Принудительная выписка из квартиры: права собственника и порядок действий

Добрый день. Квартира оформлена на меня. Прописан ещё один человек. Он категорически против выписываться. Не работает, пьет. Без его согласия возможно выписать его?

Здравствуйте!

Коротко: да, собственник вправе через суд снять зарегистрированного жильца с учёта, если тот не работает, не платит за квартиру и отказывается выписываться добровольно, — но только при условии, что у этого человека нет самостоятельного права пользования жильём. Основания — статья 292 Гражданского кодекса РФ и статьи 30, 31, 35 Жилищного кодекса РФ. Само по себе пьянство и отсутствие работы снятия с учёта не гарантируют: нужны факты нарушения порядка пользования жильём и отсутствие у жильца иных законных прав на квартиру.

Ниже — подробный разбор оснований, исключений и порядка обращения в суд применительно к Вашей ситуации.

Можно ли выписать человека без его согласия?

Да, но только в судебном порядке — административного «снятия с учёта по заявлению собственника» закон не предусматривает. Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по статье 209 Гражданского кодекса РФ и требовать устранения любых нарушений своего права, даже если они не связаны с лишением владения, — статья 304 Гражданского кодекса РФ. Применительно к жилью это конкретизировано статьёй 292 Гражданского кодекса РФ: право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается при переходе права собственности к другому лицу, если иное не установлено законом.

Практический механизм даёт статья 35 Жилищного кодекса РФ: если гражданин, право пользования которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением, не освобождает его добровольно, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Ни паспортный стол, ни МФЦ, ни участковый самостоятельно снять человека с регистрации по одному заявлению собственника не вправе — нужен именно судебный акт.

Кто считается бывшим членом семьи собственника?

Статья 31 Жилищного кодекса РФ относит к членам семьи собственника проживающих с ним супруга, детей и родителей; другие родственники и иждивенцы признаются членами семьи, если вселены собственником именно в этом качестве. «Бывшим» член семьи становится при прекращении семейных отношений — расторжении брака, разводе фактических отношений с нетрудоспособным иждивенцем, разрыве родственных связей — и по общему правилу утрачивает право пользования жильём, если стороны не договорились об ином (соглашение о сохранении права пользования, брачный договор, алиментное соглашение). Именно этой категории в первую очередь касается принудительная выписка через суд.

Если прописанный человек никогда не состоял с собственником в браке и не является его родственником, а был вселён, например, как знакомый или временный жилец без документально оформленных семейных отношений, суды нередко применяют те же правила статьи 31 Жилищного кодекса РФ по аналогии — как к лицу, утратившему основания пользования жильём.

Что делать, если он отказывался от приватизации?

Это ключевое исключение, которое нужно проверить в первую очередь. Если прописанный человек в своё время имел право на участие в приватизации этой квартиры, но письменно отказался от него в пользу собственника, закон сохраняет за ним право пользования жильём бессрочно и независимо от смены собственника — такое право не прекращается ни разводом, ни продажей квартиры, ни решением нынешнего владельца. Эта позиция закреплена статьёй 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ о применении Жилищного кодекса РФ. В такой ситуации требовать принудительной выписки через суд, скорее всего, бесперспективно — вне зависимости от того, работает жилец или нет и как себя ведёт. Подробнее о механике такого отказа и его последствиях — в материале «Как оформить отказ от приватизации, чтобы потом не остаться без жилья», а о судебной практике по сохранению права пользования у таких лиц — в статье «Сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в приватизации».

Уточните у себя: приватизировалась ли квартира при участии этого человека, и если да — подписывал ли он отказ от приватизации в Вашу пользу или его доля просто не оформлялась по другой причине (например, он тогда был несовершеннолетним и не имел права на приватизацию, либо въехал в квартиру уже после приватизации). От ответа на этот вопрос зависит, насколько реалистична принудительная выписка в Вашем случае.

Какие ещё есть основания сохранить право проживания?

Помимо отказа от приватизации, право пользования жильём независимо от воли собственника могут сохранять и другие категории лиц. Их стоит исключить до обращения в суд, чтобы не подавать заведомо бесперспективный иск.

Какой порядок обращения в суд?

Если ни одно из исключений выше не применимо, дальнейшие действия выстраиваются в следующем порядке.

1. Соберите доказательства: выписку из ЕГРН о праве собственности, документы о прекращении семейных отношений (если применимо), справку о составе зарегистрированных лиц, доказательства неучастия жильца в оплате коммунальных услуг, обращения к участковому или в управляющую компанию, показания соседей.
2. Направьте жильцу письменное уведомление с требованием освободить жильё и сняться с регистрационного учёта добровольно — заказным письмом с описью вложения. Это не обязательный, но крайне желательный шаг: суды учитывают, пытался ли собственник урегулировать спор без обращения в суд.
3. Составьте исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта, подайте его в районный суд по месту нахождения квартиры.
4. Участвуйте в судебном разбирательстве, при необходимости — заявляйте ходатайства об истребовании доказательств (например, справок о задолженности по коммунальным платежам).
5. После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист или сам судебный акт и обратитесь с ним в территориальный орган МВД по вопросам миграции (лично или через МФЦ) — снятие с регистрационного учёта на основании вступившего в силу решения суда производится без согласия самого гражданина.

Сама процедура принудительного прекращения права пользования жильём и порядок регистрационного учёта граждан РФ регулируются подзаконным актом Правительства РФ, а материальные основания для конкретных категорий жилищных споров подробно разобраны в статье «Принудительное выселение: законные основания и процедура» — там же приведены примеры формулировок исковых требований для разных ситуаций.

Что учитывает суд при вынесении решения?

Само по себе то, что жилец не работает и злоупотребляет алкоголем, не является самостоятельным основанием для выселения — закон связывает принудительное прекращение права пользования не с образом жизни человека, а с тем, есть ли у него вообще право пользования этим жильём и не нарушает ли он правила его использования. Тем не менее на практике эти обстоятельства имеют значение как дополнительные доказательства: систематическая неоплата коммунальных услуг, порча имущества, нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилья не по назначению — всё это суд оценивает в совокупности с отсутствием у ответчика самостоятельных прав на квартиру. Чем больше таких фактов задокументировано (акты управляющей компании, обращения соседей, материалы полиции), тем выше вероятность положительного решения. Если в квартире также зарегистрированы или проживают несовершеннолетние, лица с инвалидностью, либо есть другие собственники долей, требования к доказательной базе и сама процедура становятся строже — потребуется, в частности, привлечение органов опеки или согласование с содольщиками.

Частые вопросы

Можно ли выписать человека без обращения в суд, только через паспортный стол или МФЦ?

Нет. Регистрационный учёт снимается по заявлению самого гражданина, по факту его смерти или на основании вступившего в силу решения суда. Одного заявления собственника недостаточно ни при каких обстоятельствах.

Сколько времени занимает весь процесс?

Срок рассмотрения дела судом первой инстанции по закону — до двух месяцев, но с учётом подготовки документов, возможных отложений и обжалования на практике процесс обычно занимает от трёх месяцев до полугода. После вступления решения в силу снятие с регистрационного учёта происходит в течение нескольких рабочих дней.

Обязательно ли нанимать адвоката или можно подать иск самостоятельно?

Формально закон этого не требует, иск можно подать самостоятельно. На практике ошибки в формулировке требований и в составе доказательств — частая причина отказа в исках такой категории, поэтому юридическое сопровождение существенно повышает шансы на положительный результат, особенно если у ответчика может быть скрытое основание для сохранения права пользования.

Что если жилец добровольно съедет, но не снимется с учёта?

Регистрация по месту жительства без фактического проживания сама по себе не лишает собственника права обратиться в суд: длительное непроживание, отсутствие вещей и неучастие в оплате коммунальных услуг — самостоятельное и хорошо доказуемое основание для признания утратившим право пользования жилым помещением по той же статье 35 Жилищного кодекса РФ.

Можно ли выселить прописанного, если он один из собственников квартиры?

Нет, описанный здесь порядок касается только тех, кто собственником не является. Сособственника нельзя «выписать» — при конфликте между владельцами долей применяются иные механизмы: определение порядка пользования жильём, выдел доли в натуре или её принудительный выкуп через суд.

Краткая сводка: принудительная выписка из квартиры

• Собственник вправе требовать выселения и снятия с регистрационного учёта только через суд — статьи 292 Гражданского кодекса РФ, 31 и 35 Жилищного кодекса РФ.
• Бывший член семьи собственника (прекращены семейные отношения) утрачивает право пользования по общему правилу и подлежит выселению при отказе освободить жильё добровольно.
• Отказ от приватизации в пользу собственника сохраняет за жильцом бессрочное право пользования — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; это исключение нужно проверить в первую очередь.
• Пьянство, неоплата коммунальных услуг и конфликты с соседями сами по себе не основание для выселения, но усиливают доказательную базу в совокупности с отсутствием иных прав на жильё.
• Порядок: доказательства → письменное уведомление → исковое заявление в районный суд → решение суда → снятие с учёта органом МВД по вопросам миграции.
• При долевой собственности, несовершеннолетних или лицах с инвалидностью в квартире требования к процедуре строже, а сама выписка сособственника невозможна в принципе.

Таким образом, принудительно выписать зарегистрированного в Вашей квартире человека без его согласия можно, но только через суд, и решающее значение имеет не его образ жизни, а наличие или отсутствие у него самостоятельного права пользования жильём. Прежде чем готовить исковое заявление, важно исключить исключения — прежде всего отказ от приватизации, — а затем собрать доказательства прекращения семейных отношений и нарушения порядка пользования жильём.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Адвокат по жилищным делам: как выписать человека из дома без его согласия?