Покупка домовладения с прописанными людьми: выписка без согласия через судебную процедуру

Если новый собственник купил домовладение, в котором остались зарегистрированы люди, не входящие в его семью и не давшие согласия сняться с учета, он вправе прекратить их право пользования домом и снять с регистрационного учета через суд — но только если эти лица не относятся к исключениям, прямо предусмотренным законом или условиями самой сделки. Регистрация («прописка») сама по себе не порождает права на жилье и не является препятствием для продажи дома, однако формально она сохраняется до тех пор, пока ее не отменит либо сам зарегистрированный, либо суд. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов действий для покупателя такого домовладения.

Почему регистрация прежних жильцов не блокирует сделку, но создает проблему после нее

Регистрация по месту жительства (в быту — «прописка») — это административный учетный факт, а не основание возникновения права на жилое помещение. Наличие в доме зарегистрированных лиц не мешает собственнику продать дом: покупка и продажа недвижимости не поставлены в зависимость от того, кто в ней прописан. Право распоряжаться своим имуществом, включая его продажу, принадлежит собственнику в силу статьи 30 Жилищного кодекса РФ и общих норм о праве собственности. Проблема возникает не на этапе заключения сделки, а после нее: запись о регистрации остается в доме, и новому собственнику приходится либо договариваться с прописанными о добровольном снятии с учета, либо обращаться в суд, поскольку паспортные органы (подразделения МВД по вопросам миграции) без судебного решения или личного заявления самого зарегистрированного лица снять его с учета не вправе.

Отдельно нужно различать две ситуации, которые часто путают. Первая — когда прописанные являются бывшими членами семьи прежнего собственника (супруг, дети, родители, иные родственники, вселенные им как члены семьи). Вторая — когда прописанный вообще не входит и никогда не входил в семью прежнего собственника (например, зарегистрирован «по доброте душевной» или за плату, без реального вселения). Во втором случае позиция нового собственника еще прочнее: такое лицо не имеет и не имело самостоятельного основания пользования домом, а регистрация без вселения и без родства правового значения для сохранения права пользования не имеет.

Когда право пользования домом прекращается автоматически при смене собственника

Ключевая норма — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Эта норма прямо привязывает право пользования членов семьи к личности конкретного собственника, а не к объекту недвижимости как таковому: пока домом владеет прежний собственник, его родственники пользуются жильем наравне с ним в силу части 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ; как только дом переходит к новому собственнику, эта связь по общему правилу разрывается, и бывшие члены семьи прежнего собственника не приобретают никаких прав пользования домом уже в отношении покупателя.

Верховный Суд РФ последовательно исходит из того, что часть 5 статьи 31 ЖК РФ (обязанность прежнего собственника обеспечить бывших членов семьи иным жильем при определенных условиях) касается отношений между прежним собственником и членами его семьи, но не связывает нового собственника: по смыслу закона он не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением — продать, подарить — вне зависимости от согласия проживающих в нем лиц, не являющихся членами его собственной семьи (пункты 15, 18 и 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). В то же время Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ неоднократно указывала нижестоящим судам, что нельзя механически применять пункт 2 статьи 292 ГК РФ, не выяснив, нет ли в конкретном деле установленных законом оснований для сохранения права пользования за ответчиком (определения от 25.08.2015 № 39-КГ15-6 и от 01.12.2015 № 39-КГ15-9) — то есть суд обязан сначала проверить, не относится ли прописанный к одному из исключений, разобранных ниже, и только затем принимать решение о прекращении права пользования.

Исключения: кто сохраняет право пользования домом несмотря на продажу

Формулировка «если иное не установлено законом» в пункте 2 статьи 292 ГК РФ означает, что выселить через суд можно не любого прописанного — есть категории лиц, чье право пользования домом переживает смену собственника и обязательно для покупателя. Прежде чем обращаться в суд, новому собственнику стоит убедиться, что зарегистрированное лицо не подпадает ни под одно из следующих оснований.

• Лица, отказавшиеся от участия в приватизации дома. Если на момент приватизации жилого помещения гражданин имел равное с приватизировавшим лицом право пользования, но добровольно отказался от участия в приватизации, он сохраняет бессрочное право пользования домом независимо от смены собственников — в силу статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» на такое лицо не распространяется часть 4 статьи 31 ЖК РФ о прекращении права при прекращении семейных отношений. При этом сама по себе принадлежность к этой категории — не абсолютная гарантия: Верховный Суд РФ разъяснил, что если впоследствии такое лицо само добровольно отказалось уже от права пользования (например, добровольно выехало и снялось с учета, а затем зарегистрировалось вновь на ином основании), это не порождает автоматически бессрочного права заново (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.08.2015 № 49-КГ15-7). Каждый такой случай требует отдельной проверки истории регистрации и оснований вселения.
• Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Если прежний собственник передал дом по такому договору, а сам стал плательщиком ренты (либо дом впоследствии перепродавался), гражданин, передавший жилье под выплату ренты, пользуется им наравне с собственником, если иное не установлено договором (статья 34 ЖК РФ).
• Отказополучатель по завещательному отказу. Если прежний собственник получил дом по наследству с завещательным отказом в пользу третьего лица, это лицо пользуется домом наравне с собственником в течение срока, установленного завещанием (статья 33 ЖК РФ, статья 1137 ГК РФ).
• Лица, чье право пользования прямо оговорено в самом договоре купли-продажи. Согласно статье 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым домом после его продажи, с указанием их прав на пользование продаваемым домом, — существенное условие договора продажи жилого дома (его части) или квартиры (ее части), в которых эти лица проживают. Если продавец указал в договоре, что кто-то сохраняет право пользования (например, супруг по брачному договору, иной родственник по отдельному соглашению), покупатель связан этим условием — он принял дом на таких условиях, и выписать это лицо в судебном порядке уже нельзя, если только основание пользования само не прекратится (например, истечет оговоренный срок).
• Несовершеннолетние дети. Право пользования несовершеннолетних детей прежнего собственника — самостоятельный и более сложный вопрос: их выселение имеет дополнительные гарантии и в ряде случаев требует участия органов опеки и попечительства. Такие ситуации требуют отдельной консультации и в рамках настоящего разбора не рассматриваются.

Важно: договор купли-продажи, в котором такой перечень не согласован, а прежний собственник ничего не сообщил о зарегистрированных лицах, не сохраняющих право пользования по закону, не мешает новому собственнику требовать их выписки — статья 558 ГК РФ защищает лиц, чье право прямо оговорено сторонами сделки или следует из закона, а не любых прописанных вообще.

Судебная процедура: как добиться выписки без согласия зарегистрированного

Если зарегистрированное лицо отказывается сниматься с учета добровольно и не относится к исключениям, единственный путь — обращение в суд с иском о признании его утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Иск подается в районный суд; если ответчик проживает в спорном доме или его место жительства неизвестно — по месту нахождения дома, в остальных случаях действует общее правило о подсудности по месту жительства ответчика (статьи 28, 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). В качестве материально-правового основания иска указывается пункт 2 статьи 292 ГК РФ, а при необходимости устранить фактическое пользование домом со стороны прописанного — также статья 304 ГК РФ об устранении нарушений права собственника, не связанных с лишением владения.

К исковому заявлению целесообразно приложить: выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности истца; договор купли-продажи дома; справку о зарегистрированных в доме лицах (форма № 9 либо аналогичный документ, выдаваемый по месту регистрации); документы, подтверждающие отсутствие семейных отношений между истцом и ответчиком и отсутствие иных оснований для сохранения права пользования (пояснения о том, что ответчик не проживает в доме, не участвует в его содержании, не указан в договоре как лицо, сохраняющее право пользования). Ответчику и заинтересованным лицам (в частности, территориальному подразделению МВД по вопросам миграции) целесообразно направить копию иска заблаговременно. Вступившее в законную силу решение суда о признании ответчика утратившим право пользования является самостоятельным основанием для снятия его с регистрационного учета по заявлению собственника, без личного участия и согласия самого зарегистрированного лица.

Практические рекомендации покупателю домовладения

Разумнее не доводить ситуацию до суда, а закрыть вопрос еще на этапе сделки. Перед покупкой дома стоит запросить у продавца справку о зарегистрированных лицах и уточнить основания их регистрации — являются ли они членами его семьи, есть ли среди них лица, отказавшиеся от приватизации, получатели ренты или отказополучатели по завещанию. В договоре купли-продажи стоит прямо зафиксировать обязанность продавца снять всех зарегистрированных лиц (кроме тех, кто по закону сохраняет право пользования) с учета в определенный срок после сделки, а также предусмотреть перечень лиц, сохраняющих право пользования, если таковые есть, — это прямое требование статьи 558 ГК РФ, а его отсутствие в дальнейшем облегчает покупателю доказывание в суде, что стороны не согласовывали сохранение чьих-либо прав.

Если дом уже куплен, а прописанные отказываются выписываться добровольно, следующий шаг — направить им письменное требование сняться с регистрационного учета в разумный срок, зафиксировав факт направления (ценным письмом с описью вложения или иным способом, подтверждающим отправку). Отказ или отсутствие ответа в установленный срок становится основанием для обращения в суд. Сбор доказательств того, что ответчик не является членом семьи истца, не проживает в доме и не заявлен в договоре как лицо, сохраняющее право пользования, — основная задача на этой стадии; чем полнее эти доказательства, тем быстрее суд примет решение по существу.

Покупка дома с прописанными в нем людьми, не являющимися членами семьи покупателя, не создает для них автоматического права пользования домом после сделки — по пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности прекращает право пользования бывших членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Из этого правила есть исключения: лица, отказавшиеся от приватизации дома, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, отказополучатели по завещательному отказу, а также любые лица, чье право пользования прямо оговорено сторонами в договоре купли-продажи (существенное условие по статье 558 ГК РФ). Если прописанный не относится ни к одной из этих категорий и отказывается сняться с учета добровольно, новый собственник вправе добиться его выписки через суд — с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, основанным на статье 292 ГК РФ и, при необходимости, статье 304 ГК РФ.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Признание утратившим право пользования жилым помещением
• Как снять с регистрационного учета по суду лицо, не проживающее в частном доме