Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Коротко: Часть земельного участка нельзя продать как отдельный объект: по пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет. Поэтому часть либо выделяют в новый участок через раздел (статьи 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ), либо вместо нее продают долю в праве собственности.

Ниже приведен подробный разбор: почему часть участка не может быть самостоятельным предметом договора, как разделить участок и поставить образованные участки на кадастровый учет, каким требованиям они должны отвечать, чем продажа доли отличается от продажи выделенного участка, что делать, если на земле стоит дом, и как оформить и зарегистрировать саму сделку.

Можно ли продать часть земельного участка без раздела?

Нет. Часть земельного участка названа самостоятельным объектом земельных отношений в пункте 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, но объектом права собственности и предметом договора купли-продажи она не является. Пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ прямо ограничивает круг предметов такой сделки: продать можно только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Права на недвижимость возникают у покупателя с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ), а зарегистрировать право на «кусок» чужого участка, у которого нет собственного кадастрового номера и описанных границ, невозможно. Договор, предметом которого названа неотмежеванная часть, не позволяет определенно установить передаваемую недвижимость и потому считается незаключенным по статье 554 Гражданского кодекса РФ.

Это не значит, что часть участка вообще не участвует в обороте. Она может быть обременена сервитутом в пользу соседа (статья 274 Гражданского кодекса РФ, статья 23 Земельного кодекса РФ) или передана в аренду с описанием границ этой части. Но если цель — именно передать землю в собственность другого лица, у собственника есть только два законных пути.

• Раздел исходного участка — интересующая часть превращается в самостоятельный земельный участок с собственным кадастровым номером, и дальше он продается по обычным правилам (статьи 11.2, 11.4 Земельного кодекса РФ).
• Продажа доли в праве общей долевой собственности — участок остается единым объектом, а покупатель становится сособственником вместе с Вами (статья 244 Гражданского кодекса РФ).

Выбор между ними зависит от того, нужна ли покупателю физически обособленная земля с забором и отдельным адресом или его устраивает доля в общем участке. Ниже разобраны оба варианта.

Как разделить участок и образовать новый объект недвижимости?

Раздел — один из способов образования земельных участков, перечисленных в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ. При разделе из одного участка образуются два и более новых, а исходный по общему правилу прекращает существование (пункт 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ). Если участок принадлежал Вам единолично, право собственности возникает на все образованные участки (пункт 2 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ). Если участок был в общей долевой собственности, все образованные участки останутся в общей собственности тех же лиц, пока сособственники не договорятся об ином (пункт 3 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, пункт 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), а само образование участков из общей земли возможно только по соглашению между сособственниками (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Практический порядок действий выглядит так.

1. Проверьте сведения об исходном участке в Едином государственном реестре недвижимости: установлены ли границы, нет ли обременений и запретов на регистрационные действия.
2. Получите письменное согласие тех, чьи права затрагивает раздел, — землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходного участка (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ), а при общей собственности — заключите соглашение сособственников о разделе.
3. Закажите кадастровые работы кадастровому инженеру: он выезжает на местность, определяет координаты характерных точек границ образуемых участков (часть 4.1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
4. Получите межевой план, требования к которому установлены статьей 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Подайте в Росреестр (в том числе через МФЦ или портал госуслуг) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав — при образовании участков они проводятся одновременно (пункт 2 части 3 статьи 14, пункт 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Сроки установлены статьей 16 этого же закона.
6. Получите выписки из Единого государственного реестра недвижимости на образованные участки — с этого момента каждый из них является самостоятельным объектом и может быть продан.

Если границы исходного участка ранее не устанавливались, разделу предшествует их уточнение — подробно этот этап разобран в материале Установление границ земельного участка: межевание и кадастровый учет. Без внесенных в реестр координат кадастровый инженер не сможет корректно описать образуемые участки, а регистрирующий орган приостановит учет.

Каким требованиям должны отвечать образуемые участки?

Разделить участок «как договорились» нельзя: требования к образуемым участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса РФ, и их несоблюдение — самая частая причина отказа в кадастровом учете. Проверить каждое требование стоит до того, как Вы договоритесь с покупателем о цене и сроках.

Отдельно обратите внимание на доступ к образуемым участкам. Если после раздела дальний участок оказывается «запертым» внутри Вашего, к нему нужно предусмотреть проход и проезд — либо через земли общего пользования, либо путем установления сервитута (статья 274 Гражданского кодекса РФ). Ситуацию, когда раздел сопровождается изменением вида разрешенного использования одного из образованных участков, мы разбирали в материале Как разделить участок на два земельных участка и у одного из них изменить вид разрешенного использования?

Как продать долю в праве вместо части участка?

Если минимальные размеры не позволяют делить участок или Вы не хотите тратить время и деньги на кадастровые работы, остается второй путь — продать долю в праве общей долевой собственности. После сделки участок остается единым объектом, но принадлежит Вам и покупателю совместно, с определением долей (пункты 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ). Важно понимать разницу: покупатель приобретает не конкретные сотки за забором, а долю в праве на весь участок. Кто какой частью пользуется, решается отдельным соглашением о порядке пользования, а при недостижении согласия — судом.

У продажи доли есть свои обязательные правила.

• Преимущественное право покупки. Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается постороннему лицу (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ). Исключение — продажа с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом.
• Письменное извещение сособственников. Продавец обязан известить их в письменной форме с указанием цены и других условий продажи; продать долю постороннему можно, если в течение месяца со дня извещения сособственники не приобретут долю в недвижимом имуществе (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
• Нотариальная форма сделки. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Дальнейшие ограничения распоряжения. Владение и пользование участком в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников (статья 247 Гражданского кодекса РФ), а распоряжение самим участком — только по соглашению всех сособственников (статья 246 Гражданского кодекса РФ).

Последствия нарушения этих правил и общие пределы распоряжения общим имуществом мы подробно разбирали в материале Как распорядиться имуществом в общей долевой собственности и что будет, если сделать это без согласия сособственников.

Что делать, если на участке стоит дом или другая постройка?

Здесь действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с участком объекты следуют судьбе участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Из него вытекают два практических правила. Первое: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания или сооружения, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ). Второе: при продаже здания к покупателю переходит право на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, статья 273, статья 552 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому если Вы хотите продать часть участка, свободную от построек, раздел нужно спроектировать так, чтобы дом, баня, гараж и хозяйственные постройки целиком остались на «Вашем» участке вместе с площадью, необходимой для их эксплуатации, а образуемый участок не разрезал контур здания. Раздел, после которого объект недвижимости нельзя использовать по разрешенному назначению, запрещен пунктом 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ. Если постройка все же стоит на границе будущих участков, вариантов два: продавать землю вместе с этой постройкой единой сделкой либо сначала решать судьбу самого объекта — сносить его, реконструировать или снимать с кадастрового учета в установленном порядке.

Как оформить и зарегистрировать сам договор купли-продажи?

После того как образованный участок поставлен на кадастровый учет и Ваше право на него зарегистрировано, он продается по общим правилам продажи недвижимости. Собственник вправе распоряжаться участком, если земля не изъята из оборота и не ограничена в обороте (пункт 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).

1. Составьте договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Обмен письмами или подписание разных экземпляров разного содержания здесь не работает.
2. Опишите предмет так, чтобы участок можно было определенно установить: кадастровый номер, адрес или описание местоположения, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Без этих данных договор считается незаключенным (статья 554 Гражданского кодекса РФ).
3. Укажите цену — для договора продажи недвижимости это существенное условие, при его отсутствии договор не считается заключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).
4. Зафиксируйте передачу участка. По общему правилу она оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ); стороны вправе предусмотреть в самом договоре, что он одновременно имеет силу акта.
5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ). Сам договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит.

Отдельно проверьте условия договора на действительность: являются недействительными условия, которые устанавливают право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию, ограничивают дальнейшее распоряжение участком или ограничивают ответственность продавца при предъявлении к покупателю прав третьих лиц (пункт 2 статьи 37 Земельного кодекса РФ). Кроме того, продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ); предоставление заведомо ложной информации дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Частые вопросы

Нужно ли согласие супруга на продажу образованного участка?

Если участок приобретен в браке и относится к общему имуществу, для сделки требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга: сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению или государственной регистрации, совершаются с таким согласием (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Без него супруг вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Можно ли подписать договор с покупателем до того, как участок будет образован?

Да, до кадастрового учета стороны вправе заключить предварительный договор (статья 429 Гражданского кодекса РФ) либо договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Отсутствие у продавца зарегистрированного права на момент подписания само по себе не влечет недействительности такого договора — эта позиция изложена в пунктах 1 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54. Исполнить его можно только после регистрации права на образованный участок.

Что будет, если продать долю, не известив сособственников?

Сделка не станет автоматически недействительной, но любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, нотариус при удостоверении сделки проверяет соблюдение преимущественного права, поэтому без доказательств извещения удостоверить договор он, как правило, откажется.

Можно ли разделить участок, если сособственник против?

Добровольный раздел участка, находящегося в общей собственности, возможен только по соглашению всех сособственников (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, пункт 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Если соглашение не достигнуто, участник вправе требовать выдела своей доли в натуре в судебном порядке (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), а при невозможности выдела без несоразмерного ущерба — выплаты стоимости доли.

Придется ли платить налог с продажи образованного участка?

Доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения — по общему правилу пять лет, а в отдельных случаях, перечисленных в законе, три года (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). При разделе возникают новые объекты недвижимости, и срок владения для них исчисляется заново — с даты государственной регистрации права на вновь образованный участок.

Краткая сводка: продажа части земельного участка

• Часть участка не может быть предметом купли-продажи: продается только участок, прошедший государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ).
• Чтобы продать часть, ее выделяют в самостоятельный участок путем раздела; исходный участок при этом прекращает существование (пункт 1 статьи 11.2, пункты 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ).
• Образуемые участки должны отвечать предельным размерам и другим требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, сохраняя категорию и вид разрешенного использования исходного участка (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).
• Кадастровый учет и регистрация прав на образованные участки проводятся одновременно на основании межевого плана (пункт 2 части 3 статьи 14, пункт 3 части 1 статьи 15, статья 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Альтернатива разделу — продажа доли в праве с соблюдением преимущественного права покупки сособственников и, как правило, нотариального удостоверения сделки (статья 250 Гражданского кодекса РФ, часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Дом и другие постройки следуют судьбе земли: отчуждать участок без принадлежащих тому же лицу строений нельзя (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ).
• Договор составляется одним документом (статья 550 Гражданского кодекса РФ) с описанием участка и ценой (статьи 554, 555 Гражданского кодекса РФ); право переходит к покупателю с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, продажа части земельного участка — это всегда двухходовая задача: сначала юридическое оформление объекта, потом сама сделка. Если Вам нужна физически обособленная земля для покупателя, закажите кадастровые работы, разделите участок с учетом предельных размеров и требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, поставьте образованные участки на кадастровый учет и зарегистрируйте право, а затем продавайте новый участок по обычному договору. Если раздел невозможен или нецелесообразен, продайте долю в праве, соблюдя письменное извещение сособственников и нотариальную форму сделки. Перед подписанием любых документов проверьте сведения об участке в Едином государственном реестре недвижимости, наличие обременений и судьбу построек — именно эти три обстоятельства чаще всего срывают сделку уже на этапе регистрации.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы