Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы

Коротко: Бесплатная приватизация жилья в России бессрочна: с 22.02.2017 (Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ) срок подачи заявлений сняли для всех граждан без исключения, а не только для отдельных категорий. Оформить муниципальную квартиру в собственность бесплатно можно один раз в жизни, а итог с 2016 года подтверждает не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Исключение — служебное, аварийное и ещё несколько категорий жилья (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Ниже — подробный разбор порядка приватизации: какие документы нужны, куда обращаться, сколько это стоит, какие исключения и сложности встречаются на практике.

Какие документы нужны для приватизации квартиры?

Пакет документов собирает наниматель или его представитель по доверенности. В орган местного самоуправления или МФЦ подаются:

• паспорта всех участников приватизации, свидетельства о рождении несовершеннолетних;
• договор социального найма или ордер на жильё;
• выписка из домовой книги либо справка о зарегистрированных лицах и справка о неучастии в приватизации ранее (для каждого участника и для тех, кто отказывается от участия);
• письменное согласие на приватизацию всех зарегистрированных совершеннолетних жильцов либо нотариально удостоверенный отказ тех, кто участвовать не хочет;
• технический паспорт жилого помещения (запрашивается через БТИ, если сведений нет в ЕГРН);
• заявление по установленной форме.

Отказ от участия в приватизации не лишает человека права проживания в квартире — он сохраняет право пользования жильём даже после того, как оно перейдёт в собственность других жильцов (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как проходит приватизация: пошаговый план?

1. Собрать документы и получить согласия (или нотариальные отказы) всех зарегистрированных совершеннолетних жильцов.
2. Подать заявление и документы в МФЦ либо напрямую в орган по управлению жилищным фондом местной администрации.
3. Дождаться проверки: орган устанавливает, нет ли ограничений — жильё не признано служебным или аварийным, участники ранее не использовали право на бесплатную приватизацию, нет судебных споров по квартире.
4. Заключить договор передачи жилого помещения в собственность граждан (в общую совместную либо, по заявлению участников, в долевую).
5. Зарегистрировать переход права в Росреестре — заявление подаётся через тот же МФЦ, по итогу выдаётся выписка из ЕГРН.

Срок рассмотрения заявления обычно укладывается в два месяца с момента подачи полного пакета документов, регистрация права в Росреестре после заключения договора занимает около семи — девяти рабочих дней. Точные сроки в конкретном муниципалитете стоит уточнять на месте: они зависят от загруженности МФЦ и полноты представленных документов, а не устанавливаются законом жёстко.

До какого срока можно бесплатно приватизировать жильё?

Изначально Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 ограничивал приватизацию сроком, который правительство неоднократно продлевало отдельными законами, а на определённом этапе бесплатно приватизировать жильё разрешалось лишь некоторым категориям граждан (участники Великой Отечественной войны, дети-сироты, жители аварийных домов и ряд других). Эта переходная история и породила распространённое заблуждение о «крайнем сроке» приватизации. Оно устарело: Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ снял временное ограничение полностью и для всех граждан РФ, без деления на льготные категории. Сейчас закон не устанавливает никакого предельного срока обращения, и муниципалитеты не вправе вводить собственные сроки подачи заявлений или ограничивать число участников приватизации — это федеральная норма, единая по всей стране. Право можно реализовать в любой момент, пока квартира находится в государственном или муниципальном фонде и не относится к жилью, приватизация которого исключена законом.

Можно ли приватизировать служебное или аварийное жильё?

По общему правилу — нет. Статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 исключает из бесплатной приватизации служебные жилые помещения, жильё в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также помещения, признанные аварийными и подлежащими сносу или расселению. Служебную квартиру можно приватизировать только в особом порядке — если собственник жилищного фонда (например, работодатель или ведомство, на балансе которого стоит дом) примет отдельное решение о передаче помещения в муниципальный фонд или прямо согласится на приватизацию; без такого решения сама по себе долгая регистрация или длительное проживание права на приватизацию не даёт. Разбор подобной ситуации есть в нашей практике: возможна ли приватизация служебной квартиры социального найма. Аварийное жильё вместо приватизации подлежит расселению — жильцам предоставляется другое жилое помещение или выкупная стоимость, и уже полученную новую квартиру можно приватизировать на общих основаниях.

Что делать, если один из жильцов не согласен на приватизацию?

Приватизация — сделка добровольная и требует согласия каждого зарегистрированного в квартире совершеннолетнего человека (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Если хотя бы один из них отказывается подписать согласие и не оформляет нотариальный отказ от участия, орган местного самоуправления не заключит договор передачи жилья — понудить несогласного участника через суд к даче согласия нельзя, поскольку право на приватизацию неразрывно связано с личным волеизъявлением. Практические варианты в такой ситуации — переговоры с несогласным жильцом, оформление его нотариального отказа (без потери права проживания) либо, если запись о регистрации нарушает права остальных, снятие человека с регистрационного учёта в судебном порядке по самостоятельным основаниям (например, признание утратившим право пользования жилым помещением из-за длительного непроживания). Похожий случай с переоформлением договора найма без согласия одного из зарегистрированных разобран здесь: приватизация квартиры без согласия зарегистрированного лица.

Сколько стоит приватизация квартиры?

Сама передача муниципального или государственного жилья в собственность граждан бесплатна — плата за приватизацию как таковую законом не предусмотрена. Расходы, которые всё же возникают, связаны не с приватизацией, а с сопутствующими процедурами: государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре, возможные расходы на изготовление технического паспорта через БТИ, если сведений о квартире нет в ЕГРН, и нотариальное удостоверение отказа тех жильцов, кто не участвует в приватизации. Точный размер пошлины и нотариального тарифа стоит уточнять непосредственно в МФЦ или у нотариуса на момент обращения — они периодически меняются.

Что подтверждает право собственности после приватизации?

С июля 2016 года (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ) свидетельства о государственной регистрации права в бумажном виде не выдаются — единственным подтверждением права собственности служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно получить в МФЦ, у нотариуса или через сервисы Росреестра. С момента регистрации новый собственник несёт бремя содержания квартиры: платит налог на имущество, взносы на капитальный ремонт и оплачивает коммунальные услуги как собственник, а не как наниматель, а также обязан соблюдать правила пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать квартиру во второй раз?

Нет, взрослый гражданин использует право на бесплатную приватизацию один раз в жизни (ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Исключение — граждане, которые участвовали в приватизации в несовершеннолетнем возрасте вместе с родителями: за ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию уже во взрослом возрасте, если они станут нанимателями другого жилья.

Нужно ли согласие временно не проживающего в квартире жильца?

Да, если человек сохраняет регистрацию и не признан утратившим право пользования жильём в судебном порядке. Временное отсутствие (командировка, служба, лечение, учёба) само по себе прав на квартиру не лишает, поэтому его согласие или нотариальный отказ так же обязательны, как и для остальных зарегистрированных.

Что будет, если не приватизировать квартиру?

Ничего критичного: жильё останется в социальном найме, наниматель продолжит платить за него по договору найма и коммунальные платежи, но не сможет продать, подарить или оставить квартиру в наследство — после смерти нанимателя право на неё переходит только к тем, кто вправе переоформить договор соцнайма, а не к произвольным наследникам.

Можно ли приватизировать только свою долю в квартире?

Если квартира отдельная (не коммунальная), приватизировать можно только всё жилое помещение целиком — в общую собственность всех участников, совместную или, по их соглашению, долевую. Приватизация одной комнаты возможна, если речь о коммунальной квартире, где за каждым нанимателем закреплено отдельное жилое помещение по отдельному договору найма.

Краткая сводка: приватизация квартиры

• Бесплатная приватизация бессрочна для всех граждан с 22.02.2017 (Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ) — прежние «крайние сроки» отменены полностью.
• Право реализуется один раз в жизни для взрослого гражданина (ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), кроме отдельного случая участия в приватизации несовершеннолетним.
• Служебное, аварийное жильё и жильё в закрытых военных городках по общему правилу приватизации не подлежат (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
• Нужно согласие всех зарегистрированных совершеннолетних жильцов либо их нотариальный отказ (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1); отказавшийся сохраняет право проживания.
• Итог оформления с 2016 года подтверждает выписка из ЕГРН, а не бумажное свидетельство.
• Оформление проходит через МФЦ или орган местного самоуправления, регистрация права — через Росреестр.

Таким образом, приватизация квартиры остаётся бессрочным и бесплатным правом для большинства граждан России, но требует внимательности: согласия всех жильцов, правильно оформленных документов и понимания, какое жильё вообще подлежит приватизации. Соблюдение порядка — от сбора документов до регистрации права в Росреестре — избавляет от споров с администрацией, соседями и наследниками в будущем.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Адвокат по жилищным вопросам: приватизация квартиры