Как выделить доли супругам и детям в совместной собственности?

Часто с появлением детей семьи стремятся улучшить жилищные условия, нередко с применением материнского капитала. Однако не все знают, какие тонкости нужно учесть в процессе оформления приобретённой недвижимости.

Какими правами могут обладать супруги на объекты недвижимости?

Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности.

Личная собственность — это имущество, которое принадлежало супругу до брака либо было получено в браке по безвозмездным сделкам (в дар, по наследству). Такое имущество не считается совместно нажитым.

Совместная собственность возникает по умолчанию на имущество, приобретённое в браке на общие средства, если не заключён брачный договор и не подписано соглашение о разделе имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. Даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, недвижимость будет считаться совместной собственностью;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов — в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Важные нюансы распоряжения совместной собственностью

Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При этом непредставление такого согласия в орган регистрации прав не является основанием для приостановления регистрационных действий. Однако в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии согласия — это может повлиять на дальнейшие сделки и несёт риски для покупателя.

Если у супругов зарегистрировано право общей долевой собственности, то отчуждение доли возможно только с соблюдением права преимущественной покупки другими собственниками, а сам договор должен быть нотариально удостоверён (ст. 250 ГК РФ, ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Какие права у детей?

Ребёнок может получить долю в недвижимости:

• по наследству;
• по сделке (дарение, купля‑продажа), где приобретателями выступают родители и дети;
• в обязательном порядке — в случаях, предусмотренных законом.

Закон обязывает выделить доли несовершеннолетним в следующих ситуациях:

1. При использовании материнского капитала для покупки жилья, внесения первоначального взноса или погашения ипотеки (Федеральный закон от 29.12.2006 № 256‑ФЗ, ст. 10, п. 4).
2. При продаже жилья, в котором есть доля несовершеннолетнего. В новом объекте ребёнку обязаны выделить равноценную долю. Сделка по продаже такой недвижимости возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
3. При приватизации государственного жилья. Несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, имеют право на долю в праве собственности.

Материнский капитал и выделение долей

Если для приобретения жилья, внесения первоначального взноса или погашения ипотечного кредита используется материнский капитал, супруги (или владелец сертификата) подписывают нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи.

Ключевые моменты:

• Обязательство оформляется только у нотариуса либо у лица, наделённого законом такими полномочиями (в соответствии с Правилами использования маткапитала, утверждёнными Постановлением Правительства от 12.12.2007 № 862).
• Оригинал обязательства остаётся в Социальном фонде России (СФР; ранее — ПФР), копия — у владельца сертификата.
• Выделение долей нужно оформить в течение 6 месяцев после наступления определённых обстоятельств:
  • при покупке жилья без ипотеки — после регистрации права собственности;
  • при ипотеке — после погашения кредита и снятия обременения.

Несоблюдение срока может привести к претензиям со стороны СФР, прокуратуры или даже к признанию сделки недействительной.

Выделение долей закрепляется соглашением о распределении долей между всеми членами семьи. В нём указывают размер долей каждого участника.

Как зарегистрировать выделение долей?

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для этого нужно подать заявление и пакет документов в орган регистрации прав.

Необходимые документы

• паспорта родителей (при личном обращении предъявляются оригиналы);
• свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающий документ (например, соглашение о выделении долей, договор купли‑продажи и т. п.);
• свидетельство о браке или о расторжении брака;
• иные документы, необходимые для регистрации (например, нотариальное обязательство, выписка из ЕГРН и др.).

Когда нужно нотариальное удостоверение соглашения?

• Не требуется, если имущество находилось в совместной собственности родителей, и при выделении детям долей доля родителей остаётся в их совместной собственности.
• Обязательно, если:
  • происходит раздел совместной собственности супругов с выделением конкретных долей;
  • сделка связана с отчуждением доли в праве общей долевой собственности;
  • требуется соблюдение права преимущественной покупки.

Размер госпошлины

Госпошлина за регистрацию права общей долевой собственности составляет 2 000 рублей (сумма делится между всеми участниками сделки пропорционально их долям, но платёж может быть произведён одним лицом).

Способы подачи документов

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно:

• лично в МФЦ «Мои документы»;
• лично через услугу выездного обслуживания (предоставляется отдельными МФЦ и Росреестром в ряде регионов);
• дистанционно через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра — при наличии у заявителей усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП);
• лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
• почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Заявителями выступают все участники общей долевой собственности либо их законные представители. Если регистрация проводится на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление может подать нотариус.

Сроки регистрации

Срок государственной регистрации:

• 7 рабочих дней — с даты приёма документов органом регистрации прав;
• 9 рабочих дней — с даты приёма документов в МФЦ.

Дополнительные важные моменты (актуальные изменения и практика)

• Социальный фонд России (СФР) активно проверяет исполнение обязательств по выделению долей при использовании маткапитала. При выявлении нарушений возможны требования о возврате средств или судебные иски.
• Органы опеки контролируют сделки с долями несовершеннолетних. Продажа жилья с детской долей без разрешения опеки невозможна.
• Электронные сделки с участием несовершеннолетних требуют особого внимания: УКЭП должна быть у всех совершеннолетних участников, а интересы детей представляют родители или опекуны.
• Размер долей законом не установлен: их определяют по соглашению сторон. Однако на практике рекомендуется выделять доли, пропорциональные части маткапитала в стоимости жилья, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов.

Таким образом, при улучшении жилищных условий с использованием маткапитала или при сделках с долями детей важно учитывать не только порядок регистрации, но и требования СФР, органов опеки, а также нормы семейного и гражданского законодательства.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (С)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.