Продажа квартиры при наличии доли должника и исполнительного производства у приставов

Здравствуйте! Может ли мать продать квартиру, если у меня есть 1/5 доли, а у меня задолженность по кредитам и приставы возбудили исполнительное производство?

Здравствуйте!

Коротко: продать всю квартиру целиком мать может только с согласия всех долевых собственников, включая Вас, — единолично распорядиться чужой долей нельзя. Ваш личный долг и возбуждённое в отношении Вас исполнительное производство способны привести к аресту именно Вашей 1/5 доли и, при недостатке иного имущества, к её принудительной продаже по решению суда, но не блокируют право матери распоряжаться своей долей и не позволяют продать квартиру целиком за Ваш долг.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, которые определяют, как соотносятся общая долевая собственность на квартиру и исполнительное производство в отношении одного из собственников.

Может ли один из собственников продать общую квартиру без согласия других?

Если квартира находится в долевой собственности, каждому из собственников принадлежит не отдельная физическая часть жилья, а доля в праве на неё в целом. Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, — то есть продажа, дарение, передача в залог объекта целиком — осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении соглашения спор о порядке пользования и владения решается судом (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что мать, даже владея большей частью квартиры, не вправе продать её целиком без Вашего участия в сделке в качестве продавца Вашей доли: покупатель в таком случае получит только доли тех, кто подписал договор, а Ваша 1/5 доли останется за Вами.

Своей собственной долей каждый участник вправе распорядиться самостоятельно, без согласия остальных, — например, продать её. Но при продаже доли постороннему лицу нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности: продавец обязан письменно известить их о цене и условиях продажи, и только если в течение месяца со дня извещения они не купят долю сами, её можно продать третьему лицу (статья 250 ГК РФ). Подробнее о том, как оформляется раздел и распоряжение квартирой в долевой собственности между родственниками, — в материале «Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?».

Как исполнительное производство одного из собственников влияет на доли других?

Долг и возбуждённое исполнительное производство касаются только имущества самого должника. Доли других участников долевой собственности — в Вашем случае доля матери — принадлежат им на праве собственности и в состав имущества должника не входят, поэтому взыскание по Вашему личному долгу на них обращено быть не может. Сам по себе факт, что один из собственников имеет задолженность перед кредиторами, не ограничивает право других участников распоряжаться своими долями — продавать, дарить, передавать по наследству — если только пристав по ошибке не наложил арест на объект в целом, а не на долю должника (об этом ниже).

Может ли пристав арестовать долю в праве на квартиру?

Да. В рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника, включая принадлежащую ему долю в праве общей собственности на недвижимость, — статья 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Арест применяется как мера, обеспечивающая сохранность имущества должника и исполнение требований взыскателя: как правило, он состоит в запрете распоряжаться долей (продавать, дарить, закладывать), а иногда — и пользоваться ею. Арест доли регистрируется как обременение в Едином государственном реестре недвижимости и блокирует регистрационные действия именно с этой долей. Если пристав наложил арест правильно — только на долю должника, — доли остальных собственников, включая долю матери, он не затрагивает.

Как происходит обращение взыскания на долю должника в общей собственности?

Порядок описан в статье 255 ГК РФ. Если у должника недостаточно другого имущества для погашения долга, кредитор вправе потребовать выдела доли должника в общем имуществе для обращения на неё взыскания. Когда выделить долю в квартире в натуре невозможно (для жилого помещения это обычно так) либо против выдела возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать, чтобы должник продал свою долю остальным сособственникам по цене, соразмерной её рыночной стоимости, а вырученные средства пошли на погашение долга. Если сособственники откажутся от покупки доли, кредитор вправе через суд потребовать обращения взыскания на долю должника путём её продажи с публичных торгов. Общий порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках исполнительного производства определяет статья 69 Закона об исполнительном производстве. В любом случае эта процедура затрагивает только долю самого должника: если долг за Вами, под угрозой принудительной продажи может оказаться только Ваша 1/5 доли — не доля матери и не квартира целиком.

Частые вопросы

Нужно ли согласие остальных собственников, чтобы пристав арестовал долю должника?

Нет, согласие других участников долевой собственности не требуется — арест доли должника является мерой в рамках исполнительного производства и налагается постановлением пристава (ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Если арест ошибочно затронул имущество, которое должнику не принадлежит, собственник вправе обжаловать постановление пристава или обратиться в суд.

Может ли пристав продать всю квартиру целиком из-за долга одного из собственников?

Нет. Взыскание обращается только на долю должника в праве общей собственности (ст. 255 ГК РФ). Доли остальных участников — в Вашей ситуации доля матери — принудительной продаже за чужой долг не подлежат.

Есть ли у сособственников преимущественное право выкупить долю должника?

Да. Когда долг взыскивается через продажу доли остальным участникам долевой собственности (п. 2 ст. 255 ГК РФ), это и есть их первоочередная возможность выкупа. При обычной продаже доли постороннему лицу действует отдельное правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ); а вот при принудительной продаже доли с публичных торгов это правило не применяется.

Что делать, если пристав арестовал всю квартиру, а не только долю должника?

Собственник, чья доля не связана с чужим долгом, вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. Подробный порядок такого обращения разобран в материале «Иск об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи».

Краткая сводка: продажа квартиры в долевой собственности при долге одного из владельцев

• Продать квартиру целиком мать может только с согласия всех долевых собственников — ст. 246 ГК РФ.
• Свою долю участник вправе продать самостоятельно, но с соблюдением преимущественного права покупки других собственников — ст. 250 ГК РФ.
• Долг и исполнительное производство одного из собственников не переходят на доли остальных участников.
• Пристав вправе наложить арест на долю должника как обеспечительную меру — ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
• Принудительная продажа доли должника возможна только по суду и при недостаточности иного имущества у должника — ст. 255 ГК РФ, ст. 69 Закона об исполнительном производстве.

Таким образом, продать всю квартиру целиком мать не вправе без согласия всех долевых собственников, включая Вас, — распоряжение общим имуществом в долевой собственности требует соглашения всех участников (ст. 246 ГК РФ). Ваш личный долг и возбуждённое исполнительное производство могут повлечь арест и, при отсутствии у Вас иного имущества, принудительную продажу по решению суда именно Вашей доли (ст. 255 ГК РФ), но не лишают мать права распоряжаться своей долей и не позволяют приставу продать квартиру целиком за Ваш личный долг. Точные последствия зависят от суммы долга, наличия у Вас другого имущества и содержания конкретных постановлений пристава, поэтому в такой ситуации стоит проконсультироваться с адвокатом и, если арест затронул чужие доли, обжаловать действия пристава.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Кредитные дела