Правовой режим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением. Как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами найма, поэтому нельзя согласиться с мнением о том, что он может быть квалифицирован в качестве разновидности договора социального найма жилого помещения[1].

Согласно ст. 99 ЖК РФ жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Таким образом, законодатель объединил  специализированные жилые помещения и подчинил почти все из них единому правовому режиму.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующих от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п.1 ст. 100 ЖК РФ).

Как следует из определения,  договор найма специализированного жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным и срочным. Договор заключается в простой письменной форме.

В законе предусмотрено два существенных признака, отличающих рассматриваемый договор от договора социального найма жилого помещения. По замыслу законодателя они применимы ко всем подвидам договора независимо от того, в отношении какого именно специализированного жилого помещения они заключены:

— необеспеченность лиц, которым могут быть предоставлены специализированные жилые помещения, жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте;

— срочность договора или временный характер пользования предоставленными жилыми помещениями.        При детальном исследовании становится понятно, что не все  из перечисленных договоров найма специализированного жилого помещения отвечают указанным в законе требованиям. Так, сложно применить критерий необеспеченности жилым помещением в соответствующем населенном пункте к нанимателям жилых помещений маневренного жилищного фонда.  Им временное жилье предоставлено в связи с проведением капитального ремонта (реконструкции) жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма, без расторжения последнего на весь период работ (ст. 88 ЖК РФ).

Для категорий граждан, которым предоставляются жилые помещения в домах  системы социального обслуживания, этот факт вообще не имеет, да и не должен иметь правового значения, поскольку причины предоставления и назначение данного подвида специализированного жилищного фонда в большей степени связаны с необходимостью получения социальных услуг. Однако формально, следуя требования ЖК РФ, это обстоятельство юридически значимо для предоставления специализированного жилого помещения.

В свою очередь, разделение на подвиды двух фондов: для временного поселения беженцев и временного поселения вынужденных переселенцев, а соответственно и необходимость заключения различных договоров, не имеет, на наш взгляд, принципиального значения.

[1] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – 5-й завод. – М.: Статут, 2003. — С. 662.

Дата актуальности материала: 29.10.2017