Можно ли выселить постороннего человека из квартиры без суда: реальные возможности собственника

Добрый день. Необходимо выселить человека из квартиры (не родственника). Я являюсь собственником. Можно это как-то сделать проще, не через суд?

Здравствуйте!

Коротко: принудительно выселить человека, который живёт в квартире и отказывается уезжать, без суда нельзя — никто не может быть выселен из жилища иначе как по решению суда (часть 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ, статья 35 Жилищного кодекса РФ). Без суда обходятся только добровольный выезд и отказ впустить обратно того, кто уже не проживает.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: когда суд действительно не нужен, какой иск подаёт собственник, какие документы собрать, сколько времени занимает выселение и чем рискует тот, кто решает вопрос своими силами.

Можно ли выселить постороннего из квартиры без суда?

Нет, если человек фактически проживает в квартире и добровольно съезжать отказывается. Собственник действительно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ), но эти права он осуществляет в рамках закона. Жилищный кодекс РФ прямо устанавливает: жилище неприкосновенно, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами (части 1 и 4 статьи 3 Жилищного кодекса РФ). Это развитие статьи 25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища.

Механизм выселения описан в статье 35 Жилищного кодекса РФ: если право пользования жилым помещением у гражданина прекратилось или он пользуется помещением не по назначению, а требование собственника освободить квартиру не исполнено, такой гражданин подлежит выселению на основании решения суда. Никакой административной процедуры «выселить через участкового», «через паспортный стол» или «через управляющую компанию» закон не предусматривает. Ни полиция, ни миграционный орган, ни судебные приставы не вправе выдворить человека из квартиры, пока нет вступившего в силу судебного акта.

Важно понимать и обратное: сам по себе факт, что человек Вам не родственник и не имеет никакого договора, не делает его выселение «автоматическим». Он лишь означает, что у Вас есть все основания выиграть спор в суде, — но пройти суд всё равно придётся. Зато у собственника нет и обязанности впускать в квартиру того, кто в ней не живёт и права пользования не имеет: закрытая дверь — это не выселение.

В каких ситуациях обращение в суд не требуется?

Суд нужен не всегда — он нужен для принуждения. Если человек освобождает квартиру сам, спора нет и иска не требуется. Ниже — типовые ситуации и ответ на вопрос, обойтись ли без суда.

Отдельно про распространённое заблуждение о договоре найма. Внесудебно договор найма жилого помещения с гражданином прекращается по соглашению сторон, по истечении срока или по инициативе самого нанимателя. А вот расторжение договора по требованию наймодателя — например, при невнесении платы — производится только в судебном порядке (статья 687 Гражданского кодекса РФ). Условие договора «наймодатель вправе выселить нанимателя во внесудебном порядке» этого правила не отменяет и на принудительное выдворение права не даёт.

Какой иск подать собственнику и на какие нормы опереться?

Выбор требования зависит от того, что именно нарушено. На практике собственник заявляет одно из трёх требований или их сочетание.

• Иск о выселении — основное требование к тому, кто занимает квартиру без законных оснований либо чьё право пользования прекратилось, а требование освободить помещение не исполнено (статья 35 Жилищного кодекса РФ).
• Иск о признании не приобретшим или утратившим право пользования жилым помещением — заявляется вместе с выселением, когда человек зарегистрирован в квартире. Именно это решение станет основанием для снятия его с регистрационного учёта.
• Виндикационный иск — истребование имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ), когда собственник фактически лишён владения квартирой: доступа у него нет, замки сменены, помещение занято посторонним.
• Негаторный иск — требование устранить нарушения права собственности, не связанные с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ): например, обязать не чинить препятствий в пользовании квартирой, освободить одну из комнат, передать ключи.

Иск подаётся в районный суд; по требованиям о правах на жилое помещение применяется правило исключительной подсудности — по месту нахождения квартиры (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, который даёт заключение (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ) — это обязательный элемент процедуры, и его отсутствие может стать поводом для отмены решения. Государственная пошлина уплачивается как за требование неимущественного характера (статья 333.19 Налогового кодекса РФ); её актуальный размер уточняйте на день подачи иска.

Что делать собственнику шаг за шагом?

1. Проверьте основания проживания. Выясните, есть ли у человека договор найма или безвозмездного пользования, регистрация в квартире, доля в праве, завещательный отказ, соглашение с прежним собственником. От этого зависит и требование, и доказательства.
2. Направьте письменное требование освободить квартиру. Укажите разумный срок (обычно от 7 до 30 дней) и вручите его под подпись либо направьте заказным письмом с описью вложения по адресу квартиры. Для статьи 35 Жилищного кодекса РФ факт неисполнения требования собственника — самостоятельный элемент основания иска, поэтому доказательство отправки нужно сохранить.
3. Зафиксируйте проживание и отказ. Подойдут акт о фактическом проживании, подписанный соседями, талон-уведомление о вызове полиции, переписка, показания свидетелей.
4. Соберите документы и подайте иск. Требование о выселении заявляйте вместе с признанием утратившим (не приобретшим) право пользования, если человек зарегистрирован в квартире.
5. Получите решение и дождитесь вступления его в силу. На апелляционное обжалование отводится месяц со дня изготовления решения в окончательной форме (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Возьмите исполнительный лист и обратитесь к судебным приставам. Принудительное исполнение производится по Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
7. Снимите человека с регистрационного учёта. Вступившее в силу решение суда о выселении или о признании утратившим право пользования — основание для снятия с учёта органом регистрационного учёта (Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Комплект документов к иску о выселении обычно включает:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру (либо иной правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);
• справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
• копию письменного требования об освобождении квартиры и доказательства его вручения или направления;
• документы, подтверждающие отсутствие у ответчика оснований для проживания (или прекращение договора: уведомление, истёкший срок, соглашение);
• акты, талоны-уведомления полиции, переписку, подтверждающие фактическое проживание и отказ выехать;
• документ об уплате государственной пошлины и копии иска с приложениями для ответчика и прокурора.

Что может и чего не может полиция?

Вызов полиции — рабочий инструмент, но у него узкая задача. Сотрудники обязаны прибыть на место происшествия, пресечь противоправное деяние, задокументировать обстоятельства и принять заявление (статья 12 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции»). Если посторонний проник в квартиру против воли проживающих в ней лиц, взломал замок, устроил дебош или повредил имущество, обращение в полицию уместно и даёт письменные доказательства для суда: талон-уведомление, объяснения, постановление по итогам проверки.

Чего полиция не сделает — так это не выселит человека из квартиры. Такой меры в её полномочиях нет: выдворение из жилища возможно только на основании решения суда и исполняется судебным приставом-исполнителем. Более того, если по документам человек в квартире зарегистрирован или ссылается на договорённость с собственником, полиция, как правило, оценивает ситуацию как гражданско-правовой спор и рекомендует обратиться в суд. Это не отказ в защите, а верное распределение компетенции.

Как исполняется решение суда и сколько времени занимает выселение?

После вступления решения в силу собственник получает исполнительный лист и подаёт его в отдел судебных приставов по месту нахождения квартиры. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает должнику срок для добровольного исполнения — по общему правилу пять дней со дня получения постановления (часть 12 статьи 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ). Если человек не съехал, пристав взыскивает исполнительский сбор и назначает новый срок, а затем производит принудительное выселение (статья 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Принудительное выселение — это освобождение помещения от выселяемого, его имущества и домашних животных и запрет пользоваться освобождённым помещением. Проводится оно с участием понятых, при необходимости — при содействии сотрудников органов внутренних дел, с обязательной описью имущества. Если вещи забирать некому, пристав передаёт их на хранение; невостребованное имущество по истечении установленного законом срока хранения передаётся на реализацию. Именно поэтому выбрасывать чужие вещи самостоятельно не нужно: закон предусматривает для этого отдельную процедуру.

По срокам ориентир такой: гражданское дело районный суд рассматривает и разрешает до истечения двух месяцев со дня поступления заявления (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ), ещё месяц отводится на вступление решения в силу, если его не обжаловали (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ), плюс время на исполнительное производство. При обжаловании в апелляции срок увеличивается. Реалистичный горизонт по несложному спору — от трёх-четырёх месяцев до полугода и более.

Чем рискует собственник, который выселяет своими силами?

Соблазн «решить вопрос за один вечер» — выставить вещи на лестницу, сменить замок при находящемся внутри человеке, отключить воду и электричество, привести знакомых «для убедительности» — оборачивается тем, что собственник из истца превращается в ответчика или подозреваемого. Основные риски таковы.

• Самоуправство. Самовольное, вопреки установленному законом порядку, совершение действий, правомерность которых оспаривается, влечёт ответственность по статье 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а при причинении существенного вреда — по статье 330 Уголовного кодекса РФ.
• Нарушение неприкосновенности жилища. Незаконное проникновение в жилище против воли проживающего в нём лица образует состав статьи 139 Уголовного кодекса РФ. Право собственности само по себе от этой оценки не защищает, если для проживающего квартира является жилищем в силу договора или иного законного основания.
• Возмещение вреда. За испорченные или пропавшие вещи придётся отвечать по правилам статьи 1064 Гражданского кодекса РФ — вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме.
• Ухудшение позиции в суде. Документы о вызове полиции по Вашим действиям, фотографии выброшенных вещей и показания свидетелей ответчик принесёт в тот же процесс. Суд оценивает поведение сторон, и «силовой» эпизод затягивает дело и играет против собственника.

Законные способы ускорить решение вопроса есть, и они другие: письменное требование с чётким сроком, предложение компенсировать переезд, соглашение о выезде к конкретной дате с распиской, а если человек не идёт навстречу — быстрая подача иска и заявление о судебных расходах. Пока идёт спор, отключать коммунальные ресурсы в квартире нельзя: это и риск самоуправства, и повод для встречных требований.

Частые вопросы

Даёт ли регистрация в квартире право остаться в ней жить?

Сама по себе — нет. Регистрация или её отсутствие не может служить основанием ограничения либо условием реализации прав (статья 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Право пользования возникает из договора, семейных отношений с собственником или закона. Но снять зарегистрированного с учёта принудительно можно только по вступившему в силу решению суда — так устроены Правила регистрации, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Есть ли срок исковой давности по требованию о выселении?

На требования собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ, статья 304 Гражданского кодекса РФ). Поэтому длительное молчание собственника само по себе не лишает его возможности обратиться в суд. Иное дело виндикация по статье 301 Гражданского кодекса РФ, когда владение утрачено: там применяется общий трёхлетний срок.

Можно ли взыскать с ответчика судебные расходы?

Да. Стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возмещение понесённых судебных расходов с другой стороны (статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ), а расходы на представителя — в разумных пределах (статья 100 Гражданского процессуального кодекса РФ). Взыскать можно государственную пошлину, оплату услуг адвоката, почтовые расходы. Требование заявляется в иске или отдельным заявлением уже после рассмотрения дела.

Обязательно ли участие прокурора в деле о выселении?

Да, по делам о выселении прокурор вступает в процесс и даёт заключение (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ). Его неявка, если он извещён надлежаще, рассмотрению дела не препятствует, но само неизвещение прокурора — процессуальное нарушение. На практике это означает, что копию иска с приложениями готовят в том числе для прокурора.

Что делать, если человек живёт по договору найма и перестал платить?

Сначала письменно потребовать погасить долг и освободить квартиру, затем предъявить иск о расторжении договора найма, выселении и взыскании задолженности: по требованию наймодателя договор найма жилого помещения расторгается только в судебном порядке (статья 687 Гражданского кодекса РФ). Если срок договора уже истёк и наниматель не съезжает, заявляется требование о выселении по статье 35 Жилищного кодекса РФ.

Краткая сводка: выселение постороннего собственником

• Принудительное выселение проживающего в квартире человека возможно только по решению суда — часть 4 статьи 3 и статья 35 Жилищного кодекса РФ; административного порядка закон не знает.
• Без суда обходятся добровольный выезд, соглашение о выезде, прекращение договора по истечении срока и отказ впустить обратно того, кто в квартире уже не проживает (статья 209 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).
• Требования собственника: выселение (статья 35 Жилищного кодекса РФ), признание утратившим или не приобретшим право пользования, истребование квартиры из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса РФ) либо устранение препятствий в пользовании (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
• Обязательные предварительные шаги — письменное требование освободить квартиру с доказательством вручения и фиксация факта проживания; дело слушается с заключением прокурора (часть 3 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Решение исполняет судебный пристав: пять дней на добровольное исполнение (часть 12 статьи 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ), далее принудительное выселение с понятыми и описью имущества (статья 107 того же закона).
• Самостоятельное «выдворение» грозит ответственностью по статье 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, статьям 330 и 139 Уголовного кодекса РФ и возмещением вреда по статье 1064 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, «простого» внесудебного способа выселить постороннего человека, который живёт в Вашей квартире и уезжать не хочет, законодательство не предусматривает: единственный надёжный путь — иск о выселении и о признании права пользования прекращённым, а затем исполнительное производство. Начните с письменного требования освободить квартиру в разумный срок и с фиксации отказа: это и шанс решить вопрос миром, и обязательный элемент доказательственной базы по статье 35 Жилищного кодекса РФ. Силовые методы дают обратный результат — они превращают собственника из истца в нарушителя.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Жилищные споры