Как выбрать совет многоквартирного дома и каковы его полномочия?

Коротко: совет многоквартирного дома обязаны избрать собственники дома, где больше четырех квартир и нет ТСЖ или кооператива (ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ). Совет избирается общим собранием из числа собственников, как правило на два года, большинством голосов участников собрания при кворуме более 50% (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм: в каких домах совет обязателен, как подготовить и провести собрание для его избрания, какими полномочиями обладают совет и его председатель и что делать, если совет перестал справляться со своими задачами.

В каких домах совет многоквартирного дома обязателен?

Совет многоквартирного дома — это выборный орган, через который собственники помещений взаимодействуют с управляющей организацией и контролируют содержание общего имущества. Согласно части 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ собственники обязаны избрать совет на общем собрании, если одновременно выполняются три условия: в доме более четырех квартир, в нем не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом. Регистрировать совет в органах местного самоуправления или иных органах не нужно. Один совет не может быть избран сразу для нескольких домов (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ), поэтому в каждом доме квартала выбирается свой совет.

Если собственники в течение календарного года не приняли решение об избрании совета либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок сам созывает общее собрание. В его повестку включаются вопросы об избрании совета дома и его председателя или о создании ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). Для новостроек важно учитывать, что в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в собраниях вправе участвовать и голосовать лица, принявшие помещения от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, даже если право собственности еще не зарегистрировано (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Сколько членов в совете дома и на какой срок его избирают?

Закон не устанавливает фиксированной численности совета и оставляет этот вопрос собственникам. Основные параметры сведены в таблицу.

Требование о подписании протокола избранными членами совета появилось в статье 161.1 ЖК РФ сравнительно недавно — его ввел Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ. На практике это означает, что кандидатов стоит заранее предупредить: после подсчета голосов им нужно будет поставить подписи в протоколе. Общее собрание также вправе решить вопрос о вознаграждении членов совета, в том числе председателя; такое решение должно содержать условия и порядок выплаты, а также порядок определения размера вознаграждения (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Как провести общее собрание для избрания совета дома?

Совет избирается только на общем собрании собственников, поэтому вся процедура подчиняется правилам статей 44–48 ЖК РФ. Внеочередное собрание может созвать любой собственник помещения (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ); кроме того, собственники, обладающие не менее чем 10% голосов, вправе письменно или через ГИС ЖКХ обратиться в управляющую организацию, и та обязана организовать собрание в течение 45 дней (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Порядок действий инициатора выглядит так:

1. Подготовьте повестку и кандидатов. В повестку включаются вопросы об избрании членов совета и его председателя, при необходимости — о численности совета, сроке его полномочий, вознаграждении. Сведения о собственниках можно получить из реестра, который обязана вести управляющая организация (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Удобно сформировать инициативную группу и собрать кандидатов, например, по одному от подъезда.
2. Выберите форму собрания. Закон допускает очное голосование (совместное присутствие), заочное — опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ — и очно-заочное (ст. 44.1, 47.1 ЖК РФ).
3. Уведомите собственников не позднее чем за 10 дней. Сообщение вручается под роспись, направляется заказным письмом, если собрание не установило иной письменный способ, или размещается в общедоступных местах либо в помещении, определенном решением собрания; при наличии технической возможности сообщение также размещается в ГИС ЖКХ (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В нем указываются инициатор, форма собрания, дата, место и время (или период заочного голосования), повестка и порядок ознакомления с материалами (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
4. Проверьте кворум и проведите голосование. Собрание правомочно, если в нем участвуют собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голосовать можно лично или через представителя по письменной доверенности на голосование (ч. 1–2 ст. 48 ЖК РФ); число голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
5. Если очное собрание не набрало кворума, решения с той же повесткой можно принять заочным голосованием опросным путем — через письменные решения (бюллетени) собственников (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
6. Оформите протокол и сообщите итоги. Протокол составляется по требованиям, утвержденным Минстроем России (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), и подписывается избранными членами совета (ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Итоги доводятся до собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), а подлинники решений и протокола в тот же срок передаются в управляющую организацию (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если кандидатов на пост председателя несколько, важно заранее продумать, как будут считаться голоса, — этому посвящен отдельный материал: Как подсчитать голоса при выборе председателя совета многоквартирного дома из нескольких кандидатур.

Каким большинством голосов принимаются решения о совете?

Для разных вопросов, связанных с советом, закон устанавливает разные пороги. Это важно учитывать при подготовке бюллетеней: вопрос, требующий квалифицированного большинства, не будет принят, даже если за него проголосовало большинство пришедших.

Какие полномочия есть у совета многоквартирного дома?

Перечень полномочий совета закреплен в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ. Совет:

• обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников;
• выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общим имуществом (включая земельный участок под домом), о планировании и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, об избрании комиссий и по другим вопросам;
• представляет собственникам предложения по планированию и организации управления домом, содержанию и ремонту общего имущества;
• до рассмотрения на общем собрании дает заключение по условиям предлагаемых проектов договоров (совместно с комиссией по оценке проектов договоров, если она избрана);
• контролирует оказание услуг и выполнение работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также качество коммунальных услуг;
• представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе;
• принимает решения о текущем ремонте общего имущества, если общее собрание наделило его таким полномочием по п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Кроме того, советы многоквартирных домов прямо названы среди субъектов общественного жилищного контроля (ч. 19 ст. 20 ЖК РФ). Для подготовки предложений по отдельным вопросам управления домом могут избираться комиссии собственников — по решению общего собрания или самого совета (ч. 11–12 ст. 161.1 ЖК РФ). На практике собрания нередко утверждают положение о совете, где описываются порядок его работы, взаимодействие с управляющей организацией и собственниками, ведение документации и вознаграждение. Закон такой документ прямо не предусматривает, но и не запрещает; главное, чтобы положение не расширяло полномочия совета сверх установленных ЖК РФ и решений общего собрания.

Что вправе делать председатель совета и когда ему нужна доверенность?

Председатель руководит текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ). Его полномочия перечислены в части 8 статьи 161.1 ЖК РФ. Часть из них председатель осуществляет либо по доверенностям, выданным собственниками, либо без доверенности — если общее собрание наделило его соответствующим полномочием. Председатель:

• ведет переговоры об условиях договора управления домом (а при непосредственном управлении — договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ) до принятия собранием решения о его заключении и докладывает собранию о результатах;
• заключает на условиях, утвержденных общим собранием, договор управления или договоры по ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;
• контролирует исполнение договоров по содержанию и ремонту общего имущества, подписывает акты приемки работ и услуг, акты о нарушении качества или периодичности работ и о ненадлежащем предоставлении коммунальных услуг, направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;
• выступает в суде представителем собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг;
• принимает решения по вопросам, переданным ему общим собранием по п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Выбор между доверенностями и решением собрания имеет практические последствия. Договор управления, заключенный председателем по решению общего собрания, связывает всех собственников дома; заключенный по доверенностям — только тех, кто эти доверенности выдал (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Решение собрания о представительстве в суде оформляется протоколом и должно содержать перечень споров и процессуальных действий, которые председатель вправе совершать от имени собственников (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). С введением части 8.2 статьи 161.1 ЖК РФ общее собрание также может решить, что председатель осуществляет свои полномочия совместно с членами совета, — это способ распределить нагрузку и усилить контроль за единоличными действиями председателя.

Что делать, если совет или председатель плохо работают?

Жилищный кодекс РФ не устанавливает специальных санкций для членов совета, поэтому основной инструмент собственников — контроль через общее собрание. Совет ежегодно отчитывается перед годовым собранием (п. 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), которое по общему правилу проводится во втором квартале года, следующего за отчетным (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), а председатель подотчетен собранию (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ). При ненадлежащем исполнении обязанностей совет может быть досрочно переизбран общим собранием, не дожидаясь окончания срока (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Порядок действий:

1. зафиксируйте конкретные претензии — неисполненные решения собрания, отсутствие отчета, подписанные без проверки акты;
2. инициируйте внеочередное собрание самостоятельно (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) или, собрав собственников с 10% голосов, через управляющую организацию (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ);
3. включите в повестку досрочное переизбрание совета и (или) председателя, а при необходимости — отмену ранее выданных председателю полномочий;
4. проведите собрание по правилам, описанным выше, и оформите протокол.

Если же собрание по избранию или переизбранию совета прошло с нарушениями, собственник, который не участвовал в нем или голосовал против, вправе оспорить решение в суде в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нем (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Подробнее об основаниях и порядке — в материале Как оспорить решение общего собрания собственников или участников: основания и порядок.

Частые вопросы

Может ли управляющая компания сама созвать собрание по выбору совета?

Да. Общее собрание может быть созвано по инициативе управляющей организации, которая управляет домом по договору управления, и в повестку допускается включать вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания, в том числе об избрании совета (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом голосуют по-прежнему только собственники помещений или их представители.

Нужно ли регистрировать совет дома или ставить его на учет?

Нет. Часть 1 статьи 161.1 ЖК РФ прямо указывает, что регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Подтверждением полномочий служит протокол общего собрания, оформленный по установленным требованиям и подписанный избранными членами совета (ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ), подлинник которого передается в управляющую организацию.

Что будет, если срок полномочий совета истек, а новое собрание не проводилось?

Совет не прекращает работу автоматически. Если в установленный срок собрание не приняло решения о переизбрании, полномочия совета продлеваются на тот же срок (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ), а сам совет действует до переизбрания или до избрания правления ТСЖ (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Поэтому для смены состава нужно именно решение общего собрания.

Можно ли избрать в совет арендатора или родственника собственника?

Нет, если сам этот человек не является собственником помещения в доме. Совет избирается из числа собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ), а председатель — из числа членов совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Родственник или арендатор может лишь голосовать за собственника по письменной доверенности на голосование (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Краткая сводка: совет многоквартирного дома

• Совет обязателен в доме, где больше четырех квартир и нет ТСЖ или кооператива; без решения собственников в течение календарного года собрание созывает орган местного самоуправления (ч. 1–2 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Совет избирается из числа собственников на два года, если собрание не установило иной срок, с автоматическим продлением при отсутствии решения о переизбрании (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Собрание правомочно при участии собственников с более чем 50% голосов, решение об избрании совета принимается большинством голосов участников (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• Протокол об избрании подписывают избранные члены совета, итоги доводятся до собственников в течение 10 дней (ч. 4.1 ст. 161.1, ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
• Договор управления, заключенный председателем по решению собрания, обязателен для всех собственников, по доверенностям — только для доверителей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
• Плохо работающий совет может быть досрочно переизбран общим собранием (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы избрать совет многоквартирного дома, достаточно инициативы одного собственника: подготовьте повестку и список кандидатов, уведомите соседей не позднее чем за 10 дней, обеспечьте кворум более 50% голосов и оформите протокол с подписями избранных членов совета. Заранее решите, будет ли председатель действовать по решению собрания или по доверенностям, и какие полномочия ему передаются, — от этого зависит, для кого станут обязательными подписанные им договоры. Если совет перестал выполнять свои задачи, собственники вправе переизбрать его досрочно, не дожидаясь окончания срока полномочий.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по ЖКХ
• Жилищные споры