Как выписать бывших жильцов? Квартира куплена по договору купли -продажи, бывшие владельцы по какой -то причине не хотят выписываться из квартиры, как их выписать?

Добрый день. Как выписать бывших жильцов? Квартира куплена по договору купли-продажи, бывшие владельцы по какой-то причине не хотят выписываться из квартиры, как их выписать?

Здравствуйте!

Коротко: Прежних собственников и членов их семьи выписывают через суд: переход права собственности прекращает их право пользования квартирой (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Вступившее в силу решение суда — основание для снятия с регистрационного учёта органом МВД, согласие самих жильцов не требуется.

Ниже приведён подробный разбор: на каких нормах строится требование, кто из зарегистрированных всё же сохраняет право жить в купленной квартире, что меняет условие договора о сроке «выписки», как подготовить и подать иск и что делать с решением суда дальше.

Можно ли выписать прежних собственников без их согласия?

Да, но только в судебном порядке. Ключевая норма здесь — п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. То есть сама сделка купли-продажи прекращает права прежнего собственника и тех, кто пользовался квартирой как член его семьи. Продолжающаяся регистрация по месту жительства этому выводу не противоречит и его не отменяет: регистрация — это административный учёт, а не право на жильё. Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» прямо указывает, что регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав граждан.

Как собственник Вы владеете, пользуетесь и распоряжаетесь квартирой по своему усмотрению (ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ), а лицо, у которого право пользования прекратилось, обязано освободить помещение; если оно этого не делает в установленный собственником срок, оно подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Сохранение чужой регистрации в Вашей квартире — это нарушение права собственности, не связанное с лишением владения, и защищается оно негаторным требованием по ст. 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Почему нельзя обойтись без суда. Органы регистрационного учёта снимают гражданина с учёта по его собственному заявлению либо по закрытому перечню оснований, и «просьба нового собственника» в этот перечень не входит. Снятие с учёта в случае выселения или признания утратившим право пользования жилым помещением производится на основании вступившего в законную силу решения суда — это установлено ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 и подпунктом «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Поэтому «выписать» человека письмом, заявлением в МФЦ или обращением в управляющую компанию не получится: нужен судебный акт.

Важное уточнение по формулировке требования. В суд заявляется не «выписка» — такого требования в законе нет, — а признание прежнего собственника и членов его семьи прекратившими (утратившими) право пользования жилым помещением, при необходимости с выселением. Снятие с регистрационного учёта — это уже последствие, которое орган МВД исполняет по вступившему в силу решению. Отдельно просить суд «обязать снять с учёта» не обязательно, хотя на практике такое требование нередко включают в иск.

Кто из зарегистрированных сохраняет право пользования после продажи квартиры?

Оговорка «если иное не установлено законом» в п. 2 ст. 292 ГК РФ — не формальность. Есть категории жильцов, чьё право пользования переживает смену собственника, и именно на них разбивается большинство исков, поданных без предварительной проверки. Проверить эти обстоятельства нужно до подачи иска: по документам на квартиру, по выписке из домовой книги (справке о зарегистрированных лицах), по договору купли-продажи и по основанию, на котором квартира принадлежала продавцу.

Самая частая и самая неприятная из этих ситуаций — «отказник» от приватизации. Если квартира когда-то приватизировалась, а кто-то из проживавших дал согласие на приватизацию, но сам от участия в ней отказался, за ним сохраняется право пользования жилым помещением, и переход права собственности к новому покупателю это право не прекращает. Такой человек может годами не жить в квартире, но юридически остаётся вправе в ней проживать. Подробнее эта конструкция разобрана в материале «Сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в её приватизации». Поэтому перед покупкой и перед иском стоит смотреть не только выписку из ЕГРН, но и историю возникновения права продавца.

Если же никого из перечисленных категорий среди зарегистрированных нет — а в описанной Вами ситуации речь идёт именно о прежних собственниках, — то оснований сохранять за ними право пользования закон не даёт, и спор сводится к обычному иску нового собственника.

Что делать, если в договоре был срок снятия с учёта, а продавец его нарушил?

В большинстве договоров купли-продажи квартиры есть пункт вида «продавец и члены его семьи обязуются сняться с регистрационного учёта в срок до такого-то числа». Это обычное договорное обязательство продавца, и его нарушение даёт Вам дополнительные, а не заменяющие судебный порядок возможности.

• Направить продавцу письменное требование исполнить обязательство — заказным письмом с описью вложения по адресу из договора. Это и попытка решить вопрос миром, и доказательство для суда: в деле будет видно, что Вы обращались, а ответчик уклонился.
• Сослаться на этот пункт в иске. Нарушенный срок «выписки» подтверждает, что стороны сами исходили из прекращения права пользования, и снимает возможные возражения ответчика о том, что он якобы вправе оставаться зарегистрированным.
• Если договором за нарушение этого пункта предусмотрена неустойка — требовать её. Если нет, можно ставить вопрос об убытках, но взыскать их получится лишь в доказанном размере: сам факт чужой регистрации убытками не является, нужны конкретные подтверждённые расходы.
• Расторжение договора по такому основанию, как правило, не обсуждается: неснятие с учёта обычно не признаётся существенным нарушением, ради которого покупателя лишают купленной квартиры. Практический интерес покупателя в другом — очистить квартиру от чужой регистрации, а не вернуть её продавцу.

Обратите внимание: срок в договоре не «выписывает» никого автоматически. Даже когда продавец прямо обязался сняться с учёта к конкретной дате и дату пропустил, орган регистрационного учёта по одному договору человека с учёта не снимет — перечень оснований в п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, договорных условий не содержит. Нужен иск.

Что делать, если прежний собственник оставил в квартире зарегистрированных лиц?

Здесь работает специальное правило о продаже жилья. По п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсюда два разных сценария.

Сценарий первый: в договоре перечня нет, и лиц с сохраняющимся правом фактически тоже нет. Зарегистрированы прежний собственник и его родственники, никаких «отказников», отказополучателей и нанимателей среди них не обнаружилось. Это Ваш случай в чистом виде: право пользования у них прекратилось в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, и достаточно обычного иска нового собственника о признании их прекратившими право пользования и снятии с регистрационного учёта.

Сценарий второй: в квартире остались лица, которые право пользования сохраняют, но в договор их не внесли. Тогда продавец нарушил сразу два требования: не согласовал существенное условие по п. 1 ст. 558 ГК РФ и передал товар, обременённый правами третьих лиц, вопреки п. 1 ст. 460 ГК РФ. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц; неисполнение этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц. Выписать такого жильца не выйдет — его право защищено законом, — зато требования можно адресовать продавцу, который о нём умолчал.

Именно поэтому первый шаг — не составление иска, а сверка списка зарегистрированных с основанием, по которому у каждого из них возникло право пользования. Справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги, поквартирную карточку) собственник получает сам: в МФЦ, через управляющую организацию или через портал госуслуг. Если в этом списке обнаружится человек из таблицы выше, стратегия меняется полностью — с иска к жильцу на претензию к продавцу.

Как подать иск о признании утратившим право пользования квартирой?

1. Соберите документы на квартиру и сведения о зарегистрированных. Выписка из ЕГРН о праве собственности, договор купли-продажи, акт приёма-передачи, справка о зарегистрированных лицах.
2. Направьте ответчику письменное требование освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта с разумным сроком. Обязательный досудебный порядок по таким спорам законом не установлен, но письмо подтверждает, что срок, о котором говорит ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, собственником назначен и пропущен.
3. Составьте исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК РФ. В нём указываются суд, стороны с известными Вам идентификаторами, чем нарушены Ваши права, обстоятельства и доказательства, а также требования: признать ответчиков прекратившими (утратившими) право пользования квартирой, при необходимости — выселить их и снять с регистрационного учёта.
4. Приложите документы по ст. 132 ГПК РФ и подтверждение направления копии иска с приложениями ответчику (уведомление о вручении или опись вложения).
5. Уплатите государственную пошлину. Требование неимущественное, размер пошлины установлен ст. 333.19 НК РФ; ставки в последние годы менялись, поэтому сумму нужно смотреть в действующей редакции статьи на день подачи и в реквизитах конкретного суда.
6. Подайте иск в районный суд (ст. 24 ГПК РФ) — лично через приёмную, почтой или в электронном виде через систему ГАС «Правосудие» при наличии подтверждённой учётной записи на госуслугах.
7. Участвуйте в заседаниях. Если ответчик не является и не просит рассматривать дело без него, суд вправе рассмотреть дело в порядке заочного производства (ст. 233 ГПК РФ). По требованию о выселении для дачи заключения привлекается прокурор (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
8. Дождитесь вступления решения в законную силу — месяц со дня изготовления в окончательной форме, если решение не обжаловано; у заочного решения свой порядок отмены и обжалования. Получите копию решения с отметкой суда о вступлении в силу.

О подсудности. Общее правило — иск предъявляется по адресу ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а иски о правах на жилые помещения предъявляются по месту нахождения этого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). На практике оба правила чаще всего указывают на один и тот же суд: ответчик по документам зарегистрирован именно в спорной квартире. Если прежний собственник давно живёт в другом городе, вопрос о суде лучше уточнить заранее — возвращение иска по неподсудности не мешает обратиться в надлежащий суд заново (ст. 135 ГПК РФ), но время будет потеряно.

Ещё одно практическое обстоятельство в Вашу пользу: на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Если чужая регистрация тянется с момента покупки, срок обращения в суд Вы не пропустили. Пошаговый разбор самой процедуры есть в материале «Принудительная выписка зарегистрированного лица из квартиры собственника».

Какие документы приложить к исковому заявлению?

• Выписка из ЕГРН, подтверждающая Ваше право собственности на квартиру.
• Договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры — в договоре суд проверит, в том числе, условие о лицах, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), и срок снятия с учёта, если он согласован.
• Справка о зарегистрированных в квартире лицах (выписка из домовой книги, поквартирная карточка).
• Копия требования к ответчику освободить квартиру и сняться с учёта, документы о его отправке и вручении.
• Документ об уплате государственной пошлины.
• Подтверждение направления ответчику копии иска с приложениями (ст. 132 ГПК РФ).
• Дополнительно, если есть: документы об основании возникновения права продавца на квартиру (актуально, когда квартира приватизировалась), сведения о наличии у ответчика другого жилья, акт о непроживании, платёжные документы, подтверждающие, что расходы на квартиру несёте Вы.

Копии готовятся по числу участвующих в деле лиц. Подлинники договора и выписки из ЕГРН нужно иметь при себе в заседании: суд сверяет их с копиями в деле.

Как снять с регистрационного учёта после решения суда?

После вступления решения в законную силу участие ответчика больше не требуется: снятие с учёта производится административно. Обращаться нужно не в упразднённую ФМС, о которой говорят старые инструкции, — Федеральная миграционная служба упразднена Указом Президента РФ от 05.04.2016 № 156, её функции переданы органам внутренних дел. Заявление подаётся в подразделение по вопросам миграции территориального органа МВД России по месту нахождения квартиры, документы принимают также МФЦ и уполномоченные лица управляющих организаций.

• Копия решения суда с отметкой о вступлении в законную силу (при необходимости — заверенная судом).
• Заявление о снятии гражданина с регистрационного учёта по месту жительства.
• Ваш паспорт и документ о праве собственности на квартиру.

Основание для снятия — подпункт «е» п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, и ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. Если подразделение МВД по такому решению снять человека с учёта отказывается, отказ обжалуется в порядке административного судопроизводства.

Отдельно — о ситуации, когда прежние владельцы не только не снимаются с учёта, но и фактически продолжают занимать квартиру или хранят в ней вещи. Тогда в иске заявляется и требование о выселении (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). По вступившему в силу решению суд выдаёт исполнительный лист, который предъявляется в подразделение судебных приставов; принудительное выселение проводится в порядке Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Самостоятельно менять замки и выставлять чужие вещи до решения суда не следует: это превращает Вас из истца в ответчика по встречным требованиям.

Частые вопросы

Можно ли выписать прежнего собственника, если у него нет другого жилья?

Да. Отсрочка, которую суд вправе дать на определённый срок, предусмотрена ч. 4 ст. 31 ЖК РФ для бывшего члена семьи собственника — то есть в споре с самим собственником квартиры. К прежнему собственнику, продавшему квартиру, эта норма не применяется: его право прекращается по п. 2 ст. 292 ГК РФ, а жильём он распорядился сам, получив за него деньги.

А если среди зарегистрированных есть несовершеннолетний ребёнок продавца?

Ребёнок прежнего собственника — член его семьи, и по общему правилу его право пользования прекращается вместе с правом родителя (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Особый порядок действует, если ребёнок находится под опекой или попечительством либо остался без родительского попечения: такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Такие дела суды рассматривают внимательнее, и к заседанию стоит готовиться с адвокатом.

Кто платит за коммунальные услуги, пока бывшие владельцы зарегистрированы?

Бремя содержания квартиры несёт собственник (ст. 30 ЖК РФ), но начисления по услугам, которые считают по количеству проживающих, из-за чужой регистрации оказываются выше. Квитанции и документы об оплате стоит сохранять: они подтверждают и Ваш интерес в иске, и размер возможных требований к тем, кто фактически пользовался услугами.

Нужно ли предъявлять иск к каждому зарегистрированному отдельно?

Нет, все зарегистрированные указываются ответчиками в одном исковом заявлении: основание требований общее — переход к Вам права собственности. Несовершеннолетних в деле представляют их законные представители. Требования к каждому ответчику формулируются отдельным пунктом просительной части.

Что делать, если местонахождение прежних владельцев неизвестно?

Иск всё равно подаётся: адресом ответчика указывается место его регистрации, то есть Ваша квартира. Если суд не сможет установить фактическое место жительства ответчика, ему назначается адвокат в качестве представителя (ст. 50 ГПК РФ), и дело рассматривается по существу.

Краткая сводка: как выписать прежних владельцев из купленной квартиры

• Переход права собственности прекращает право пользования квартирой у прежнего собственника и членов его семьи — п. 2 ст. 292 ГК РФ; согласие этих лиц на «выписку» не требуется.
• Лицо, у которого право пользования прекращено, обязано освободить помещение, а при отказе выселяется по требованию собственника на основании решения суда — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; права собственника защищаются также ст. 304 ГК РФ.
• Во внесудебном порядке снять человека с учёта нельзя: основание — вступившее в законную силу решение суда (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, подпункт «е» п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• До иска проверьте, нет ли среди зарегистрированных «отказника» от приватизации (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), отказополучателя (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ), нанимателя (ст. 675 ГК РФ) или получателя ренты — их право переживает смену собственника.
• Если такие лица есть, но в договор их не внесли, требования адресуются продавцу: нарушены п. 1 ст. 558 и п. 1 ст. 460 ГК РФ — покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора.
• Иск подаётся в районный суд по правилам ст. 131 и 132 ГПК РФ, пошлина — по ст. 333.19 НК РФ как за неимущественное требование; исковая давность на такое требование собственника не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Таким образом, Вы как собственник вправе через суд признать прежних владельцев прекратившими право пользования квартирой и при необходимости выселить их: основание — п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Начните со справки о зарегистрированных лицах и проверки договора купли-продажи по п. 1 ст. 558 ГК РФ, направьте письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта, затем подайте иск в районный суд по ст. 131, 132 ГПК РФ. Вступившее в законную силу решение предъявляется в подразделение по вопросам миграции МВД России — снятие с учёта производится без участия ответчика.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Выселение из квартиры