Можно ли пристроить помещение к многоквартирному дому?

Добрый день. Есть вопрос по пристройке дополнительного помещения к многоквартирному дому. Хотела к собственной квартире на первом этаже сделать балкон на всю квартиру. Примерные размеры 1×10 метров. С чего начинать и нужно ли разрешение жильцов? Я же не использую общую территорию дома.

Здравствуйте!

Коротко: пристроить балкон к квартире можно, но это не перепланировка, а реконструкция многоквартирного дома. Она уменьшает общее имущество дома, поэтому нужны согласие всех без исключения собственников помещений (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ) и разрешение на строительство органа местного самоуправления.

Ниже приведён подробный разбор: почему пристройка балкона относится к реконструкции дома, а не к перепланировке квартиры; почему согласие соседей требуется, даже если Вы уверены, что не занимаете общую территорию; в каком порядке оформляются документы; как оформляется согласие собственников и чем заканчивается пристройка, возведённая без согласований.

Можно ли пристроить балкон или помещение к квартире в многоквартирном доме?

Прямого запрета на такие работы закон не содержит: пристройка к квартире на первом этаже возможна. Но выполняется она не в «квартирном» порядке, а как реконструкция объекта капитального строительства — самого многоквартирного дома. Реконструкцией признаётся изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе расширение объекта (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Пристроенный балкон длиной во всю квартиру опирается на наружную стену дома и на землю под домом, увеличивает площадь и внешние габариты здания — то есть меняет параметры всего дома, а не только Вашего помещения. Именно так эту ситуацию оценивает Верховный Суд РФ: изменение внутренних параметров помещения с одновременным изменением внешних параметров дома за счёт пристройки квалифицируется как реконструкция многоквартирного дома (пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023). Практическое следствие простое: сохранить такую пристройку «как перепланировку» по решению местной администрации нельзя — потребуется полный градостроительный порядок с проектом и разрешением на строительство.

Почему нужно согласие соседей, если общей территорией Вы не пользуетесь?

Довод «я не использую общую территорию» на практике не работает, и вот почему. Собственникам помещений в доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество: ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, крыши, механическое и электрическое оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (статья 36 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ). Наружная стена Вашей квартиры — это ограждающая конструкция дома, а земля под будущим балконом — общий земельный участок. Пристройка занимает и то и другое, а значит, уменьшает общее имущество, хотя формально Вы «пристраиваете к себе». Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ), а если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества — на неё должно быть получено согласие всех собственников помещений (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

Верховный Суд РФ рассматривал ситуацию, буквально совпадающую с Вашей по сути: собственник получил разрешение на пристройку к своему помещению, занимающую часть придомового земельного участка, и ссылался на решение общего собрания, принятое большинством голосов. Суд указал, что согласие всех собственников требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества дома, в том числе земельного участка, на котором дом расположен (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Тот же вывод повторён и в более позднем разъяснении: согласие всех собственников — обязательное условие реконструкции, влекущей уменьшение общего имущества, и протокол собрания с результатом «53 % за» таким согласием не является (пункт 11 Обзора, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Чем реконструкция отличается от перепланировки и переустройства?

Разница принципиальная, потому что от неё зависит и набор документов, и то, кто принимает решение. Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в документы на помещение; перепланировка — изменение конфигурации самого помещения в доме (статья 25 ЖК РФ). И то и другое проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ) — заявление подаёт собственник, полное согласие соседей по общему правилу не требуется, если общее имущество не уменьшается. Реконструкция же затрагивает весь дом как объект капитального строительства и подчиняется Градостроительному кодексу РФ: она ведётся на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ), а реконструкция многоквартирного дома, в результате которой уменьшится общее имущество, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Пристройка балкона к квартире относится ко второй, «тяжёлой» категории.

С чего начинать и в каком порядке оформлять пристройку?

Начинать нужно не с проектировщика и не с администрации, а с соседей: если согласие всех собственников получить не удастся, все остальные расходы окажутся напрасными. Дальнейшая последовательность подчинена Градостроительному кодексу РФ и выглядит так.

1. Провести общее собрание собственников помещений и получить согласие всех собственников на реконструкцию с присоединением части общего имущества (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ).
2. Выполнить инженерные изыскания: без них подготовка проектной документации, строительство и реконструкция не допускаются (статья 47 ГрК РФ).
3. Заказать проектную документацию на реконструкцию у организации, отвечающей требованиям статьи 48 ГрК РФ.
4. В предусмотренных статьёй 49 ГрК РФ случаях направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий на экспертизу.
5. Получить разрешение на строительство в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (части 2 и 4 статьи 51 ГрК РФ), приложив к заявлению в том числе согласие всех собственников помещений и машино-мест (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).
6. Выполнить работы по проекту и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).
7. Заказать технический план и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о доме и о Вашей квартире в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Параметры пристройки задаются не Вашим желанием, а проектом: он должен отвечать градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным требованиям, а также правилам землепользования и застройки, действующим в конкретном населённом пункте. Пристройка длиной около десяти метров вдоль фасада — это заметное вмешательство в несущую конструкцию и в благоустройство придомовой территории, поэтому вопросы опирания конструкций, отвода воды, инсоляции соседних квартир и доступа к инженерным сетям решаются именно на стадии проекта.

Как оформляется согласие собственников?

Решение о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ), а порядок подготовки, проведения собрания и оформления его результатов установлен главой 6 Жилищного кодекса РФ. Собрание может быть очным, заочным или очно-заочным; итоги оформляются протоколом, к которому прикладываются решения собственников и документы, подтверждающие их право собственности. Но здесь есть ключевая тонкость, на которой чаще всего и рушатся такие проекты: когда реконструкция уменьшает общее имущество, обычного «квалифицированного большинства» голосов недостаточно. Требуется согласие каждого собственника помещения в доме, и суды проверяют это буквально — в приведённых выше делах Верховный Суд РФ не признал достаточными ни 53 %, ни 74,6 % голосов. Поэтому к протоколу общего собрания практика рекомендует прикладывать индивидуальные письменные согласия всех собственников: так проще доказать соблюдение части 2 статьи 40 ЖК РФ и в администрации, и в суде.

Обратите внимание: голосуют собственники помещений, а не проживающие в доме граждане. Если помещение находится в муниципальной собственности или принадлежит нескольким лицам, согласие требуется от соответствующего публичного собственника и от каждого сособственника. Отсутствие хотя бы одного согласия означает, что законного пути к пристройке нет — и последующее получение разрешения на строительство само по себе этот дефект не исцеляет: в деле, вошедшем в Обзор № 2 (2017), суд признал недействительным именно выданное администрацией разрешение.

Что будет, если пристроить балкон без согласований?

Пристройка, возведённая без необходимых в силу закона согласований и разрешений, является самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на неё не возникает, распорядиться ею нельзя, а сама постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями. Вопросы применения этих правил разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. Если же выполненные работы будут квалифицированы как самовольные переустройство или перепланировка, применяется статья 29 Жилищного кодекса РФ: собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленных органом, осуществляющим согласование, а при неисполнении этой обязанности суд по иску такого органа вправе принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние.

Требование о сносе или о приведении дома в первоначальное состояние может заявить как орган местного самоуправления, так и любой из собственников помещений, чьё право на общее имущество нарушено. Дополнительно самовольная пристройка создаёт бытовые сложности: её не удастся учесть в ЕГРН, площадь квартиры останется прежней, а при продаже квартиры расхождение фактического состояния с документами почти всегда становится предметом спора с покупателем. Отдельно отметим: сохранить самовольную реконструкцию в судебном порядке при отсутствии согласия всех собственников не получится — именно отсутствие такого согласия суды называют самостоятельным основанием для отказа.

Частые вопросы

Достаточно ли согласия соседей по подъезду или по этажу?

Нет. Общее имущество принадлежит собственникам всех помещений дома, а не отдельного подъезда (статья 36 ЖК РФ). Согласие требуется от каждого собственника помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ). Согласие только ближайших соседей или решение собрания большинством голосов суды достаточным не признают.

Нужно ли согласие, если земельный участок под домом не поставлен на кадастровый учёт?

Да. Даже если вопрос с участком не решён, пристройка опирается на наружную стену дома, а ограждающие несущие конструкции относятся к общему имуществу собственников помещений (статья 36 ЖК РФ). Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников (часть 3 статьи 36 ЖК РФ), поэтому обойти это условие ссылкой на статус земли нельзя.

Что делать, если один из собственников против?

Понудить собственника дать согласие через суд нельзя: закон требует именно добровольного согласия всех (часть 2 статьи 40 ЖК РФ). Остаётся либо продолжать переговоры, либо изменить замысел так, чтобы общее имущество не уменьшалось и внешние параметры дома не менялись — тогда работы не будут реконструкцией и порядок согласования окажется другим.

Можно ли узаконить уже построенную пристройку через суд?

Теоретически да, но условия строгие: права на земельный участок должны допускать строительство, постройка должна соответствовать установленным требованиям, а её сохранение — не нарушать права других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью (статья 222 ГК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44). Без согласия всех собственников это условие не выполняется.

Краткая сводка: пристройка помещения к многоквартирному дому

• Пристройка балкона к квартире меняет внешние параметры здания и является реконструкцией многоквартирного дома, а не перепланировкой квартиры (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ, статья 25 ЖК РФ).
• Наружные стены и земельный участок под домом — общее имущество собственников помещений (статья 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), поэтому довод «я не пользуюсь общей территорией» правового значения не имеет.
• Реконструкция с присоединением части общего имущества возможна только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36, часть 2 статьи 40 ЖК РФ; пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).
• Порядок работ: согласие собственников, инженерные изыскания (статья 47 ГрК РФ), проектная документация (статья 48 ГрК РФ), экспертиза в предусмотренных случаях (статья 49 ГрК РФ), разрешение на строительство (статья 51 ГрК РФ), ввод в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ), изменения в ЕГРН.
• Пристройка без согласий и разрешения — самовольная постройка со сносом или приведением в соответствие (статья 222 ГК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44); при квалификации работ как самовольной перепланировки применяется статья 29 ЖК РФ.
• Позиции Верховного Суда РФ по теме собраны в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Таким образом, начинать следует с общего собрания собственников и получения согласия каждого из них: пристройка балкона к квартире — это реконструкция многоквартирного дома, уменьшающая общее имущество. Только после этого имеет смысл заказывать инженерные изыскания и проект и обращаться за разрешением на строительство в орган местного самоуправления, а по завершении работ — вводить объект в эксплуатацию и вносить изменения в ЕГРН.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры