Добрый день. Могу ли я претендовать на долю в маминой квартире, приобретенной в период моего несовершеннолетия?
Здравствуйте!
Коротко: Всё зависит от того, как квартира была получена. Если она приватизирована, а Вы жили в ней и в договор передачи Вас не включили без разрешения органа опеки, доля Вам полагалась и приватизацию можно оспорить (ст. 2 и 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, ст. 173.1 ГК РФ). Если мама купила квартиру за свои деньги, права на долю у Вас нет (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ).
Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
От чего зависит, есть ли у Вас доля в маминой квартире?
Сам по себе факт, что Вы были ребёнком и проживали в квартире в момент её приобретения, права собственности не создаёт. Российское право связывает возникновение доли с конкретным основанием приобретения жилья, поэтому первое, что нужно выяснить, — каким документом квартира оформлена на маму. Это может быть договор передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, справка о выплаченном пае в жилищно-строительном кооперативе, договор участия в долевом строительстве. Основание приобретения указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которую можно получить в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Только после того, как основание известно, можно говорить о правах ребёнка: при приватизации закон прямо защищает несовершеннолетних жильцов, а при обычной покупке за деньги родителя — нет. Отдельный случай — использование материнского капитала: там обязанность выделить детям доли установлена законом независимо от воли родителей.
| Как мама получила квартиру | Есть ли у Вас право на долю |
|---|---|
| Приватизация, Вы проживали в квартире и имели право пользования ею | Да, доля полагалась; исключение Вас из договора без разрешения опеки — основание для оспаривания |
| Покупка за собственные или кредитные средства мамы | Нет, имущество родителя ребёнку не принадлежит (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ) |
| Покупка с использованием средств материнского капитала | Да, доля должна быть выделена детям (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ) |
| Дарение или наследство, полученные лично мамой | Нет, это её личное имущество |
| Квартира куплена в браке родителей | Доли нет, это совместная собственность супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ) |
Когда ребёнок получает долю при приватизации квартиры?
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения государственного или муниципального фонда по договору социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего. Ключевое правило содержится в ст. 7 того же Закона: в договор передачи жилого помещения включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования этим помещением и проживающие совместно с лицами, которым оно передаётся, а также несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие право пользования. Это требование появилось в Законе после изменений, внесённых Федеральным законом от 11.08.1994 № 26-ФЗ, — к приватизации, состоявшейся до этих изменений, оно не применяется, и невключение ребёнка тогда само по себе нарушением не было.
Основание прав ребёнка — ст. 69 Жилищного кодекса РФ: члены семьи нанимателя имеют равные с ним права, вытекающие из договора социального найма. На это прямо указал Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 24.08.1993 № 8: несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне со взрослыми пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Проще говоря, если Вы были зарегистрированы в квартире и пользовались ею как член семьи нанимателя, доля в приватизации Вам полагалась по закону, а не по усмотрению взрослых. Полезно заранее разобраться в общем порядке процедуры — об этом мы писали в материале Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы.
Важное дополнение на будущее: по ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 бесплатная приватизация возможна один раз, но несовершеннолетние, ставшие собственниками жилья в порядке приватизации, сохраняют право однократно бесплатно приватизировать другое жилое помещение после достижения совершеннолетия. Поэтому детская доля в маминой квартире не «сжигает» Ваше взрослое право на приватизацию.
Можно ли оспорить приватизацию, если ребёнка не включили в договор?
Да, такой договор можно оспорить в суде. Отказ от участия в приватизации за ребёнка — это отказ от принадлежащих ему прав, а по ст. 28 и 37 Гражданского кодекса РФ родители, усыновители, опекуны и попечители не вправе совершать такие действия и давать на них согласие без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. На это указал и Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 24.08.1993 № 8. Сделка, совершённая без обязательного в силу закона согласия государственного органа, по ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, чьи права нарушены. Последствия установлены ст. 167 Гражданского кодекса РФ: недействительная сделка не влечёт юридических последствий с момента её совершения, а стороны возвращают друг другу полученное.
На практике суд редко «отматывает» приватизацию целиком, возвращая квартиру муниципалитету: чаще договор признаётся недействительным в части и за истцом признаётся право собственности на причитавшуюся ему долю. Что именно требовать, зависит от того, кто сейчас собственник, сколько человек участвовало в приватизации и не была ли квартира впоследствии продана или подарена третьим лицам. Основания и типичные аргументы сторон разобраны в нашем материале Признание договора приватизации жилого помещения недействительным: основания и судебная практика.
Отдельно нужно оценить срок исковой давности. По п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной предъявляется в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием недействительности. Для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ устанавливает три года, а для лица, не являвшегося стороной сделки, — со дня, когда оно узнало о начале её исполнения, но не более десяти лет с этого дня. Суды при исчислении срока учитывают, что до совершеннолетия человек не мог самостоятельно защищать своё право, поэтому момент, когда он «должен был узнать» о нарушении, определяется индивидуально и обычно не раньше 18 лет. Пропуск срока не лишает права подать иск, но применяется судом по заявлению ответчика.
Имеет ли ребёнок право на долю в квартире, которую мама купила?
Если квартира приобретена по договору купли-продажи за счёт средств мамы, кредитных денег или средств от продажи её прежнего жилья, права на долю у Вас нет. Пункт 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ прямо устанавливает: ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. Совместное проживание, регистрация по месту жительства и даже длительное пользование квартирой собственности не порождают — они дают только право пользования жилым помещением. Если квартира куплена в период брака родителей, она по ст. 34 Семейного кодекса РФ является совместной собственностью супругов; доли в ней при разделе получают мама и папа, но не дети.
Не меняет картины и то, что покупка оформлялась «для ребёнка» на словах. Значение имеет только то, кто указан покупателем в договоре и правообладателем в реестре недвижимости. Если родители хотели закрепить жильё за ребёнком, они могли оформить квартиру или долю прямо на него — как это делается, описано в материале Адвокат по жилищным делам: как оформить покупку недвижимости на несовершеннолетнего ребенка?. При этом Ваши права как ребёнка собственника не исчезают совсем: Вы остаётесь наследником первой очереди по ст. 1142 Гражданского кодекса РФ и при определённых условиях — нетрудоспособность к моменту открытия наследства — имеете право на обязательную долю по ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, даже если квартира завещана другому человеку.
Что делать, если квартира куплена с материнским капиталом?
Это самостоятельное основание для доли, и оно не зависит от того, была ли квартира приватизирована. Часть 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает оформить жилое помещение, приобретённое или построенное с использованием средств материнского капитала, в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Обязанность распространяется на всех детей семьи, включая рождённых после покупки. Если доли так и не были выделены, совершеннолетний ребёнок вправе требовать их выделения в судебном порядке; размер доли определяется исходя из доли средств капитала в стоимости жилья, а не делением квартиры поровну. Порядок оформления долей мы разбирали в материале Как выделить доли супругам и детям в совместной собственности?.
Как проверить свои права на квартиру и что делать дальше?
Разбирательство начинается не с иска, а со сбора документов: без них невозможно понять, на каком основании квартира оказалась у мамы и нарушены ли Ваши права. Порядок действий обычно такой.
- Закажите выписку из ЕГРН на квартиру: в ней видны собственник, дата регистрации права и документ-основание.
- Если основание — приватизация, запросите в администрации муниципального образования или в архиве копию договора передачи жилого помещения в собственность и заявление о приватизации.
- Возьмите архивную справку о зарегистрированных лицах (выписку из поквартирной карточки) на дату приватизации — она подтвердит, что Вы там проживали и имели право пользования.
- Проверьте, есть ли в деле разрешение органа опеки и попечительства на исключение ребёнка из числа участников приватизации.
- Если квартира куплена, выясните источник средств: договор купли-продажи, кредитный договор, документы об использовании материнского капитала.
- Оцените срок исковой давности по ст. 181 Гражданского кодекса РФ и, если основания есть, готовьте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
Требования формулируются в зависимости от ситуации: признание договора приватизации недействительным полностью или в части, признание за Вами права собственности на долю, определение размера долей и внесение изменений в реестр недвижимости. Ответчиками выступают мама как титульный собственник и орган, передавший жильё в собственность, а при последующей перепродаже — и текущий владелец квартиры.
Частые вопросы
Мама против, чтобы я вообще поднимал этот вопрос. Нужно ли её согласие на иск?
Нет. Право на судебную защиту принадлежит Вам лично, и согласие родителя для обращения в суд не требуется. Мама будет участвовать в деле как ответчик и вправе возражать, в том числе заявить о пропуске срока исковой давности по ст. 181 Гражданского кодекса РФ. Суд оценит доводы обеих сторон и документы о приватизации.
Квартиру уже продали третьим лицам. Смысл требовать долю есть?
Смысл может быть, но задача усложняется: придётся оспаривать и последующую сделку либо требовать денежную компенсацию стоимости доли. По ст. 302 Гражданского кодекса РФ имущество не истребуется у добросовестного приобретателя, если он купил его возмездно и не знал о нарушении. Перспективы зависят от того, что покупатель знал и мог узнать из документов.
Меня выписали из квартиры до приватизации. Это лишает меня доли?
Не всегда. Значение имеет, утратили ли Вы право пользования жильём законно. Снятие ребёнка с регистрационного учёта, сделанное для того, чтобы исключить его из приватизации, суды оценивают критически: по ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 в договор включаются и несовершеннолетние, проживающие отдельно, но сохранившие право пользования помещением.
Я не получил долю, но остался прописан. Что мне это даёт?
Право пользования жилым помещением. Если на момент приватизации Вы имели равное право пользования и не участвовали в ней, за Вами по ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ сохраняется бессрочное право пользования квартирой: новый собственник не сможет выселить Вас только на основании перехода права собственности.
Сколько времени занимает такое дело?
Сбор архивных документов о приватизации обычно занимает от нескольких недель до пары месяцев, рассмотрение дела в районном суде — как правило, несколько месяцев, при апелляционном обжаловании срок увеличивается. Ускоряет процесс полный пакет документов, приложенных к иску, и заранее заявленные ходатайства об истребовании материалов приватизационного дела.
Краткая сводка: права ребёнка на долю в квартире родителя
- Право на долю зависит от основания приобретения квартиры, а не от факта проживания в ней ребёнка.
- При приватизации несовершеннолетние жильцы включаются в договор передачи в силу ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 и имеют равные права по ст. 69 Жилищного кодекса РФ.
- Отказ от участия ребёнка в приватизации возможен только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 28 и 37 Гражданского кодекса РФ, п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8).
- Приватизация без такого разрешения оспорима по ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ с последствиями по ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
- Купленная мамой квартира ребёнку не принадлежит (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ); исключение — жильё, приобретённое с материнским капиталом (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
- Сроки исковой давности считаются по ст. 181 Гражданского кодекса РФ, при этом для бывшего ребёнка отсчёт обычно не начинается раньше совершеннолетия.
Таким образом, если квартира приобреталась в порядке приватизации, а Вы проживали в ней и не были наделены долей в праве собственности, приватизацию можно оспорить и требовать признания за Вами доли. Если же мама купила квартиру за собственные средства, права на долю у Вас нет, кроме случая использования материнского капитала. Начните с выписки из ЕГРН и архивных документов о приватизации — они покажут, какое требование заявлять и не истёк ли срок исковой давности.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
