Адвокат по гражданским делам: сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в её приватизации

Коротко: Тот, кто на момент приватизации имел равное право пользования квартирой, но отказался от участия в ней, сохраняет право проживания бессрочно — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. Смена собственника это право сама по себе не прекращает.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Достаточно частыми являются случаи, когда покупатель жилой недвижимости через некоторое время после сделки узнаёт, что в приобретённой им квартире вправе проживать совершенно чужие ему люди. Чаще всего речь идёт о гражданах, которые имели право на приватизацию и дали согласие на неё, но отказались от своего участия в пользу других членов семьи. Такой отказ не лишает человека жилья: он лишь передаёт другим право стать собственниками, тогда как право пользования помещением у отказавшегося остаётся.

Кто считается лицом, отказавшимся от участия в приватизации?

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Применительно к жилью такой порядок установлен Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Статья 1 этого Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По статье 2 того же Закона граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе приобрести их в собственность — в том числе долевую — только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Именно поэтому в договор передачи включаются члены семьи нанимателя, которые проживают в помещении и имеют право пользования им либо не утратили это право.

До приватизации помещение занимается по договору социального найма, который полномочный орган (комитет по управлению муниципальным имуществом и т.п.) заключает с нанимателем: жильё передаётся нанимателю и членам его семьи за плату в бессрочное владение и пользование. По части 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Каждый из них вправе как участвовать в приватизации, так и отказаться от неё в пользу других участников — тогда у остальных сторон сделки возникает право собственности в большем размере либо единоличная собственность. Ключевые признаки, при которых у человека возникает бессрочное право пользования, таковы:

• на момент приватизации он проживал в квартире и имел равное с нанимателем право пользования ею (часть 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ);
• он имел право участвовать в приватизации этого помещения по статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1;
• он дал согласие на приватизацию другими лицами, отказавшись от оформления доли на своё имя;
• приватизация состоялась: договор передачи жилого помещения в собственность заключён, право собственности зарегистрировано.

Если спор о законности приватизации доходит до суда, суд обязан проверить обстоятельства и условия, на которых был дан отказ от оформления права собственности на своё имя лицами, вселившимися в жилое помещение до его приватизации и имевшими право стать участниками общей собственности, но отказавшимися от этого.

Почему право пользования сохраняется бессрочно?

Общее правило части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ состоит в том, что при прекращении семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Однако статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» делает из этого правила прямое исключение: действие части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением с лицом, которое его приватизировало. На это же указывают разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Логика законодателя понятна: человек согласился на приватизацию не в пустоте, а рассчитывая сохранить крышу над головой. Он отказался от бесплатного получения доли в собственность, но не от самого жилья. Поэтому право пользования сохраняется за ним бессрочно и не зависит ни от прекращения семейных отношений, ни от того, кому квартира принадлежит сегодня. Такое лицо не подлежит выселению ни по иску собственников — бывших членов его семьи, ни по иску нового собственника квартиры в случае её продажи. Обратите внимание: значение имеет именно право пользования помещением на момент приватизации, а не сам факт регистрации по месту жительства — регистрационный учёт носит уведомительный характер и жилищных прав сам по себе не порождает и не прекращает.

Что будет с этим правом, если квартиру продать?

По пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и есть тот самый закон, устанавливающий иное. Проще говоря, продажа квартиры не «смывает» права отказавшегося от приватизации жильца: обременение следует за помещением, а новый собственник получает квартиру вместе с проживающим в ней человеком. При этом статья 558 Гражданского кодекса РФ прямо называет существенным условием договора продажи жилого помещения перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав. Именно в этот перечень и должен попасть отказавшийся от приватизации.

Если продавец о таком жильце умолчал, у покупателя остаются гражданско-правовые средства защиты. По статье 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц; неисполнение этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Требование выселить жильца при этом останется без удовлетворения — спор переносится в плоскость отношений с продавцом, а не с проживающим.

Когда суд признаёт отказавшегося от приватизации утратившим право пользования?

Бессрочность права пользования — общее правило, у которого есть исключения. Существо их в том, что сам по себе факт наличия у лица права пользования жилым помещением на момент приватизации при последующем добровольном отказе от этого права не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ним права пользования бессрочно. Если человек выехал из квартиры в другое место жительства и фактически отказался от пользования ею, суд вправе признать его утратившим (прекратившим) право пользования — по аналогии с правилами о расторжении договора социального найма при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ) и с учётом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. При решении данного вопроса выясняется:

• по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении;
• носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный;
• носит ли выезд временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьёй в другом жилом помещении и т.п.);
• не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других проживающих в нём лиц;
• приобрёл ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;
• исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Ни один из этих признаков не решает дело сам по себе: суд оценивает их в совокупности. Длительное отсутствие при сохранении вещей в квартире и попытках вселиться, которым препятствовал собственник, о добровольном отказе не говорит. Напротив, переезд с семьёй в другой город, приобретение прав на иное жильё и многолетнее неучастие в расходах на содержание квартиры складываются в картину постоянного добровольного выезда. При таких обстоятельствах по иску собственника жилого помещения возможно признание лица, отказавшегося от приватизации, утратившим (прекратившим) право пользования этим помещением. Подробнее о доказывании по таким спорам — в материале Признание утратившим право пользования жилым помещением.

Как проверить квартиру до сделки и что делать, если жилец уже обнаружен?

Риск покупки квартиры с «вечным жильцом» снимается на этапе проверки документов, а не после регистрации перехода права. Разумный порядок действий покупателя выглядит так:

1. получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца;
2. если основание — договор передачи жилого помещения в собственность (приватизация), запросить сам договор и заявление о приватизации со списком участников;
3. запросить архивную справку о зарегистрированных лицах (поквартирную карточку) на дату приватизации и сверить, кто тогда проживал в квартире и не участвовал в передаче;
4. по каждому такому человеку выяснить, где он живёт сейчас и на каких условиях, и зафиксировать перечень лиц, сохраняющих право пользования, в договоре купли-продажи (статья 558 Гражданского кодекса РФ);
5. при обнаружении отказавшегося от приватизации — обсудить с ним и продавцом добровольное снятие с регистрационного учёта до сделки либо пересмотреть цену;
6. если договориться не удалось, а основания есть, — обращаться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании утратившим право пользования (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимое имущество — статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Доказательствами по такому иску служат акты о непроживании, составленные с участием соседей и представителя управляющей организации, квитанции и справки об оплате жилья, сведения о регистрации ответчика или его семьи по другому адресу, показания свидетелей, ответы органов внутренних дел и медицинских организаций о фактическом месте жительства. Общие правила безопасности при покупке жилья разобраны в материале Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья.

Частые вопросы

Нужно ли согласие отказавшегося от приватизации на продажу квартиры?

Нет. Собственник распоряжается квартирой самостоятельно, согласия проживающего в ней лица закон не требует. Но такой человек должен быть указан в договоре в перечне лиц, сохраняющих право пользования помещением после его приобретения покупателем: это существенное условие договора продажи жилого помещения по статье 558 Гражданского кодекса РФ. Умолчание о нём — риск спора с покупателем по статье 460 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли снять такого жильца с регистрационного учёта без суда?

Только если он сам подаст заявление о снятии с учёта по прежнему адресу или зарегистрируется по новому месту жительства. Принудительно снять человека с учёта по заявлению собственника органы регистрационного учёта не вправе: основанием для этого служит вступившее в законную силу решение суда о признании утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением или о выселении.

Переходит ли бессрочное право пользования к наследникам жильца?

Нет. Право пользования жилым помещением неразрывно связано с личностью гражданина и в состав наследства не входит (статья 1112 Гражданского кодекса РФ). Со смертью человека, отказавшегося от приватизации, обременение квартиры прекращается, и собственник вправе внести соответствующие изменения в сведения о зарегистрированных лицах, приложив свидетельство о смерти.

Обязан ли такой жилец платить за квартиру и коммунальные услуги?

Да, пользование помещением предполагает и несение расходов на него; порядок участия можно определить соглашением с собственником. Систематическое неисполнение этой обязанности само по себе не прекращает права пользования, но учитывается судом как один из признаков фактического отказа от жилья наряду с длительным непроживанием и вывозом вещей.

Что делать, если отказ от приватизации был много лет назад, а человек не появлялся десятилетиями?

Срок сам по себе право не прекращает, но многолетнее добровольное отсутствие — весомый аргумент в суде при доказанности постоянного характера выезда. Разбор такой ситуации приведён в материале Выписка из приватизированной квартиры лица, отказавшегося от приватизации в 1997 году. Позицию потребуется подтвердить документами о непроживании и об отсутствии препятствий в пользовании квартирой.

Краткая сводка: права отказавшегося от приватизации

• приватизация возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя — статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, статья 217 Гражданского кодекса РФ;
• отказ от участия в приватизации увеличивает доли других участников, но не лишает отказавшегося права проживать в квартире;
• право пользования сохраняется бессрочно — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14;
• продажа квартиры обременение не снимает: правило пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ здесь не работает, а перечень таких лиц — существенное условие договора по статье 558 Гражданского кодекса РФ;
• покупатель, которому не сообщили о жильце, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора — статья 460 Гражданского кодекса РФ;
• при добровольном постоянном выезде и отказе от пользования жильём суд может признать лицо утратившим право пользования — часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ и разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

Таким образом, лицо, зарегистрированное в жилом помещении и отказавшееся от его приватизации в пользу других членов семьи, по общему правилу сохраняет право пользования квартирой бессрочно и не может быть выселено ни бывшими членами семьи, ни новым собственником. Исключение суд делает только тогда, когда доказан добровольный постоянный выезд и фактический отказ от пользования жильём. Покупателю квартиры стоит проверять основание приватизации и круг лиц, проживавших в ней на тот момент, до подписания договора, а собственнику — заранее оценивать перспективы судебного спора и собирать доказательства непроживания.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: выселение из квартиры
• Адвокат по жилищным правам: имеет ли права на квартиру сын, если не участвовал в приватизации?
• Принудительная выписка бывшего собственника квартиры: пошаговый алгоритм действий