землям общего пользования, отсутствие изломанности границ и чересполосицы.
• Помещение в жилом доме на кадастровый учёт как самостоятельный объект не ставится (часть 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) — раздел дома возможен только через образование домов блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ).
• Технический план на образуемые дома и межевой план на участки готовит кадастровый инженер по Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ; учёт и регистрация проводятся одновременно, результат подтверждается выпиской из ЕГРН (статья 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• В суде ключевое доказательство — заключение строительно-технической и землеустроительной экспертизы, назначаемой по статье 79 Гражданского процессуального кодекса РФ; иск подаётся по месту нахождения недвижимости (часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба, применяются денежная компенсация (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, пункты 35 и 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996) или определение порядка пользования (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, раздел земельного участка и стоящего на нём жилого дома — это не одно действие, а связка из технической подготовки и юридического оформления: сначала проверяется, укладываются ли будущие участки в предельные минимальные размеры и можно ли получить из дома изолированные блоки с отдельными входами, затем кадастровый инженер готовит межевой и технический планы, и только после этого стороны подписывают соглашение или обращаются в суд. Начинать стоит с выписки из ЕГРН и правил землепользования и застройки: они за один день показывают, реален раздел или разумнее сразу обсуждать компенсацию либо порядок пользования.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы
• Гражданские дела