Переоформление квартиры по соцнайму: порядок согласования среди жильцов

Добрый день. У меня умерла мама, квартира у нас по социальному найму, сейчас чтобы переоформить квартиру на нового ответственного квартиросъемщика нужно согласие всех прописанных в ней?

Здравствуйте!

Коротко: После смерти нанимателя признать себя нанимателем по прежнему договору вправе любой дееспособный член его семьи, но только с согласия остальных членов семьи и наймодателя — этого прямо требует часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.

Ниже приведён подробный разбор: чьё именно согласие требуется, кого закон относит к членам семьи нанимателя, что делать с зарегистрированными, но не проживающими родственниками, какие документы подать, в какие сроки решается вопрос и как поступить при отказе.

Нужно ли согласие всех прописанных, чтобы сменить нанимателя после смерти прежнего?

Прежде всего уточним терминологию: действующее законодательство не знает понятия «ответственный квартиросъёмщик» — это бытовое выражение, оставшееся от прежних правил. Жилищный кодекс РФ оперирует понятием нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору социального найма вместо первоначального нанимателя; такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего. То есть закон требует не просто «сложившейся практики» органа местного самоуправления, а двух согласий одновременно: остальных членов семьи, проживающих в квартире, и наймодателя — муниципалитета. Причина в том, что члены семьи нанимателя в силу части 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные с нанимателем права и обязанности, поэтому смена нанимателя затрагивает права каждого из них. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 24 постановления от 02.07.2009 № 14, эти права равны независимо от того, вселялись ли члены семьи одновременно с нанимателем или были вселены позднее.

Важная оговорка: речь идёт о согласии членов семьи, а не всех зарегистрированных в квартире лиц как таковых. Значение имеет не сам факт регистрации по месту жительства, а наличие права пользования жилым помещением и статус члена семьи нанимателя. И ещё одно условие, о котором забывают: если наниматель проживал в квартире один, договор социального найма прекращается в связи с его смертью на основании части 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ — тогда менять в договоре уже нечего, и вопрос о жилом помещении решается по правилам предоставления муниципального жилья.

Кого закон относит к членам семьи нанимателя?

Круг членов семьи нанимателя определён частью 1 статьи 69 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся проживающие совместно с нанимателем:

• супруг, дети и родители нанимателя;
• другие родственники — если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;
• нетрудоспособные иждивенцы — на тех же условиях;
• в исключительных случаях — иные лица, признанные членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Члены семьи должны быть указаны в договоре социального найма (часть 3 статьи 69 Жилищного кодекса РФ), поэтому договор и поквартирная карточка — первые документы, по которым определяется круг лиц, чьё согласие потребуется. Отдельно стоит помнить о бывших членах семьи: если брак расторгнут, но человек продолжает проживать в квартире, он сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, и лишь самостоятельно отвечает по своим обязательствам из договора (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ). Его согласие на смену нанимателя нужно наравне с согласием остальных. Новые жильцы, вселённые уже после заключения договора, приобретают права члена семьи, если вселение прошло по правилам статьи 70 Жилищного кодекса РФ — с письменного согласия членов семьи и наймодателя.

Чьё согласие требуется, а чьё нет?

Отсюда практический вывод: если кто‑либо из зарегистрированных лиц фактически не проживает в квартире либо не относится к членам семьи умершего нанимателя в понимании жилищного законодательства, это влияет на круг лиц, чьё согласие необходимо. Однако решать этот вопрос самостоятельно, «не спрашивая» такого человека, рискованно: наймодатель ориентируется на данные регистрационного учёта, а сам факт утраты права пользования устанавливается судом. Если человек выехал давно и добровольно, обязанности по договору не исполняет, корректный путь — сначала признать его утратившим право пользования жилым помещением в судебном порядке (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ), и только затем обращаться за изменением договора.

Как переоформить договор социального найма: порядок действий

1. Убедитесь, что договор социального найма не прекратился: он сохраняется, если в квартире остались проживать члены семьи умершего (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
2. Определите по договору и документам регистрационного учёта круг лиц, имеющих право пользования квартирой и относящихся к членам семьи (статья 69 Жилищного кодекса РФ).
3. Выберите нового нанимателя из числа дееспособных членов семьи и получите письменное согласие остальных; от тех, кто не может явиться лично, — нотариально удостоверенное согласие либо доверенность.
4. Соберите пакет документов (перечень ниже) и подайте заявление об изменении договора социального найма.
5. Обратитесь в орган, уполномоченный управлять муниципальным жилищным фондом, — администрацию или подведомственное ей учреждение; в ряде регионов документы принимает МФЦ, если такая услуга там предоставляется.
6. Получите новый договор социального найма либо дополнительное соглашение к прежнему и переоформите лицевой счёт на нового нанимателя.

Изменение договора оформляется, как правило, в течение десяти дней с момента подачи полного комплекта документов; конкретный срок и форму результата (новый договор или дополнительное соглашение) устанавливает административный регламент муниципалитета, поэтому его стоит посмотреть заранее на сайте администрации. Обратите внимание: смена нанимателя не прекращает и не «обнуляет» прав остальных проживающих — они остаются членами семьи нанимателя с равными правами по части 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ и должны быть перечислены в договоре.

Какие документы нужно приложить к заявлению?

Точный перечень определяет административный регламент, но обычно представляются:

• свидетельство о смерти прежнего нанимателя;
• действующий договор социального найма (или ордер, если договор не перезаключался);
• документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства и состав семьи;
• документы, подтверждающие родство с умершим нанимателем (свидетельства о рождении, о заключении или расторжении брака, о перемене имени);
• паспорта всех проживающих совершеннолетних лиц, свидетельства о рождении несовершеннолетних;
• письменное согласие остальных совершеннолетних членов семьи, при подаче без личной явки — нотариально удостоверенное;
• выписка из финансово‑лицевого счёта, в том числе о состоянии расчётов за жильё и коммунальные услуги;
• решение суда — если родство, факт вселения в качестве члена семьи или утрата права пользования устанавливались судом.

Что делать, если согласия нет или в переоформлении отказали?

Спор возможен в двух формах. Первая — разногласия между самими проживающими: несколько членов семьи претендуют на статус нанимателя либо кто‑то отказывается давать согласие. Вторая — отказ наймодателя, например со ссылкой на неполный комплект документов, на сомнения в статусе заявителя как члена семьи или на задолженность по оплате жилья. И то и другое разрешается судом: заявляется требование о признании нанимателем по ранее заключённому договору социального найма со ссылкой на часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ, при необходимости — вместе с требованием о признании членом семьи нанимателя или о признании другого лица утратившим право пользования жилым помещением. Суд оценивает фактическое проживание, исполнение обязанностей по договору, участие в содержании жилого помещения и оплате коммунальных услуг, ведение общего хозяйства и другие обстоятельства. Отметим, что статья 82 Жилищного кодекса РФ не называет задолженность по оплате жилья самостоятельным основанием для отказа в изменении договора: долг умершего нанимателя и обязанность его погасить — отдельный вопрос, который решается по правилам о плате за жилое помещение (статьи 153 и 155 Жилищного кодекса РФ) и о наследовании долгов.

До обращения в суд полезно получить письменный отказ с указанием мотивов: устные разъяснения специалиста в дальнейшем не пригодятся ни как доказательство, ни как предмет обжалования. Если же кто‑то из членов семьи просто не выходит на связь, откладывать обращение не стоит: до переоформления договора обязанность вносить плату за жильё и коммунальные услуги сохраняется у всех проживающих, а лицевой счёт остаётся открытым на умершего, что со временем осложняет расчёты и получение справок.

Частые вопросы

Повлияет ли смена нанимателя на право приватизировать квартиру?

Нет. Право на приватизацию принадлежит всем, кто занимает жилое помещение по договору социального найма, независимо от того, кто из них указан нанимателем. Передача жилья в собственность оформляется по Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и требует согласия всех имеющих право на приватизацию лиц, поэтому смена нанимателя ничьих возможностей не сужает.

Нужно ли согласие бывшего супруга, который прописан в квартире?

Да, если он продолжает проживать в жилом помещении. По части 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ бывший член семьи нанимателя сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, и лишь самостоятельно отвечает по своим обязательствам из договора. Его согласие требуется наравне с согласием остальных членов семьи по части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ.

Как получить согласие родственника, который живёт в другом городе?

Через нотариально удостоверенное согласие или доверенность на представителя. Временное отсутствие — учёба, работа, служба, длительное лечение — не влечёт изменения прав и обязанностей по договору социального найма (статья 71 Жилищного кодекса РФ), поэтому такого человека нельзя просто исключить из числа согласующих. Документ направляется почтой либо передаётся представителю, который подаёт его вместе с заявлением.

Может ли новым нанимателем стать несовершеннолетний?

Нет. Часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ говорит о дееспособном члене семьи, а полная дееспособность по общему правилу наступает с восемнадцати лет (статья 21 Гражданского кодекса РФ). Ребёнок сохраняет право пользования квартирой и остаётся членом семьи нанимателя, но нанимателем по договору становится кто‑то из совершеннолетних; интересы несовершеннолетнего представляют его законные представители.

Что будет, если договор вовсе не переоформлять?

Право пользования квартирой у членов семьи умершего сохраняется и без переоформления: они пользуются равными с нанимателем правами по части 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ. Но на практике без действующего договора сложно оформить лицевой счёт, получить справки, согласовать вселение нового члена семьи по статье 70 Жилищного кодекса РФ или начать приватизацию, поэтому затягивать с изменением договора не стоит.

Краткая сводка: смена нанимателя по договору социального найма

• После смерти нанимателя признать себя нанимателем вправе любой дееспособный член его семьи — с согласия остальных членов семьи и наймодателя (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
• Согласие требуется от членов семьи, имеющих право пользования квартирой, а не от всех зарегистрированных «по факту прописки»; права членов семьи равны правам нанимателя (часть 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Бывший член семьи, продолжающий проживать в квартире, из круга согласующих не выпадает (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ), как и временно отсутствующий (статья 71 Жилищного кодекса РФ).
• Если наниматель проживал один, договор социального найма прекращается в связи с его смертью (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ) — менять в нём нанимателя уже нельзя.
• Заявление подаётся в орган, управляющий муниципальным жилищным фондом (или через МФЦ); результат — новый договор либо дополнительное соглашение, как правило, в течение десяти дней.
• Спор между проживающими и отказ наймодателя разрешаются судом; при добровольном выезде жильца его право пользования признаётся утраченным по части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, в большинстве случаев для переоформления договора социального найма после смерти нанимателя требуется согласие совершеннолетних членов семьи, имеющих право пользования жилым помещением, и согласие наймодателя. Однако окончательный порядок зависит от состава зарегистрированных лиц, их правового статуса и фактических обстоятельств проживания, а спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

1. ЖК РФ Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
2. ЖК РФ Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма