Уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений на срок до 31 марта 2015 г.
Письмом от 1 апреля 2015 г. комитет уведомил общество о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить арендуемые помещения.
Общество помещения не освободило, обратившись в суд с исками, направленными на приобретение прав на это имущество.
Судебными актами по другим делам обществу отказано в удовлетворении исковых требований к комитету о понуждении к заключению договора аренды, о признании незаконным уклонения от заключения договора аренды, о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений.
Комитет 29 декабря 2018 г. обратился в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении освободить спорные нежилые помещения и передать по акту приема-передачи истцу.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано.
Суды исходили из того, что по смыслу ст. 622 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в п. 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон. Между тем, поскольку после 1 апреля 2015 г. (дата уведомления об отказе от исполнения договора аренды) арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета, суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Непринятие истцом мер по возврату спорных помещений свыше 3,5 года, факт продолжения владения и пользования арендатором муниципальным объектом недвижимости, надлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению истцу арендной платы, бремя содержания помещений и прилегающих площадей перехода были расценены судами в качестве обстоятельств, свидетельствующих о сохранении между сторонами возникших между ними правоотношений, прекращение договора аренды, по мнению судов, не состоялось. Исходя из указанных обстоятельств и положений ст. 195, 196 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о пропуске комитетом срока исковой давности. Арбитражный суд округа указал на необходимость повторного направления комитетом обществу заявления об отказе от договора.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В п. 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).
Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца.
Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными.
Определение N 306-ЭС19-24156
Дата актуальности материала: 29.11.2020
