Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

Правовая природа кадастровой стоимости и её значение

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в результате государственной кадастровой оценки величину, используемую в качестве налоговой базы по ряду имущественных налогов, а также при расчёте арендной платы, выкупной цены и иных публично‑правовых платежей. Правовое регулирование осуществляется, в частности, Федеральным законом от 03.07.2016 № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также нормами Налогового кодекса Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и считаются достоверными до момента их изменения в установленном порядке.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Законодательство предусматривает два ключевых основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости;
• выявление недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при проведении государственной кадастровой оценки.

Первое основание является наиболее распространённым и предполагает доказывание того, что рыночная стоимость объекта на дату оценки существенно ниже установленной кадастровой стоимости. Второе основание связано с техническими ошибками (например, неверная площадь, категория земель, вид разрешённого использования). При этом комиссия или суд могут исправить только те ошибки, которые повлияли на результат оценки.

Субъекты, имеющие право на обращение

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться:

• собственники объектов недвижимости;
• лица, обладающие иными вещными правами (например, арендаторы, если стоимость влияет на размер платежей);
• органы государственной власти и местного самоуправления (в отношении публичного имущества);
• бывшие собственники, если кадастровая стоимость затрагивает их налоговые обязательства за период владения.

Право на оспаривание возникает при условии, что кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности заявителя.

Досудебный порядок: обращение в бюджетное учреждение

С 1 января 2026 года для всех категорий заявителей — юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и физических лиц — установлен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости: необходимо обратиться в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку. Это предусмотрено статьёй 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ( изменение вступило в силу с 8 января 2026 года) .

Заявление в бюджетное учреждение подаётся в течение шести месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН (согласно той же статье 22.1 ФЗ №237‑ФЗ) и должно содержать:

• отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком (требование закреплено в статье 22.1 ФЗ №237‑ФЗ);
• положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков — в установленных законом случаях (предусмотрено статьёй 22.1 ФЗ №237‑ФЗ);
• документы, подтверждающие права на объект недвижимости (указано в статье 22.1 ФЗ №237‑ФЗ);
• электронную цифровую подпись оценщика, если отчёт подаётся в электронном виде (требование содержится в статье 22.1 ФЗ №237‑ФЗ).

Бюджетное учреждение рассматривает заявление, как правило, в течение одного месяца и принимает решение об удовлетворении требований либо об отказе. Этот срок и порядок принятия решения также закреплены в статье 22.1 ФЗ №237‑ФЗ.

Правовую позицию, подтверждающую обязательность досудебного порядка, изложил Верховный Суд РФ в кассационном определении от 17 сентября 2025 года №20‑КАД25‑8‑К5. Суд указал, что при наличии решения субъекта РФ о переходе к применению статьи 22.1 ФЗ №237‑ФЗ оспаривание кадастровой стоимости возможно только по правилам, установленным этой статьёй. Также ВС РФ разъяснил, что требование о признании кадастровой стоимости равной рыночной не может рассматриваться отдельно от установленной законом процедуры.е одного месяца и принимает решение об удовлетворении требований либо об отказе.

Судебный порядок оспаривания

В случае несогласия с решением бюджетного учреждения либо если оно не рассмотрело заявление в установленный срок, спор подлежит рассмотрению в суде.

Подведомственность определяется статусом заявителя: споры с участием организаций рассматриваются арбитражными судами, с участием граждан — судами общей юрисдикции. Дела рассматриваются по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Предметом иска является требование:

• об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об устранении ошибок, допущенных при оценке (если бюджетное учреждение отказало в их исправлении).

Ключевым доказательством выступает отчёт об оценке, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд оценивает отчёт, а при наличии сомнений вправе назначить судебную экспертизу.

Особенности доказывания

Бремя доказывания лежит на заявителе. Необходимо подтвердить:

• рыночную стоимость объекта на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость;
• соответствие отчёта об оценке требованиям законодательства;
• наличие расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью;
• влияние кадастровой стоимости на права и обязанности заявителя (для бывших собственников).

Судебная практика исходит из того, что само по себе расхождение в стоимости не является основанием для отказа, если отчёт об оценке является достоверным и обоснованным. Особое внимание уделяется корректности методологии оценки и выбору сопоставимых объектов.

Правовые последствия пересмотра кадастровой стоимости

В случае удовлетворения требований суд или бюджетное учреждение устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. Соответствующие сведения подлежат внесению в ЕГРН.

Изменённая кадастровая стоимость применяется с даты подачи заявления в бюджетное учреждение или суд, если иное не установлено законом. Это влечёт перерасчёт налоговых обязательств, арендных платежей и иных связанных платежей — но только при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если пересмотр связан с исправлением технических ошибок, перерасчёт может не применяться.

Сроки обращения и ограничения

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в течение срока действия результатов государственной кадастровой оценки (как правило, до проведения новой оценки), но не позднее шести месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. При этом важно учитывать налоговые последствия и своевременность обращения для достижения экономического эффекта.

Типичные основания для отказа

На практике отказ в удовлетворении требований может быть связан с:

• несоответствием отчёта об оценке установленным стандартам;
• использованием неверной даты оценки;
• отсутствием подтверждения прав заявителя;
• противоречиями в представленных доказательствах;
• нарушением процедуры подачи документов (например, отсутствие электронной цифровой подписи у оценщика при подаче электронного отчёта);
• некорректностью методологии оценки или выбором несопоставимых объектов для сравнения.

Оспаривание кадастровой стоимости является эффективным инструментом защиты имущественных интересов правообладателей недвижимости, позволяющим снизить налоговую и финансовую нагрузку. Успешное разрешение спора требует комплексного подхода, включающего подготовку качественного отчёта об оценке, соблюдение процессуальных требований и грамотное ведение дела как в досудебном, так и в судебном порядке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.