Можно ли запретить соседям ходить домой через мой двор?

Здравствуйте! Я-собственник квартиры в трехквартирном доме. Моя квартира расположена с краю. Со времен постройки дома соседи, которые живут посередине, ходили через двор предыдущих хозяев. Теперь имею ли я право запретить ходить через мой двор соседям, живущим посередине? Или чтоб они ходили через других соседей?

Здравствуйте!

Коротко: если двор оформлен как Ваш личный земельный участок, Вы вправе запретить по нему проход — статья 304 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику требовать устранения любых нарушений его прав, не связанных с лишением владения. Но если для соседей это единственный способ попасть к своему жилью, они вправе через суд добиться сервитута — платного права ограниченного прохода по статье 274 ГК РФ.

Ниже — подробный разбор: как понять, кому на самом деле принадлежит двор в доме на несколько квартир, когда собственник вправе просто запретить проход, в каких случаях соседу всё же дадут сервитут через суд и должен ли он будет за это платить.

Двор в доме на несколько квартир — личный участок или общее имущество?

Ответ на вопрос о праве запретить проход зависит от того, как земля под домом и вокруг него оформлена юридически, а не от того, кто фактически считается «хозяином» той или иной части двора. Возможны два разных правовых режима, и они дают противоположные ответы. Если предыдущие собственники Вашей квартиры действительно оформили отдельный, стоящий на кадастровом учёте земельный участок именно на себя (что и описано в вопросе — «двор предыдущих хозяев»), а сегодня он записан в ЕГРН на Вас, — это Ваша личная собственность, и дальше действуют правила статей 209 и 304 ГК РФ о правомочиях собственника.

Но если дом формально является многоквартирным, а участок под всем домом — включая проходы, палисадники и придомовую территорию всех трёх квартир — сформирован и поставлен на кадастровый учёт как ОДИН общий участок, то он относится к общему имуществу собственников помещений в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статей 289–290 ГК РФ. В этом случае двор находится в общей долевой собственности всех трёх владельцев квартир, и ни один из них не вправе единолично запрещать другому сособственнику пользоваться общим участком — порядок пользования общим имуществом определяется по соглашению всех сособственников или, при споре, судом (статьи 246, 247 ГК РФ), а не негаторным иском одного собственника к другому. Подробнее о том, как добиваться устранения препятствий именно в пользовании общедомовым имуществом, — в материале про споры об общедомовом имуществе.

Понять, какой из режимов у Вас, можно по выписке из ЕГРН: если на Ваш двор есть отдельный кадастровый номер и в графе «правообладатель» стоите только Вы — это личный участок. Если участок один на весь дом и в выписке указаны доли всех собственников — это общее имущество, и дальше нужно ориентироваться не на статью 304, а на правила распоряжения долевой собственностью.

Может ли собственник запретить проход через свой земельный участок?

Если двор — Ваш личный, отдельно оформленный участок, ответ да. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения, — сюда прямо относится и проход посторонних людей, включая соседей, через территорию, которой Вы владеете единолично. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (принятое совместно с Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ) разъясняет, что такое требование удовлетворяется, если истец докажет своё право собственности или законное владение имуществом, а также то, что действия ответчика нарушают это право. На требование об устранении подобных нарушений исковая давность не распространяется, пока нарушение продолжается, — это прямо следует из статьи 208 ГК РФ.

То, что соседи или их предшественники годами ходили через двор с молчаливого согласия прежних хозяев, само по себе не создаёт у них права прохода. Право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) возникает только по соглашению сторон либо по решению суда — это прямо указано в пункте 3 статьи 274 ГК РФ, а не в силу многолетнего фактического использования. Поэтому длительная история такого прохода не мешает Вам потребовать его прекращения, если участок оформлен на Вас лично.

Когда сосед вправе требовать сервитут вместо запрета?

Право запретить проход не абсолютно. Если для соседей, живущих посередине, Ваш двор — единственный объективно возможный путь к своему дому (например, с других сторон участок огорожен застройкой или водоёмом и физически пройти нельзя), они вправе требовать установления сервитута через суд по статье 274 ГК РФ и статье 23 Земельного кодекса РФ. Подробные условия такого требования разъяснены в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года: сервитут допускается только при отсутствии у соседа иной объективной возможности пользоваться своим имуществом, он не должен лишать Вас нормального использования двора, а при нескольких возможных вариантах прохода суд обязан выбрать наименее обременительный для Вас как собственника служащего участка.

Если же у соседей есть реальная возможность попасть к себе иным путём — например, через двор других соседей или с улицы, — то оснований для сервитута через Ваш участок нет, и негаторный иск по статье 304 ГК РФ будет удовлетворён без каких-либо оговорок. Разбор похожей ситуации, когда у участка в принципе нет прохода или проезда, — в статье «К участку нет прохода или проезда», а общие условия, при которых соседи вправе пользоваться чужой землёй, — в материале «Сервитут: когда соседи имеют право пользоваться Вашей землёй».

Как устанавливается сервитут — по соглашению или через суд?

Первый и самый быстрый вариант — письменное соглашение с соседями. В нём стороны сами определяют маршрут прохода, его площадь, срок действия (постоянный или на определённый период) и размер платы. Такое соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость (пункт 3 статьи 274, статья 131 ГК РФ): без регистрации в ЕГРН сервитут не считается установленным для третьих лиц, хотя между сторонами соглашения он действует и без неё. Отсутствие кадастрового учёта именно той части участка, которая обременяется сервитутом, само по себе не препятствует его регистрации, если закон прямо не требует такого учёта.

Если договориться не удаётся, сосед вправе обратиться в суд с иском об установлении сервитута — ответчиком по такому иску будет именно собственник служащего участка, то есть Вы. Суд обязан сам определить все существенные условия сервитута: конкретный маршрут прохода, его площадь, срок и порядок пользования, — а не просто разрешить проход «в общем виде». При этом бремя доказывания того, что иного пути нет, лежит на соседе, который требует установления сервитута, а не на Вас.

Нужно ли соседу платить за проход через Ваш участок?

По общему правилу — да. Пункт 5 статьи 274 ГК РФ прямо предусматривает право собственника участка, обременённого сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых сервитут установлен, соразмерную плату за пользование участком, если иное не установлено законом. Согласно упомянутому Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 26 апреля 2017 года, размер такой платы суд определяет исходя из принципов разумности и соразмерности, с учётом характера использования, площади и срока действия сервитута; плата может быть установлена как разовым платежом, так и периодическими выплатами. Освободить соседа от платы можно только по обоюдному согласию, зафиксированному в соглашении о сервитуте, — по умолчанию право на плату есть у Вас как у собственника, даже если раньше проход был бесплатным.

• При обращении в суд заявите требование о взыскании платы за сервитут — суд не назначает её автоматически, если истец о ней не просит.
• Просите установить сервитут на минимально необходимую площадь и конкретный маршрут, а не на весь двор целиком.
• Сохраняйте документы о состоянии участка «до» — они пригодятся, если проход соседей со временем причинит ущерб (например, повредит газон или ограждение).

Частые вопросы

Можно ли сразу поставить забор, не обращаясь в суд?

Если участок оформлен исключительно на Вас и решения суда об установлении сервитута нет, формально Вы вправе ограничить доступ по своему усмотрению (статья 209 ГК РФ). Но прежде стоит письменно уведомить соседей о запрете и убедиться в точных границах участка по выписке из ЕГРН — если ограждение случайно захватит чужую землю, спор развернётся уже против Вас.

Что делать, если сосед продолжает ходить через двор, несмотря на запрет?

Направьте письменную претензию с требованием прекратить проход, а при отказе — обращайтесь в суд с негаторным иском по статье 304 ГК РФ. Срок исковой давности на такое требование не распространяется, пока нарушение продолжается, — это следует из статьи 208 ГК РФ.

Может ли сосед получить сервитут бесплатно?

Только если Вы сами согласитесь на безвозмездный сервитут в соглашении. По умолчанию собственнику служащего участка причитается соразмерная плата по пункту 5 статьи 274 ГК РФ, а при споре её размер определяет суд.

Как понять, двор — это личный участок или общее имущество дома?

Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок под домом. Она покажет, сформирован ли отдельный участок с Вашим единоличным правом собственности или один общий участок под всем домом, находящийся в долевой собственности всех собственников квартир по правилам статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Краткая сводка: право прохода через двор в доме на несколько квартир

• Если двор оформлен как Ваш личный земельный участок, Вы вправе запретить по нему проход — статья 304 ГК РФ.
• Если участок под домом общий для всех собственников квартир, единолично запретить проход сособственнику нельзя — статьи 289, 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, порядок пользования определяется по статьям 246–247 ГК РФ.
• Сервитут возникает только по соглашению сторон или решению суда, а не из-за многолетнего фактического прохода, — пункт 3 статьи 274 ГК РФ.
• Суд устанавливает сервитут, только если у соседа объективно нет иного пути, и выбирает наименее обременительный для Вас вариант — Обзор судебной практики ВС РФ от 26.04.2017.
• Сервитут по умолчанию платный — соразмерная плата причитается Вам по пункту 5 статьи 274 ГК РФ.
• Требование об устранении препятствий в пользовании участком не имеет срока исковой давности, пока нарушение продолжается, — статья 208 ГК РФ.

Таким образом, если двор оформлен как Ваш личный участок, Вы вправе запретить соседям ходить через него — но если это единственный путь к их дому, суд может обязать Вас предоставить платный сервитут на определённых условиях. Прежде чем принимать решение, стоит проверить по выписке из ЕГРН, кому в действительности принадлежит двор.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Частный сервитут — установление права ограниченного пользования земельным участком